Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2013 по делу n А32-4718/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

аренды №256/3 от 04.09.2007, за период с декабря 2012 года по июнь 2013 года составляет 466 229 рублей, из которых 120 609 рублей за декабрь 2012 года – февраль 2013 года (по 40 203 рубля в месяц) и 345620 рублей за март-июнь (по 86 405 рублей в месяц).

Доказательства внесения ответчиком арендной платы в указанный период в материалах дела отсутствуют.

Не оспаривая факт отсутствия платежей в спорный период по договору аренды №256/3 от 04.09.2007, предприниматель указал, что арендодатель был не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с марта 2013 года более чем в 2 раза.

Вместе с тем, указанные доводы предпринимателя основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства и подлежат отклонению ввиду следующего.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 4.1 договора №256/3 от 04.09.2007 предусмотрено, что за указанное в разделе 1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Размер платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем муниципальном правовом акте.

Оценка согласованного сторонами пункта 4.1 договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что в рассматриваемом случае договор предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, что не противоречит общему принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорное недвижимое имущество было приобретено обществом на основании договора купли-продажи №39 от 10.11.2011, право муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на данное имущество было прекращено.

В связи с этим, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что право арендодателя на изменение размера арендной платы обусловлено изменениями муниципальными правовыми актами ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом и необходимостью извещения арендатора о таком изменении посредством средств массовой информации.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, а также согласованным сторонами в пункте 4.1 договора правом арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, общество правомерно направило ответчику уведомление от 13.02.2013 (л.д. 19 объединенного дела №А32-8142/2013) об изменении с марта 2013 года размера арендной платы, согласно которому плата составила 86 405 рублей в месяц (550 рублей за квадратный метр).

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В соответствии с нормами частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела истцом представлена справка ТПП Краснодарского края №01/1/2013/120 от 04.04.2013, из которой следует, что рыночная стоимость арендной платы 1 кв.м. торговых помещений, аналогичных помещениям, арендуемым ответчиком (на 1-м этаже зданий в районе пересечений улиц Ставропольская/Старокубанская в г. Краснодаре), по состоянию на 1 квартал 2013 года составляет 819 рублей (т.1 л.д.105-106).

Соответственно, установленный обществом в одностороннем порядке на основании пункта 4.1 договора аренды №256/3 от 04.09.2007 размер арендной платы до 550 рублей за квадратный метр в месяц не превышает среднерыночных показателей сложившихся на рынке аренды недвижимости.

Доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил размер арендной платы без учета изменения средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Поскольку общество реализовало предоставленное договором право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а доказательства злоупотребления арендодателем данным правом в материалах дела отсутствуют, суд первой инстанции правомерно принял расчет арендной платы, составленный истцом, согласно которому размер арендной платы с декабря 2012 года по февраль 2013 года составлял 40 203 рубля, а с марта по июнь 2013 года - 86 405 рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, предприниматель также указал на отсутствие у общества права требовать взыскания арендной платы, поскольку в рамках дела № А32-46802/2011 ответчиком оспаривается договор купли-продажи №39 от 10.11.2011.

Вместе с тем, предметом иска, рассматриваемого в рамках дела                           №А32-46802/2011, являются требования предпринимателя о признании недействительными торгов, проведенных департаментом 10.11.2011 по продаже посредством публичного предложения нежилых помещений № 8, 8/1, 8/3 ? 8/7 (литер Р) общей площадью 157,1 кв.м. первого этажа по ул. Ставропольской, 199 г. Краснодара (лот № 12), а также договора купли-продажи указанных нежилых помещений, заключенного департаментом и обществом.

По смыслу статей 166, 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием удовлетворения требований предпринимателя в рамках дела №А32-46802/2011 может являться возврат сторон сделки (общества и департамента) в первоначальное положение (реституция), существовавшее до ее совершения, что не повлечет переход права собственности на спорные нежилые помещения к предпринимателю, как ошибочно полагает заявитель в апелляционной жалобе.

Доводы предпринимателя о возможном приобретении права собственности на спорные помещения в случае признания недействительным договора купли-продажи №39 от 10.11.2011, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку носят предположительный характер. При этом, указанные доводы не имеют отношения к предмету спора о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2012 года по июнь 2013 года, поскольку независимо от результата рассмотрения дела №А32-46802/2011 и возможного приобретения права собственности на спорное имущество предприниматель не может быть освобожден от исполнения обязательств по внесению арендной платы в спорный период.

При этом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, из указанной правовой позиции следует, что дальнейшее установление принадлежности данных платежей находится вне границ материально-правового интереса арендатора, использующего спорное имущество на основании договора аренды №256/3 от 04.09.2007. Следовательно, ответчик не может быть освобожден от погашения задолженности по платежам за используемое им имущество со ссылкой на отсутствие у арендодателя права собственности на переданное в аренду имущество.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик в спорный период пользовался арендованным имуществом, однако доказательств перечисления арендной платы в заявленном к взысканию размере не предоставил, факт наличия задолженности и ее размер документально не оспорил, суд первой инстанции обосновано взыскал 466 229 рублей задолженности по арендным платежам по договору аренды №256/3 от 04.09.2007 за период с декабря 2012 года по июнь 2013 года.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2013 по делу                   № А32-4718/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

Н.В. Ковалева