Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу n А32-31111/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 30.12.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка предусмотрено соглашением, заключенным с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено до 30.12.2004г., соглашением предусмотрены осуществление передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Наличие предусмотренных вышеназванным положением обстоятельств, предоставляющих право передачи земельного участка для строительства без проведения торгов, истцом не подтверждено.

Федеральным законом от 06.12.2011г. № 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) дополнена частью 9, предусматривающей возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 указанного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В связи с тем, что приведенные положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» вступили в силу в январе 2012 года, то они распространяются только на договоры аренды, срок действия которых истек после вступления Федерального закона от 06.12.2011г. № 401-ФЗ в силу. В отношении всех иных договоров действует общее правило части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции о необходимости соблюдения особого порядка заключения договора даже арендатором, реализующим преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Поскольку срок действия спорного договора аренды истек до вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011г. № 401-ФЗ, постольку указанные положения в данном случае применены быть не могут.

В соответствии с пунктом 4.1.23 договора аренды земельного участка от 14.05.2007г. № 4300014853 арендатор обязан не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в пункте 6.1 договора, письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок.

Пунктом 6.1 этого же договора установлен срок до 10.05.2010г. Ни мировым соглашением, ни дополнительным соглашением иного срока не установлено.

Предложение (исх. № П11/ от 25.01.2011г.) о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок в нарушение пункта 4.1.23 договора поступило в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар 26.11.2011г., то есть после истечения срока указанного договора аренды, что администрацией правомерно расценено как заявление о заключении нового договора в нарушении установленной процедуры.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставление в аренду земельного участка общей площадью 2584 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0142044:0131, расположенного по адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 1-го Мая, 101, для размещения многоэтажных жилых домов на новый срок должно производиться на торгах (конкурсах, аукционах) (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.09.2012г. по делу № А63-7211/2011). При этом, судом учитывается, что фактически земельный участок обществом не осваивался, по целевому назначению не использовался. Общество не обосновало, что своевременно и в надлежащем объеме принимало меры по освобождению земельного участка.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что исковые заявления администрацией об освобождении земельного участка были поданы лишь в 2009 году. В материалы дела представлено письмо (исх. № 403 от 24.03.2009г.) общества, адресованное руководителю ХКО "Курень сады", о том, что общество в апреле планирует начать строительные работы в рамках реализации договора аренды спорного земельного участка, в связи с чем просит освободить данный земельный участок в срок до 31.03.2009г.

В материалы дела не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего о принятии обществом надлежащих мер по освоению спорного участка по целевому назначению с 14.05.2007г., то есть в течение почти двух лет.

Кроме того, общество не представило доказательства о том, что им хотя бы приняты меры и проведены мероприятия по подготовке к строительным работам, в том числе направленные на получение разрешения на строительство, отсутствует проектная документация, прошедшая государственную экспертизу и т.д.

Более того, общество обратилось в администрацию с заявлением об оказании содействия в освобождении земельного участка от "незаконных пользователей" лишь 25.01.2011г. (вх. № 08/825 от 26.01.2011г.).

   На основании абзаца 3 пункта 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

   Общество не обосновало, что с момента получения в пользование земельного участка по договору аренды принимало все возможные и необходимые меры по освобождению земельного участка от третьих лиц для его использования по целевому назначению. Общество также не обосновало, что не имело возможности принимать участок по акту приема-передачи после его фактического освобождения от прав третьих лиц в соответствии  пунктом 3.1.1 договора. Подписав акт приема-передачи земельного участка и приняв земельный участок с расположенными на нем самовольно возведенными строениями, с учетом условий договора аренды, общество фактически приняло на себя обязательство по освоению этого участка в установленные сроки по целевому назначению (не позднее 01.11.2007г. обратиться за получением разрешения на строительства объекта, не позднее 01.04.2010г. обратиться за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, что также предусматривает процедуру освобождения земельного участка от прав третьих лиц).  

Довод заявителя о том, что по вине администрации он не мог в течении действия спорного договора приступить к исполнению обязательств по договору, объективно ничем не подтверждается, наоборот в материалы дела представлены копии судебных актов по искам администрации к третьим лицам об освобождении спорного земельного участка. Следовательно, указанный довод не может служить основанием для предоставления земельного участка обществу на новый срок в обход процедуры, установленной статьями 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка общества на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка также отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как было указано выше, в установленный пунктом 4.1.23 договора от 14.05.2007г. № 4300014853 срок общество в адрес администрации письменное предложение о заключении договора на новый срок не направило. При этом договор аренды от 14.05.2007г. № 4300014853 не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (абзац 3 6 пункта 1 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73).

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Изложенный правовой подход содержится в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005г. № 3440/05.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает у лица только в случае передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, является правомерным.  

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение заинтересованного лица заключить договор аренды земельного участка с третьими лицами, поэтому не имеется оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды.

Более того, указанным договором аренды спорного земельного участка продление срока аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Факт заключения дополнительного соглашения от 07.02.2011г. также судом апелляционной инстанции не может быть расценено как подтверждение действия договора аренды, то есть как обстоятельство, подтверждающее факт пролонгации договора аренды на неопределенный срок. Указанное соглашение подписано сторонами после истечения срока действия договора аренды от 14.05.2007г., соглашение касается лишь условий передачи в муниципальную собственность нежилого помещения общей площадью 150 м?. При этом, эти условия повторяют условия заключенного между арендодателем и арендатором мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2009г.

При этом, в случае прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоэтажных домов, наличие у предыдущего арендатора преимущественного права на возобновление договора на новый срок не исключает необходимость соблюдения порядка предоставления в аренду земельного участка, установленного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Коме того, суд первой инстанции правомерно указал, что заявленный обществом довод является основанием для обращением в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с другим лицом (если такой договор с другим лицом будет заключен).

Таким образом, общество не обосновало, что оспариваемый отказ заинтересованного лица не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

   Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Подателем апелляционной жалобы платежным поручением от 09.08.2013г. № 30 в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей.             В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.

В связи с изложенным заявителю надлежит возвратить излишне уплаченную платежным поручением от 09.08.2013г. № 30 государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013г. по делу № А32-31111/2012 оставить