Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу n А53-5062/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-5062/2008-С2-32

31 декабря 2008 г.                                                                              15АП-4909/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей Л.А. Захаровой, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимченко О.Х.

при участии

от истца: Филоненко А.А., представитель по доверенности от 25.03.2008г.

от ответчика: Сказкина О.А., удостоверение адвоката №1618 от 28.11.02г., ордер №499 от 21.10.2008г., доверенность от 21.10.08г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донконст" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2008г. по делу № А53-5062/2008-С2-32 принятое в составе судьи Грищенкова С.М. по иску открытого акционерного общества "Ростовский вино-водочный завод" к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Донконст" о взыскании 689206,89руб.

                      УСТАНОВИЛ:

ОАО «Ростовский винно-водочный завод»(далее завод) обратился с иском в арбитражный суд Ростовской области к ООО «Донкост»(далее общество) о взыскании  задолженности по арендной плате в размере 689206 руб. 89 коп., в том числе 109517 руб.90 коп. задолженность за период с 01.03.2007 г. по 26.10.2007 г., 533956 руб. 99 коп. с 27.10.2007 г. по 14.06.2008 г.,8101 руб. 07 коп. пени, 37631 руб. ущерба.(требования уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ, лист дела 183.)

ООО «Донкост» предъявил встречный иск о признании недействительными условий договора аренды нежилого помещения от 1.03.2007 г. и дополнительного соглашения № 1 от 1.05.2007 г.  в части изменения размера арендной платы более одного раза в год, признании расторгнутыми договора аренды нежилого помещения от 1.03.2007 г. и дополнительного соглашения № 1 от 1.05.2007 г. к нему с 1.09.2007 г., взыскании 359674 руб. 36 коп. ущерба.( лист дела 177)

Решением арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2008 года с ООО «Донкост» в пользу завода взыскано 664231 руб.47 коп., из которых 643474 руб. 89 коп. задолженность,8101 руб. 07 коп. пеня, в остальной части иска отказано. Обществу по встречному иску отказано.В решении суд указал, что общество и завод заключили договор аренды нежилого помещения площадью 69,2 кв.м., расположенного по адресу: Ростов-на-Дону,пр.Буденновский,70/234. 20.09.2007 г. завод направил обществу уведомление о расторжении договора аренды с 21.10.2007 г. Поскольку общество не вернуло заводу помещение по акту приема-передачи, суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам с 1.03.2007 г. по 14.06.2008 года в сумме 643474 руб. 89 коп., пени 8101 руб. 07 коп.

    В части взыскания 37631 руб. причиненного ущерба в виде стоимости утраченного и поврежденного ответчиком имущества и оборудования, судом отказано по причине непредставления доказательств в обоснование заявленной суммы.

     Отказ в удовлетворении встречного иска обоснован тем, что установление различных ставок арендной платы на определенные периоды времени единым соглашением не является неоднократным изменением  условий договора касающиеся размера арендных платежей.

       ООО «Донкост» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой указало, что, получив уведомление арендатора № 309 от 3.09.2007 года о прекращении договора аренды, общество освободило  арендуемое помещение, составление акта приема- передачи  в данном случае не требуется, так как акт об освобождении помещения составляется только при аренде предприятия. Взыскание  в полном объеме заявленных истцом сумм  и пени является необоснованным.

         По встречному иску, заявитель жалобы указал, что при заключении договора аренды была установлена арендная плата в размере 25000 руб. в месяц. Дополнительным соглашением к договору № 1 от 1.05.2007 г.одномоментно  изменен размер арендной платы дважды в течение года с 1.05.2007 г. по 30.06.2007 г. по 60 тыс. руб. ежемесячно, с 1.07.2007 г. до окончания срока договора по 70 тыс. руб.Фактически арендная плата в течение 11 месяцев изменена три раза по инициативе арендодателя. Вывод суда о возможности таких изменений не соответствует требованиям статьи 614 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ договор аренды от 1.03.2007 г. и дополнительное соглашение к нему № 1 от 1.05.2007 г. ничтожны. Заявитель жалобы просит решение отменить принять новый судебный акт. В судебном заседании представитель  ООО «Донкост» доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что освободил арендованное помещение по требованию арендодателя в октябре 2007 года,  задолженность по арендной плате должна быть по октябрь 2007 г. включительно. Однако, со стороны арендатора имеет место переплата, так как увеличение арендных платежей осуществлено незаконно, поэтому в иске заводу должно быть отказано, с завода  в пользу общества должно быть взысканы убытки в виде незаконно полученной арендной платы.

ОАО «Ростовский винно-водочный завод» представило отзыв на жалобу, в которой указало, что согласно пунктам 3.3 и 6.1 договора от 1.03.2007 г. арендатор обязан вернуть арендодателю помещение. Требование о возврате имущества по акту приема- передачи не противоречит действующему законодательству. Доказательств возврата имущества арендатором не представлено, поэтому взыскание с него задолженности в заявленном размере соответствует требованиям  статьи 622 ГК РФ. Завод считает, что общество неверно толкует часть 3 статьи 614 ГК РФ,так как общество и завод изменили условия заключенного договора в части размера арендной платы по взаимному согласию, установив разные суммы арендной платы на определенный  период  времени, а это не противоречит требованиям закона.

В ходе рассмотрения жалобы ОАО «Ростовский винно-водочный завод» заявило отказ от части исковых требований о взыскании коммунальных платежей за сентябрь и октябрь 2007 г., в остальной части решение просило оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

        Изучив материалы дела, выслушав заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заводу на праве собственности принадлежит производственное здание, литер «У», площадью 1 710,4 кв. м., находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 70/234. 1.03.07г. завод(арендодатель ) и общество(арендатор) заключили договор аренды части указанного нежилого помещения площадью 69,2 кв. м. на срок 11 месяцев, то есть до 1.02.08г. (п. 3.1 договора). 1.03.07г.арендодатель передал  арендатор  нежилое помещение по  акту приема-передачи.                                                                                      

     Согласно п. п. 4.1, 4.2  договора арендная плата за пользование  имуществом  составила 25 000 руб. подлежала уплате арендатором помесячно не позднее 5 числа текущего месяца. За просрочку оплаты арендных платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.(пункт 7.3 договора)

1.05.07г. сторонами было заключено дополнительное соглашение к спорному договору аренды, согласно которому изменен срок действия спорного договора, который составил до 30.06.07г., пункт 3.5 договора был исключен, пункт 4.1 был изложен в следующей редакции: с 1.05.07г. по 30.06.07г. арендная плата составляет 60 000 руб. в месяц; с 1.07.07г. до окончания действия договора арендная плата составляет 70 000 руб. При этом в дополнительном соглашении сторонами было указано, что размер арендной платы может изменяться сторонами, но не чаще одного раза в год.

Как установлено судом первой инстанции по истечении срока действия настоящего договора - 30.06.07г., указанного в дополнительном соглашении от 1.05.07г., арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды с 30.06.07г.  продлен сторонами на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование   имуществом   (арендную   плату),   в   порядке,   в   сроки   и   в  размере  определенном договором.

     Поскольку арендатор нарушил условия договора аренды и не оплатил арендные платежи, арендодатель  в соответствии с разделом 9 договора от 1.03.07г., 20.09.07г.  направил в адрес арендатора уведомление о расторжении спорного договора аренды с 21.10.07г. и необходимости освобождения спорного занимаемого помещения до 26.10.07г. Факт получения данного письма ответчиком 20.09.07г. подтверждается подписью и соответствующей отметкой на нем.19.10.07г. истцом в адрес ответчика было направлено повторное уведомление о расторжении спорного договора аренды с 21.10.07г., которое было получено ответчиком 19.10.07г.

          В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон заключенного или возобновленного на неопределенный срок договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.

                Согласно статье. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

      Суд первой инстанции указал в решении, что в нарушение п. п. 3.3, 6.1 договора спорное помещение не возвращено арендатору и согласно представленного арендодателем расчета общая сумма задолженности ответчика по спорному договору с учетом фактического использования данного имущества составила 643 474 руб. 89 коп. Суд взыскал указанную задолженность  за период с 1.03.07г. по 14.06.08г., исходя из размера арендой платы, установленного дополнительным соглашением от 1.05.07г. к спорному договору, а также произведенной ответчиком частичной оплате начисленных арендных платежей.

Однако, как следует из искового заявления и расчета задолженности,  истец указал, что общество освободило арендуемое помещение. Об освобождении арендованного помещения в октябре 2007 года настаивал и представитель ответчика. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, представитель  завода также подтвердил факт освобождения арендованного помещения в октябре 2007 года, однако, поскольку по акту приема-передачи помещение арендодателю не возвращено,полагает, арендатор обязан оплатить арендные платежи за все время просрочки. Взыскание задолженности за период с 1.09.07г. по 14.06.08г. считает обоснованным.(Протокол судебного заседания  от 22.12.2008 г.

     Указанный довод истца, суд апелляционной инстанции считает ошибочным.  Факт освобождения арендатором спорного помещения в октябре 2007 года подтвержден в судебном заседании сторонами, отсутствие передаточного акта, подтверждающего передачу имущества, в силу статьи 622 ГК РФ не является безусловным основанием для взыскания арендной платы с ноября 2007 года по 14.06.08г. 

   Таким образом, с общества в пользу завода надлежит  взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.09.2007 г. по 26.10.2007 года в сумме 109517 руб. 90 коп. согласно представленного истцом расчета ( том 1,лист дела  189)

В связи с просрочкой внесения ответчиком арендной платы по спорному договору, а также оплаты её не в полном объеме на основании ст. 330 ГК РФ и п. 7.3 спорного договора, п. 9 дополнительного соглашения от 1.05.07г. требования завода о взыскании с ответчика пени в размере 8 101 руб. 07коп. за период с 1.03.07г. по 26.10.07г., исчисленной исходя из учетной ставки банковского процента 10% годовых (0,03% в день)  правомерно взысканы судом первой инстанции.

       Ссылка заявителя жалобы на оплату 55000 руб. Жукову Ю.И. в счет арендной платы, судом апелляционной инстанции не принята, поскольку из представленной расписки не представляется возможным сделать вывод о произведенных платежах по заключенному между сторонами договору. Кроме того, спорный договор заключен 1.03.2007 г., а оплата внесена за январь 2007 года.

     Довод заявителя жалобы о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ арендная плата может меняться не более одного раза в год, несостоятелен.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ указано, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором.

    Установление сторонами различных ставок арендной платы на различные периоды времени единым соглашением (дополнительное соглашение к спорному договору от 1.055.07г.) не может рассматриваться судом как многократное изменение условий договора в части установления размера арендных платежей. Заключенное между сторонами дополнительное соглашение является единовременным изменением условий договора в части определения размера арендных платежей. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии  оснований для признания недействительными в силу ничтожности условий спорного договора аренды от 1.03.07г. и дополнительного соглашения к нему от 01. 05.07г. об изменении размера арендной платы.          

   Таким образом, арендная плата за пользование арендованным имуществом     должна была оплачиваться исходя из согласованных сторонами условий, а именно: с 03.07г. по 1.05.07г. - 25 000 руб., с 1.05.07г. по 30.06.07г. - 60000 руб., с 1.07.07г. -70000 руб. Учитывая установленную соглашением сторон арендную плату, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного требования общества о взыскании с завода 359 674 руб. 36 коп. убытков, как полагает