Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2013 по делу n А32-4718/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4718/2013

01 октября 2013 года                                                                         15АП-13260/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.,

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паршина Александра Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2013 по делу № А32-4718/2013   по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ОГРН 1062308001909 ИНН 2308114195)      к ответчику индивидуальному предпринимателю Паршину Александру Сергеевичу (ОГРНИП 304231314600114 ИНН 232900430808)         при участии третьего лица Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН 1022301172475 ИНН 2310041258)           о взыскании задолженности,      принятое в составе судьи Черножукова М.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее – истец, ООО «Управляющая компания», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Паршину Александру Сергеевичу (далее – ответчик, ИП Паршин А.С., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 80 406 рублей 14 копеек  за декабрь 2012 года и январь 2013 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 256/3 от 04.09.2007.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2013 исковое заявление принято к производству суда первой инстанции в порядке упрощенного производства, делу присвоен номер А32-4718/2013. Определением от 15.04.2013 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент).

ООО «Управляющая компания» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 256/3 от 04.09.2007 в размере в размере 86 405 рублей за март 2013 года.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2013 исковое заявление принято к производству суда первой инстанции в порядке искового производства, делу присвоен номер А32-8142/2013. Определением от 20.05.2013 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 дела №А32-8142/2013 и № А32-4718/2013 объединены в одно исковое производство. Объединенному делу присвоен номер А32-4718/2013.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции удовлетворено ходатайство общества об увеличении размера исковых требований, согласно которому ООО «Управляющая компания» просит взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 466 229 рублей за период с декабря 2012 года по июнь 2013 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме; с предпринимателя в пользу ООО «Управляющая компания» взыскана задолженность в сумме 466 229 рублей. Расходы по уплате государственной пошлины распределены в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в связи с приобретением спорных нежилых помещений в собственность на основании договора купли-продажи от 10.11.2011 к ООО «Управляющая компания» в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды № 256/3 от 04.09.2007. В нарушение статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Доводы предпринимателя об оспаривании права собственности истца на спорное имущество в судебном порядке отклонены судом первой инстанции на основании пункта 12 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2013, в связи с чем, просил отменить данное решение и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указал, что в отношении спорного недвижимого имущества отсутствует муниципальный нормативный правовой акт об изменении размера арендной платы, как основание для увеличения размера арендной платы, предусмотренное пунктом 4.1 договора аренды № 256/3 от 04.09.2007. В связи с этим, у общества отсутствовали правовые основания для увеличения размера арендной платы в одностороннем порядке в марте 2013 года более чем в 2 раза до 86 405 рублей. Суд необоснованно отклонил доводы предпринимателя о том, что в рамках дела № А32-46802/2011 рассматривается спор о правах на спорные нежилые помещения. В случае удовлетворения требований предпринимателя о признании недействительным договора купли-продажи, как основания перехода к обществу права собственности и приобретения предпринимателем права собственности на данные помещения, ответчик будет вынужден требовать возврата арендных платежей за спорный период, как неосновательного обогащения общества.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

ООО «Управляющая компания» представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором просило оставить без изменения решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2013.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды №256/3 от 04.09.2007, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), именуемое в дальнейшем «имущество», общей площадью 167,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д. 199, литер Р, 1 этаж, помещения 8, 8/1 (т.1 л.д.18).

Помещения переданы департаментом предпринимателю по акту приема-передачи от 04.09.2007 (т.1 л.д.23).

Срок действия договора аренды №256/3 от 04.09.2007 установлен в пункте 2.1 договора с 21.08.2007 по 16.08.2008.

На момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации города Краснодара №1002 от 29.06.2001, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату  за имущество в сумме 62 586 рублей 74 копейки в месяц (пункт 4.3 договора). Арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества и оплачивается последним в сумме 31 954 рублей 72 копейки в год (пункт 4.7 договора).

Дополнительным соглашением №7 от 03.02.2009 департамент и предприниматель уточнили, что объектом аренды являются нежилые помещения  №№ 8, 8/1, 8/3, 8/4, 8/5, 8/6, 8/7 общей площадью 157 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская, д. 199, литер Р. Арендная плата установлена сторонами в размере 40 203 рублей 07 копеек в месяц (т. 1 л.д. 67).

Дополнительным соглашением №145 от 25.04.2012 стороны увеличили размер платы за пользование земельным участком под арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями до 54 003 рублей 44 копеек (т.1 л.д.71).

На основании договора купли-продажи № 39 от 10.11.2011 муниципального имущества муниципального образования г. Краснодар, отчуждаемого посредством публичного предложения по лоту № 12, ООО «Управляющая компания» приобрело в собственность нежилые помещения №№ 8, 8/1, 8/3, 8/4, 8/5, 8/6, 8/7 1-го этажа здания литер Р, площадью 157,1 кв.м. по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Ставропольская № 199. В пункте 1.4 договора купли-продажи отражено, что имущество обременено правами третьих лиц на основании договора аренды №256/3 от 04.09.2007. Помещения переданы обществу по акту приема передачи от 19.11.2011 (т.1 л.д.11, 16).

Переход к обществу права собственности на спорные нежилые помещения зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЛ №293567 от 27.11.2012 (л.д.21 объединенного дела №А32-8142/2013)

Письмом ООО «Управляющая компания» от 28.11.2011 и письмом департамента №1010.26 от 18.01.2013 предприниматель был уведомлен об изменении собственника помещений и перемене стороны арендодателя  по договору аренды №256/3 от 04.09.2007 на ООО «Управляющая компания». Отметками на копиях указанных писем подтверждается их получение представителями предпринимателя соответственно 27.11.2012 и 18.01.2013 (т.1 л.д.25, 26).

ООО «Управляющая компания» предъявило предпринимателю счета по арендной плате за период декабрь 2012 года по июнь 2013 года.

Полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы по договору аренды №256/3 от 04.09.2007, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников арендного правоотношения, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств.

Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Применительно к ситуации перехода права собственности на сданное в аренду недвижимое имущество к лицу, не являющемуся стороной договора аренды, следует исходить из общих положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой право собственности на объект недвижимого имущества, а, следовательно, вытекающие из него правомочия и обязательства, переходят к покупателя с момента государственной регистрации перехода права (пункт 60 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ  №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

С учетом изложенного, общетсво приобрело право на получение арендной платы за пользование предпринимателем спорным зданием в соответствии с договором аренды №256/3 от 04.09.2007 с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное нежилое помещения, то есть с 23.11.2012.

При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик был уведомлен о переходе права собственности на арендуемое помещение и изменении стороны арендодателя в договоре №256/3 от 04.09.2007, что подтверждается полученными предпринимателем письмами общества и департамента от 28.11.2012, от 18.01.2013 (т.1 л.д. 25-26), а также фактом участия предпринимателя в торгах по продаже арендованного имущества.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно уточненному расчету истца (т. 1 л.д. 100), задолженность ответчика по арендным платежам по договору