Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2013 по делу n А53-20636/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-20636/2012

18 ноября 2013 года                                                                          15АП-2/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца - представителя Стрельцова Е.М. (доверенность от 10.01.2013),

от ответчиков:

от ДИЗО г. Ростова-на-Дону - представителя Ливадновой В.В. (доверенность от23.08.2013),

от Ибрагимова Б.А. – представителя Приваловой Т.В. (доверенность от 26.06.2012, паспорт),

от администрации г. Ростова-на-Дону – представителя Маныча Н.В. (доверенность от 12.03.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуального предпринимателя Ибрагимова Багадура Агаяровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06 декабря 2012 года по делу №А53-20636/2012

по иску и.о. прокурора Ростовской области

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Б.А. Муниципальному учреждению «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону»

при участии третьих лиц - Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка,

принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

               прокурор Ростовской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Багадуру Агаяровичу (далее – предприниматель), муниципальному учреждению «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (далее – фонд имущества) о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.07.2011 №18951 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:34 площадью 3050 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а, заключенного фондом имущества и предпринимателем; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата предпринимателем департаменту земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:34  площадью 3050 кв.м., расположенного по ул. Левобережная, 7 в г. Ростове-на-Дону.

               Исковые требования мотивированы следующим. На основании протокола торгов от 05.06.2003 33/122-3 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка площадью 1134 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:7 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Левый берег Дона, для использования в целях строительства кафе. Департамент в 2009 году выдал предпринимателю разрешение на строительство развлекательного комплекса на указанном земельном участке. На основании решения арбитражного суда в 2012 году за предпринимателем зарегистрировано право собственности на развлекательный комплекс – ресторан. Между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2004 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:8 площадью 1686 кв.м. для использования в целях эксплуатации кафе и гостевой автопарковки, договор впоследствии расторгнут в 2008 году в связи с приобретением предпринимателем земельного участка в собственность. Предпринимателем по договору купли-продажи в 2001 году оформлено право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:34 площадью 3050 кв.м., а не на участок с кадастровым номером 61:44:0041306:9 площадью 1134 кв.м. При предоставлении земельного участка не были соблюдены требования земельного законодательства об образовании земельных участков путем их объединения. Предоставление земельных участков должно было проходить по результатам торгов.

               К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, муниципальное учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

               Определением от 31.10.2012 администрация города Ростова-на-Дону исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена к участию в деле в качестве уполномоченного органа, действующего от имени публично-правового образования город Ростов-на-Дону.

               Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2012 исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным заключенный между фондом имущества и предпринимателем договор купли-продажи от 13.07.2011 №18951 земельного участка общей площадью 3050 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:34, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а. В остальной части требований отказано.

               Как установлено судом, для эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания необходим земельный участок площадью 633,3 кв.м., в непосредственной близости от здания ресторана имеются строения гаража на 2 бокса, для эксплуатации которых требуется площадь 541,2 кв.м., сооружение летней площадки. Легализация данных строений в качестве объектов недвижимости отсутствует, на момент приватизации земельного участка данные строения на этом участке отсутствовали. Земельный участок предоставлен площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, которая могла быть предоставлена собственнику строения в целях его эксплуатации. В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие идентифицировать излишне предоставленную площадь участка для ее исключения, в связи с чем сделка приватизации признается недействительной полностью. Участок предоставлялся предпринимателю по договору аренды, в связи с чем требование о реституции не подлежит удовлетворению.

               Предприниматель обжаловал решение в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить в части удовлетворения исковых требований, в соответствующей части принять новый судебный акт об отказе в иске.

               Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Отсутствуют доказательства нарушения прав муниципального образования оспариваемой сделкой. Сведения о координатах характерных точек границ участка с кадастровым номером 61:44:0041306:7 внесены в реестр земель без определения местоположения границ участка на местности и имели справочный характер. Оспариваемый договор полностью соответствует законодательству, исполнен сторонами, переход права собственности зарегистрирован. Считает, что сделка могла быть признана судом недействительной в части излишне предоставленного земельного участка. Экспертное заключение предприниматель считает неправильным, поскольку развлекательный комплекс предполагает размещение не только ресторана, но и организацию парковочных мест, мест отдыха и т.д. Заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с целью установления обоснованности площади предоставленного ответчику спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости площадью 751,6 кв.м. – развлекательного комплекса ресторана. Ходатайствует о назначении землеустроительной экспертизы для подготовки описания местоположения границ участка в связи с исключением из него части, излишне предоставленной.

               Департамент также обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение суда отменить, ссылаясь на то обстоятельство, что площадь спорного участка определена согласно письмо департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.04.2011 №ДА-01-20/8326 по фактическому землепользованию.

               В отзыве на жалобы прокурор просил решение суда оставить без изменения, указал на его законность и обоснованность

               Определением от 10.04.2013 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

               В письменных пояснениях прокурор просил решение суда оставить без изменения, поскольку земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи от 13.07.2011 №18951 предоставлен площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, которая могла быть предоставлена собственнику строения в целях его эксплуатации.

               В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца и заявителей апелляционных жалоб поддержали соответствующие правовые позиции по делу.  

               В связи с нахождением судьи Ильиной М.В. в отпуске  в порядке статьи 18 АПК РФ произведена ее замена в судебном заседании 11.11.2013 на судью Тимченко О.Х.

               Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

               Как следует из материалов дела, по договору от 13.07.2011 №18591 МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» передало в собственность Ибрагимова Б.А. земельный участок общей площадью 3050 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0041306:34 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а. На участке у покупателя в собственности имеется развлекательный комплекс ресторан общей площадью 751,6 кв.м., инвентарный номер 1684/29, литер А, этажность 3, подземная этажность 1. 22.04.2011 было принято распоряжение департамента имущественно-земельных отношений от 22.04.2011 №637.

               Право собственности Ибрагимова Б.А. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 17.04.2012. За Ибрагимовым Б.А. также зарегистрировано право собственности на развлекательный комплекс ресторана общей площадью 751,6 кв.м., основанием регистрации указано решение Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-16947/09.

               В процессе рассмотрения апелляционной жалобы Ибрагимовым Б.А. заявлено ходатайство о назначении экспертизы для установления обоснованности площади земельного участка, которое судом было удовлетворено.

               Эксперт А.Н. Попов (ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы) в заключении №1569/10-3 от 02.09.2013 пришел к следующим выводам. Минимально допустимая площадь земельного участка, необходимая для размещения и эксплуатации объекта недвижимости – развлекательный комплекс ресторан литер А, общей площадью 751,6 кв.м., инвентарный номер 1684/29, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 7а, принадлежащий на праве собственности Ибрагимову Б.А. на основании решения арбитражного суда от 16.11.2009 по делу №А53-16947/09, составляет 1750 кв.м. Мотивировка установления такой площади подробно приводится в экспертном заключении (т. 6, л.д. 174 – 175). Экспертом также определены координаты поворотных точек ориентировочных границ данного земельного участка, нумерация ориентировочных границ земельного участка условная (т. 6, л.д. 175 – 176). Экспертом на чертеже указаны ориентировочные границы земельного участка площадью 1750 кв.м.

               Указанное экспертное заключение прокурором не опровергнуто, какие-либо мотивированные возражения в отношении результатов экспертизы не заявлены.

               Таким образом, часть спорного земельного участка, занятая принадлежащим Ибрагимову Б.А. объектом недвижимости и необходимая для его использования в соответствии с действующими градостроительными, строительными, противопожарными и санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, определена экспертным путем.

               В этой связи суд принимает во внимание правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11. По смыслу данного постановления договор продажи земельного участка может быть признан недействительным в части, хотя бы эта часть и не была сформирована как самостоятельный земельный участок («…Признавая недействительным договор купли-продажи от 18.12.2007 N 419, суды исходили из того, что ОАО "Семинарское" была продана и та часть земельного участка, на которой расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, а потому пришли к выводу о несоответствии оспариваемого договора требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Доводы ООО "Семинарское" о недействительности договора купли-продажи от 18.12.2007 N 419 лишь в отношении части земельного участка, занятой складом предпринимателя и необходимой для его использования, судами отклонены, поскольку этот земельный участок не индивидуализирован, не прошел кадастровый учет и не выделен из состава приватизированного земельного участка площадью 16 716,76 кв. метра. … Судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04. Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования»). В постановлении от 05.07.2005 N 15524/04 Президиум ВАС РФ признал недействительным договор купли-продажи земельного участка в части этого участка, не поставленной на кадастровый учет.

      В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на следующее: «…причитающаяся ему земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка,