Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по делу n А53-28827/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

деятельности.

Оценивая представленный отчет от 19.05.2012 № 3/2012, суд первой инстанции указал, что он не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: в отчете приведена излишняя информация, которая никак не используется в расчётах, что нарушает закрепленный пункте 4 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО № 3) принцип достаточности;

по существу, оценщиком использован один метод – сравнительный. Это влечет необходимость его предельной корректности, поскольку иных корректировок выводы эксперта не получают. Иными способами цена не рассчитывается, согласование методов не производится;

оценщик был не корректен в выборе аналогов. Цена объектов, признанных аналогами, отличается более, чем в 7 раз. Максимальное значение 7 897 693 рубля, минимальное – 1 300 000 рублей. Это свидетельствует о наличии факторов, влияющих на стоимость, но эти факторы не описаны и не учтены оценщиком. Информация, приведенная оценщиком, не позволяет составить однозначное мнение о стоимости участка, что также нарушает пункт 4 ФСО № 3, так как содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

площадь объекта оценки 1 528,8 кв. м. Площади объектов-аналогов 590 кв. м, 740 кв. м. Более того, в отношении объектов-аналогов №2, №4 площадью вообще не указана. Объекты № 1, № 3 не сопоставимы по площади, но надлежащая корректировка на площадь не сделана. Эти объекты не могут быть признаны аналогами согласно положениям ФСО № 1, так как объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

отсутствует обоснование всех корректировок, применяемых в отчете;

не описана итоговая процедура согласования результатов расчётов.

Не приняв отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд не установил иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

Исковые требования первоначально сформулированы истцом как установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Значимый правовой результат для истца состоит не в установлении определенного размера кадастровой стоимости, а в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной.

Суд первой инстанции указал на возражение истца против назначения по делу судебной экспертизы и вместе с тем, отклонил ходатайство Правительства Ростовской области о проведении судебной экспертизы, что не может считаться обоснованным при изложенных обстоятельствах.

Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным указание суда первой инстанции на пороки представленного отчета об оценке. Так, оценщиком обоснован отказ от применения затратного подхода к оценке, обоснована приоритетность применения сравнительного подхода, указано на возможность применения и доходного подхода, что допускается в соответствии с федеральным стандартом оценки (л.д. 42 т.1).

Доходный подход фактически применен и раскрыт в отчете (л.д. 60-71 т.1). Оценщиком произведено согласование результатов оценки спорного участка , полученных при применении доходного и сравнительного подходов (л.д. 72-76).

Оценщиком осуществлена корректировка объектов-аналогов по размеру земельного участка, приведена и раскрыта методика данной корректировки. С учетом отдаленности во времени момента оценки и затруднительностью поиска объектов-аналогов, само по себе принятие в качестве объектов-аналогов участков, различающихся по площади, не может свидетельствовать безусловно о недостоверности и необоснованности оценки.

Применению и обоснованию и иных помимо указанной корректировок в целом посвящены стр. 35-50 отчета (л.д. 45-60 т.1).

Вместе с тем, учитывая, что суд апелляционной инстанции не обладает специальными познаниями в области оценки, в целях правильного разрешения спора и с учетом ходатайства истца судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного земельного участка 01.01.2007, проведение экспертизы  поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалт Гео Групп» Симоненко Антону Александровичу.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Консалт Гео Групп» № 36/13 ОН-Р от 19.04.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22 по состоянию на 01.01.2007 составила 2 700 000 рублей, что сопоставимо с рыночной ценой, установленной в отчете об оценке от 19.05.2012 № 3/2012.

Заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную, достоверную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2007, то есть, на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Заключение содержит обоснование выбранного метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что законный интерес лица, обратившегося в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, размер которого зависит от величины кадастровой стоимости. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночной стоимости земельного участка.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Истец выразил согласие с установленной экспертом рыночной стоимостью участка, просил удовлетворить иск, установив выявленную стоимость участка в качестве кадастровой.

Учитывая специфику заявленных требований в данном случае удовлетворение иска с учетом рыночной стоимости, определенной при проведении судебной экспертизы не свидетельствует об изменении предмета и оснований иска.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта, которым заявленные требования надлежит удовлетворить, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22 в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 2 700 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2012 по делу № А53-28827/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22, площадью 1 528,8 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Красной Армии, 85-а в размере, равном рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2007, а именно в размере 2 700 000 (двух миллионов семисот тысяч) рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области внести в государственный кадастр недвижимости вышеуказанную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020311:22.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

Н.Н. Мисник