Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу n А53-29455/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке №91-2012 от 14.09.2012, составленному ООО «Бета консалтинг», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021905:68, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орская, 9, по состоянию на 01.01.2007 составляет 55 722 579 руб. (л.д. 109-163 том 1).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в  пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответственно в рамках судебного спора о доказывании размера рыночной стоимости земельного участка предоставление таких доказательств является допустимым и возможным.

Помимо отчёта об оценке к материалам дела приобщено экспертное заключение (л.д. 99-108 том 1), подготовленное некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (далее – НП СРО «НКСО») о соответствии отчета об оценке №91-2012 от 14.09.2012 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО «НКСО».

Однако, несмотря на указанные документы, суд по ходатайству Правительства Ростовской области определением от 17 декабря 2012 года назначил по делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Системы независимой оценки».

Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007. Вопрос о соответствии представленного истцом отчета об оценке №91-2012 от 14.09.2012 требования законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки на разрешение эксперта не ставился.

Из содержания определения от 17 декабря 2012 года о назначении судебной экспертизы не следует, что проведение экспертизы было связано с установлением судом каких-либо пороков в представленном истцом отчете и возникновением в связи с этим сомнений в его достоверности.

Согласно заключению эксперта №5-Э от 24.12.2012 (л.д. 75-117 том 2) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составила 50 265 054 руб.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, из чего следует, что судебное экспертное заключение не имеет преимущества перед другими доказательствами по делу.

Суд установил, что разница между рыночной стоимостью спорного земельного участка, определённой в отчёте об оценке №91-2012 от 14.09.2012, и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта №5-Э от 24.12.2012, не превысила допустимую погрешность вычислений и обусловлена допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Доводы Правительства Ростовской области о том, что отчет об оценке №91-2012 от 14.09.2012 подготовлен с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки, обоснованно были отклонены судом первой инстанции.

Так, суд первой инстанции правомерно сослался на пояснения подготовившего отчет об оценке оценщика Кориневского А.Ю., допрошенного в судебном заседании 12.02.2013 и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний (подписка – л.д. 18 том 3), и обоснованно указал, что:

- использование земельного участка, являющегося объектом-аналогом №6, под строительство не противоречит назначению спорного земельного участка ввиду возможного строительства на объекте-аналоге, исходя из его места расположения и градостроительной зоны, производственных объектов. Обоснование отсутствия необходимости проведения корректировки цены объекта-аналога №6 на вид его разрешенного использования приведено на странице 59 отчета. Как пояснил оценщик, такая корректировка привела бы к занижению оценочной стоимости спорного земельного участка;

- приведенный в отчете анализ рынка земельных участков за 2001-2003 годы носит справочный характер, его наличие не повлияло на результат оценки, а необходимый анализ рынка земельных участков за период времени, когда проводилась кадастровая оценка земли, имеется в отчете;

- оценка производилась на дату, значительно удаленную во времени - 01.01.2007. Вследствие этого не всегда доступна полная информация об объектах, принимаемых за аналоги. Как пояснил оценщик, им были выделены наиболее близкие по характеристикам объекты и приняты для расчета их цены. Это с неизбежностью влекло необходимость установления уместных и обоснованных допущений в отношении характеристик объектов. Данные допущения были согласованы с саморегулируемой организацией. Вид разрешенного использования, подъезд автотранспорта, наличие либо отсутствие коммуникаций, рельеф земельного участка как правило, в объявлениях о продаже не сообщается, следовательно, оценщик выбирал в качестве аналогов лишь те объекты, в отношении которых можно сделать вывод об аналогичности разрешенного вида использования, что следует из места его расположения (зоны) и площади;

- в отношении наличия коммуникаций оценщиком были применены презумпции их наличия, поскольку все объекты, принятые за аналоги, расположены на территории города Ростова-на-Дону, которая в основном такими коммуникациями обустроена. При этом оценщик указал, что по его профессиональному мнению, основанному на анализе информации о ценах, для данного вида участков наличие или отсутствие коммуникаций не является фактором, значительно влияющим на цену;

- обоснование применения 5% скидки от цены продажи объектов аналогов имеется на странице 38 отчета оценщика. Вывод оценщика о возможности применения скидки основан на анализе рынка недвижимости, научных и информационных публикациях, где указано, что обычная скидка составляет до 20% от цены предложения и соответствует обычаем делового оборота ввиду значительности капиталовложений при приобретении земельного участка, отсутствия негативных факторов рынка в 2006 году, отсутствия кризисных и инфляционных ожиданий.

Как-либо иных доводов в подтверждение несоответствия указанного отчета положениям действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, ни Правительством Ростовской области, ни иными участвующими в деле лицами в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведено не было.

Оснований сомневаться в достоверности указанного отчета у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах, суд правомерно принял отчет об оценке №91-2012 от 14.09.2012 в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему делу.

Выводы, изложенные в отчете об оценке №91-2012 от 14.09.2012, не опровергают, а подтверждают доводы истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021905:68, утверждённой постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212, его рыночной стоимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка должен определяться на момент рассмотрения спора в суде, а не на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, на которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, в исковом заявлении общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Требования истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2007, являются обоснованными и заявлены в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, которая как в прежней, так и в действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался в решении на положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку указанные нормы на спорные правоотношения не распространяются, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий содержанию обжалуемого судебного акта. Положение указанной главы в качестве правового обоснования удовлетворения исковых требований судом первой инстанции указаны не были.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств недостоверности отчета об оценке №91-2012 от 14.09.2012, суд первой инстанции правомерно в соответствии с нормами действующего законодательства принял за основу рыночную стоимость, определённую в отчете оценщика.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы  администрации г. Ростова-на-Дону о том, что обжалуемый судебный акт нарушает права администрации как исполнительного распорядительного органа местного самоуправления, в том числе, в сфере планирования, бюджета, финансов и учёта.

Администрация г. Ростова-на-Дону не является участником спорных правоотношений, поскольку не наделена полномочиями по установлению кадастровой стоимости земельных участков либо внесению изменений в государственный кадастр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Обжалуемый судебный акт не затрагивает её субъективные права и обязанности и не создаёт препятствия для реализации её субъективных прав или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора.

Довод жалобы о том, что корректировка кадастровой стоимости вызовет уменьшение бюджетных поступлений, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации администрация может претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Также подлежит отклонению довод администрации о том, что обжалуемое решение суда, в котором установлена кадастровая стоимость спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определённом по состоянию на 01.01.2007, фактически создает предпосылки к возникновению в последующем споров о возврате излишне уплаченного земельного налога.

Рыночная стоимость земельного участка, определённая по состоянию на 01.01.2007, будет внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости данного участка не с момента внесения в кадастр старой кадастровой стоимости данного участка, как полагает заявитель жалобы, а с момента вступления в законную силу обжалуемого судебного акта (согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 28.06.2011 №913/11).

То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным