Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по делу n А32-10801/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что участок был сформирован, прошел правовую регистрацию, которая признается юридически действительной. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 N 417.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что земельные участки, выделенные для строительства, являлись ранее учтенными земельными участками, сведения о них являются юридически действительными (п.2 ст.7 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»; далее - Закон о земельном кадастре). Действующий в настоящее время ФЗ от 24.06.2007 N 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) не предусматривает необходимости в проведении кадастрового учета в отношении ранее учтенных объектов недвижимости и признает юридическую силу осуществленного ранее государственного кадастрового или технического учета.

Из генерального плана территории следует, что площадь соответствующего земельного участка равна 2,01 га, что с учетом проведенных кадастровых работ, является массивом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 без вкрапления спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145.

Из кадастровых дел земельных участков и активной кадастровой карты видно, что участки с кадастровыми номерами 23:43:0414009:143 и 23:43:0414009:145 находятся в одном кадастровом квартале. При этом участок предпринимателя расположен внутри участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Следовательно, спорный участок предоставлен в пользование предпринимателя с нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома

Суд пришел к выводу, что на момент предоставления участка предпринимателю он находился в общей долевой собственности. Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться этим участком (предоставлять его в аренду предпринимателю). Поэтому договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 и 608 ГК РФ. На основании изложенного, исковые требования судом удовлетворены.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. А в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно приведенной норме права формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, собственники многоквартирного дома не лишены права ссылаться на незаконное формирование земельного участка меньшей площадью, нежели это предусмотрено градостроительными нормами и правилами и оспаривать документы-основания предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, иному лицу. В указанном случае законный интерес собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию исключительного права по формированию и получению в общую долевую собственность земельного участка надлежащей площади подлежит защите, а вопрос о достаточности ранее сформированного участка рассмотрению по существу.

Как разъяснено в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона публичный собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В обоснование довода о недостаточности земельного участка, сформированной площадью (18984+/-48 кв.м.) для целей эксплуатации дома, истец указывает, что поскольку участок был изначально сформирован общей площадью 2, 01га, отсутствуют основания для его пересмотра, жильцы имею права по своему усмотрению распоряжаться выделенной землей.

Между тем, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая необходимость специальных познаний,  судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Научный Центр Независимых Правовых экспертиз» эксперту Бассараба Станиславу Альбертовичу.

 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Является ли площадь земельного участка с кадастровым  номером 23:43:0414009:143 достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома №8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки?

2.Находятся ли на земельном участке с кадастровым  номером 23:43:0414009:143 иные помимо многоквартирного дома №8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам, земельные участки общего пользования, занятые тротуарами, проездами (дорогами), и иные объекты, не относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме? В случае наличия таковых, представить описание таких объектов и отразить схематично их нахождение на земельном участке.

 3.Является ли земельный участок с кадастровым  номером 23:43:0414009:145 полностью либо в части необходимым для эксплуатации многоквартирного дома №8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки?

Согласно заключению от 06.09.2013 N Э-100/13, эксперт пришел к следующим выводам:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 ( 18 984 м2) является достаточной для эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома N 8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки данного земельного участка.

-на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0414009:143 помимо многоквартирного дома № 8 находятся следующие объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам: ленточный бетонный фундамент с размерами в плане 8,15х35,15 м и высотой 0,4 м., отдельно стоящее кирпичное двухэтажное здание магазина, пристроенное здание магазина (согласно данных техпаспорта) лит. А1 и земельные участки общего пользования, занятые следующими объектами не относящимися к общему имуществу в многоквартирном доме: асфальтобетонные тротуары, пандус, состоящий из кирпичной подпорной стены, асфальтобетонного мощения и бетонных ступеней, автостоянка, состоящая из асфальтобетонного покрытия.

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145 не является необходимым для эксплуатации многоквартирного дома N 8 по ул. Тюляева в г.Краснодаре в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки.

Эксперт пришел к выводу, что для эксплуатации жилого дома с учетом сложившейся застройки требуется участок площадью 7 710 м2.

Также ответчиком представлено Заключение специалиста ООО «НПП «ЮрИнСтрой» от 17.10.2013г. по аналогичным вопросам, поставленным перед экспертизой.

В соответствии с заключением от 17.10.2013г. специалист пришел к следующим выводам.

- площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки данного земельного участка является достаточной для эксплуатации  расположенного на нем многоквартирного дома № 8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре.

Экспертом произведен расчет, согласно которому размер земельного участка, необходимый для эксплуатации 9-ти этажного дома № 8 по ул. Тюляева с встроенными торговыми помещениями магазина Литер А1 и двухэтажного магазина литер Б на момент застройки земельного участка составлял 12565, 8кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 расположены следующие строения и сооружения, элементы озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома:

жилой дом литер А, площадью застройки 1646 кв.м., асфальтированная площадка площадью 81 кв.м., бельевая площадка площадью 152 кв.м., детская площадка, площадью 127 кв.м., детская площадка площадью 227 кв.м., площадка для выбивания ковров, площадью 29 кв.м., площадка для отдыха, площадью 140 кв.м., теннисный корт, площадью 664 кв.м., спортивная площадка, площадью 207 кв.м., автостоянка, площадью 1010 кв.м., пандус, площадью застройки 1623 кв.м., проезжая часть (во дворе) площадью 1285 кв.м., тротуары (в северной части участка, во дворе), площадью 301 кв.м., зеленые насаждения (в северной части участка, во дворе), площадью 2290 кв.м.

Представлены схема  земельного участка с расположенными на нем строениями и сооружениями, проезжей частью, площадками, элементами озеленения, каталоги координат поворотных точек окружных границ и ведомости вычисления площадей смоделированных границ земельных участков под строениями и сооружениями.

Специалистом также сделан вывод, что  земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145, площадью 901 кв.м., находящийся по адресу г. Краснодар, ул. Тюляева, 8/4 в соответствии с градостроительными, строительными, санитарными, противопожарными и иными обязательными нормами и правилами, а также с учетом существующей застройки, при условии размещения на нем объекта обслуживания и автостоянки на 20 машинно-мест в соответствии с разрешенным использованием, не является необходимым для эксплуатации многоквартирного дома № 8 по ул. Тюляева.

-с учетом вида разрешенного использования (при условии размещения на участке объекта обслуживания и автостоянки на 20 машино-мест), площади, конфигурации и границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:145, многоквартирный дом № 8 по ул. Тюляева в г. Краснодаре обеспечивается  необходимыми проездами, парковочными местами и другими необходимыми элементами и объектами благоустройства.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 расположены следующие строения и сооружения, объекты капитального строительства, принадлежащие третьим лицам, участки общего пользования, занятые тротуарами, проездами, дорогами, иные элементы озеленения и благоустройства, не относящиеся  к многоквартирному дому № 8 и не предназначенные для обслуживания эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома:

Магазин литер А1, площадь 1501 кв.м., пристройка к дому, площадью 61 кв.м., магазин литер Б, площадью 797 кв.м., проезжая часть  к магазину литер Б и другим многоквартирным домам в западной части участка), площадью 19000 кв.м., тротуары (в южной части участка) площадью 538 кв.м., тротуары (в западной части  участка), площадью 427 кв.м., зеленые насаждения (в южной части участка, площадью 1857 кв.м., зеленые насаждения (в западной части участка) площадью 2263 кв.м.

Заключения проведены с учетом использования  СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (утв. Приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998г № 59, СНиП 11-60-75 «Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (действующих с 01.01.76г. по 01.01.90г.), Градостроительных норм и Правил.

Суд принимает заключения эксперта и специалиста в качестве надлежащих доказательств, при этом не носящих противоречивый