Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу n А53-23338/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке №0850400059, составленному Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 61:58:0005208:1 и с кадастровым номером 61:58:0005299:24 по состоянию на 22.06.2009 составляет 10 561 735 руб. 84 коп. и 11 293 938 руб. 09 коп. соответственно.

Поскольку в указанном отчете рыночная стоимость спорных земельных участков была определена не на дату проведения кадастровой оценки (01.01.2007), а по состоянию на 22.06.2009, суд первой инстанции признал указанный отчет недопустимым доказательством и по ходатайству истца назначил по делу экспертизу. Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику Ивановой Ларисе Петровне – эксперту ЗАО «Приазовский центр смет и оценки».

Согласно заключению эксперта от 10.10.2012 №113 (л.д. 149-169 том 1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005299:24 площадью 5 013 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, д. 50-35, по состоянию на 01.01.2007 составляет 2 541 591 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005208:1 площадью 4 688 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, д. 50-34, - 2 376 816 руб.

Довод комитета о том, что данное заключение эксперта было выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу статей 12-13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное. Оспаривание отчета об оценке осуществляется в судебном порядке, с учетом разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на стороны.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом статей 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск непредставления доказательств, обосновывающих возражения Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, лежит на третьем лице, заявившем о таких возражениях.

Заключение эксперта от 10.10.2012 №113 лица, участвующие в деле, не оспорили. Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельных участков или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении, не представили.

Ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы ни комитет, ни иные участники спора в суде первой инстанции не заявляли. Данное ходатайство не было заявлено и в суде апелляционной инстанции.

Какие-либо основания сомневаться в достоверности заключения эксперта от 10.10.2012 №113 у суда первой инстанции не имелось. Из данного заключения не усматриваются нарушения при его выполнении требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Довод комитета о том, что экспертом были некорректно подобраны объекты-аналоги для сравнения с объектом экспертного исследования, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный. Из заключения эксперта от 10.10.2012 №113 следует, что в качестве объектов-аналогов им были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта от 10.10.2012 №113 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Рыночная стоимость спорных земельных участков была определена экспертом на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, на которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, в исковом заявлении предприниматель правомерно просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена их кадастровая стоимость, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Требования истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2007, являются обоснованными и заявлены в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, которая как в прежней, так и в действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что права и законные интересы истца не затронуты установленной кадастровой стоимостью спорных земельных участков, поскольку арендная плата за пользование спорными земельными участками согласно условиям договоров аренды была привязана сторонами к рыночной стоимости права аренды без учета кадастровой стоимости участков, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Действительно, из договоров аренды от 06.02.2009 №09-19 и №09-20 спорных участков следует, что арендная плата была определена согласно отчету от 01.12.2008 №406/08 «Об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы», выполненному ООО «Техническое Бюро кадастра».

Представитель Комитета по управлению имущество г. Таганрога в судебном заседании 05.03.2013 (л.д. 93-94 том 2) пояснил, что, поскольку спорные земельные участки относились к землям, собственность на которые не разграничена, и были предоставлены истцу для целей строительства, размер арендной платы был привязан сторонами не к кадастровой стоимости участков, а к рыночной стоимости их права аренды в соответствии с пунктом 4 приложения 1 постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 №475.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела документами.

Между тем из материалов дела видно, что на спорных земельных участках расположено два объекта недвижимого имущества: профилакторий обслуживания грузовых автомобилей и административно-бытовой корпус. Указанные объекты недвижимого имущества введены в эксплуатацию в установленном законом порядке 29.09.2011 и 02.11.2011 соответственно (разрешения №RU61311000-183 и №RU61311000-158 - л.д. 130, 132 том 2).  Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 18.11.2011 серии 61-АЖ №534223 (л.д. 131 том 2) и от 16.01.2012 серии 61-АЖ №807966 (л.д. 129 том 2) право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ИП Людвиницким А.И.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае расположения здания, строения, сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, собственник такого объекта недвижимости имеет право на выкуп земельного участка по правилам, установленным пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для расчета выкупной цены земельного участка, целей налогообложения и определения арендной платы используются данные о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте.

Возражая против доводов Правительства Ростовской области, ИП Людвиницкий А.И. указал, что 24.10.2013 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога с заявлением о приобретении в собственность занимаемых им земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В подтверждение данного обстоятельства предприниматель представил в материалы дела оригинал указанного заявления, на котором проставлен штамп Комитета по управлению имуществом г. Таганрога.   

Предприниматель указал, что, поскольку выкупная стоимость спорных земельных участков рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, значительное превышение утвержденной постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212 кадастровой стоимости данных участков над их рыночной стоимостью нарушает права истца как лица, предпринимающего меры по реализации своего права на приобретение данных участков в собственность при уплате их выкупной стоимости.

Суд апелляционной инстанции признает доводы истца обоснованными и соответствующими нормами действующего законодательства.

Поскольку истец является собственником расположенных на спорных земельных участках объектов недвижимого имущества и предпринимает меры по приобретению земельных участков под данными объектами в собственность необоснованно завышенная кадастровая стоимость спорных участков нарушает права предпринимателя как потенциального приобретателя участков.

Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами разъясняется Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (Разъяснения Минэкономразвития РФ от 27.05.2011).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает доказанной заинтересованность предпринимателя в положительном разрешении иска по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что требования истца об установлении кадастровой стоимости