Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу n А53-32302/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с кадастровым номером 61:58:0003477:166 составляет 21 306 072,88 руб., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 22.06.2010 N 61/001/10-289688 (т. 1 л.д. 71).

 Истец является арендатором земельного участка площадью 1612 кв.м, кадастровый номер 61:58:0003477:169, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ленина, 220, что подтверждается договором аренды №10786 от 23.12.2010, заключенным между ОАО ТКЗ «Красный котельщик» и КУИ г. Таганрога, выпиской из государственного земельного кадастра №61/100/10-289707 от 22.06.2010. Указанный договор аренды заключен на срок до 27.09.2035.Передача земельного участка по договору аренды №10786 от 23.12.2010 подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 23.12.2010.

На основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области», размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:169 составляет 4 299 623,12 руб., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 22.06.2010 N 61/001/10-289707 (т. 1 л.д. 78).

Истец является арендатором земельного участка площадью 336 кв.м, кадастровый номер 61:58:0003477:168, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Ленина, 220, что подтверждается договором аренды №10787 от 23.12.2010, заключенным между ОАО ТКЗ «Красный котельщик» и КУИ г. Таганрога, выпиской из государственного земельного кадастра №61/100/10-289700 от 22.06.2010. Передача земельного участка по договору аренды №10787 от 23.12.2010 подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 23.12.2010.

На основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области», размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:168 составляет 896 199,36 руб., что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 22.06.2010 N 61/001/10-289700 (т. 1 л.д. 85).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их  рыночную стоимость, ОАО «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик» обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.

Факт нахождения земельного участка в аренде у истца подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В данном случае, наличие у истца права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется, исходя их кадастровой стоимости (по формуле, включающей  величину кадастровой стоимости) является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости спорного земельного участка.

В материалы дела представлены расчёты арендной платы к каждому из договоров аренды спорных земельных участков, заключенных между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ОАО «Таганрогский котлостроительный завод «Красный котельщик».

Согласно указанным расчетам, размер годовой размер арендной платы за арендованные земельные участки составляет:

- за земельный участок с кадастровым номером 61:58:03231:0020 в размере 34218,10 руб., из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 1974045,60 руб. (1974045,60 x 1,08 x 1,07 x 0,0015 = 34218,10 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003520:79 в размере   44023,97 руб., из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 2217058,71 руб. (2217058,71 х 0,015 х 1,1 х 1,13 х 1,065 = 44023,97 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:170 в размере 20688,12 руб.,  из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 1664370,24 руб. (1664370,24 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 20688,12 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:167 в размере  63257,91 руб., из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 5089132,08 руб. (5089132,08 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 63257,91 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером, 61:58:0003477:171 в размере 276471,55 руб.,  из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 22242281,14 руб. (22242281,14 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 276471,55 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером, 61:58:0003477:166 в размере   264834,49 руб., из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 21306072,88 руб. (21306072,88 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 264834,49 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером, 61:58:0003477:169 в размере  53444,32 руб.,  из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 4299623,12 руб. (4299623,12 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 53444,32 руб.);

- за земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003477:168 в размере  11139,76 руб., из расчёта кадастровой стоимости земельного участка равной 896199,36 руб. (896199,36 х 0,01 х 1,13 х 1,1 = 11139,76 руб.)

Учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей определения размера платы за пользование землей, существенное расхождение данных о рыночной стоимости спорных земельных участков и их кадастровой стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца.

Нарушенные права истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № 72-8-2012 от 19.10.2012, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» по состоянию на 01.01.2007,  рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 61:58:03231:0020 составляет 788712 руб., с кадастровым номером 61:58:0003520:79 составляет 739139 руб. (т.1, л.д. 89-91).

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № 72-7-2012 от 19.10.2012, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» по состоянию на 01.01.2007,  рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 61:58:0003477:170  составляет 310752 руб., с кадастровым номером 61:58:0003477:167  составляет 1066572 руб., с кадастровый номер 61:58:0003477:171 составляет 4661501 руб., с кадастровым номером  61:58:0003477:166 составляет 4736884 руб., с кадастровым номером 61:58:0003477:169 составляет 901108 руб., с кадастровым номером 61:58:0003477:168 составляет 176400 руб. (т.1, л.д. 92-94).

Рыночная стоимость спорных земельных участков установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Система независимой оценки»  Резниченко Игорю Алексеевичу.

Согласно экспертному заключению ООО «Система независимой оценки» №8-Э  от 15.01.2013, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2007:

с кадастровым номером 61:58:03231:0020 составляет 741 984 руб.,

          с кадастровым номером 61:58:0003520:79 составляет 695 348 руб.,

с кадастровым номером 61:58:0003477:170 составляет 297 024 руб.,

          с кадастровым номером 61:58:0003477:167 составляет 982 620 руб.,

с кадастровым номером 61:58:0003477:171 составляет 4 294 585 руб.,

с кадастровым номером 61:58:0003477:166 составляет 4 425 352 руб.,

с кадастровым номером 61:58:0003477:169