Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2013 по делу n А32-11890/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-11890/2012

20 ноября 2013 года                                                                              15АП-17284/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевым А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой": представитель по доверенности от 01.10.13, Зайцев О.А., паспорт.

от Администрации города Сочи Краснодарского края: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2013 по делу № А32-11890/2012, принятое судьей Савиным Р.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой" к Администрации города Сочи Краснодарского края при участии третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИнвестГеоСтрой» (далее - общество) обратилось в суд с заявлением, в котором просит  признать решение Администрации города Сочи, оформленное письмом Управления архитектуры и градостроительства города Сочи исх. №21-01-14/1805; 2263 от 06.02.2012 об отказе ООО «ИнвестГеоСтрой» в удовлетворении требований о внесении изменений в градостроительный план земельного участка кадастровый номер 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16 площадью 3661 кв.м. № RU233090000-000000000003832 от 24.12.2010, незаконным как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации;  обязать Администрацию города Сочи устранить допущенные нарушения и внести в градостроительный план указанного земельного участка № RU233090000-000000000003832 от 24.12.2010 следующие изменения:

- в разделе 3 «Информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства» в строке «Предельное количество этажей» указать вместо « - » цифру «30»; в строке «Предельная высота зданий, строений, сооружений» вместо «22 м» указать «98 м»; в строке «Максимальный процент застройки в границах земельного участка» вместо «40%» указать «55%»; строку «Минимальный процент озеленения - 15%» исключить;

- в приложении «Чертеж градостроительного плана земельного участка. М 1:1000. Условные обозначения. Экспликация» в строке «Максимальный процент застройки в границах земельного участка» вместо «40%» указать «55%»;

- в разделе 2 «Информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом  видах  разрешенного   использования  земельного  участка  (за  исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд)» исключить строку «среднеэтажной жилой застройки до 7 этажей»,

- и выдать ООО «ИнвестГеоСтрой» градостроительный план земельного участка с измененными параметрами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2013, заявление общества удовлетворено. Признано незаконным решение администрации об отказе во внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 24.12.2010; на заинтересованное лицо возложена обязанность устранить допущенные нарушения, внести изменения в градостроительный план от 24.12.2010 и выдать его обществу с измененными параметрами. Суды установили, что общество является собственником всех нежилых помещений в административном здании, находящемся по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16. На основании договора от 14.03.2007, дополнительного соглашения к нему от 16.05.2008 и договора уступки от 17.12.2007 заявитель является арендатором земельного участка площадью 3661 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302010:15), предназначенного для обеспечения эксплуатации названного здания. С учетом результатов публичных слушаний распоряжением главы г. Сочи от 12.12.2008 № 1154-р вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирный жилой дом». Дополнительным соглашением от 26.05.2009 в договор аренды внесены изменения в части указания нового вида разрешенного использования (для размещения многоквартирного жилого дома). Администрация и общество 27.05.2008 заключили договор инвестирования на строительство многоквартирного жилого дома. Заявителю 04.02.2009 выдан градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 23:49:0302010:15) с указанием следующих предельных показателей размещения объекта капитального строительства: предельное количество этажей - 30; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 55%; иные показатели - не установлены. В декабре 2010 года обществу выдан новый градостроительный план земельного участка с указанием иных предельных параметров размещения объекта капитального строительства. Суд первой инстанции указал, что с момента вступления в силу Градостроительного кодекса (30.12.2004) и до 31.12.2012 не действовал запрет на подготовку документации по планировке территории, включая градостроительный план земельного участка, в отсутствие документов территориального планирования. Следовательно, градостроительный план земельного участка от 04.02.2009 соответствовал действовавшим на дату его выдачи документам территориального планирования и градостроительного зонирования. В законодательстве отсутствует указание на необходимость выдачи нового градостроительного плана земельного участка после принятия документов территориального планирования (генеральный план) или градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки). Генеральный план города Сочи, Правила землепользования и застройки города Сочи (далее - Правила землепользования) не содержат ссылок на применение их положений к ранее выданным документам по планировке территории. Наличие двух градостроительных планов земельного участка с различными предельными параметрами допустимого к размещению на данном участке объекта капитального строительства создает правовую неопределенность в вопросах подготовки и согласовании проектной документации. При этом предельные параметры размещения объекта в градостроительном плане земельного участка от 24.12.2010 значительно уменьшены, что нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Органы местного самоуправления не вправе самостоятельно ограничивать срок действия градостроительного плана земельного участка. Ссылку заинтересованного лица на Правила землепользования суды отклонили, поскольку данный нормативный акт впервые опубликован в полном объеме 18.03.2011. Так как на момент выдачи градостроительного плана земельного участка от 24.12.2010 Правила землепользования официально не опубликованы, положения данного акта не могут быть применены к спорным правоотношениям. Апелляционный суд отклонил довод администрации о несоблюдении заявителем досудебного порядка, предусмотренного статьей 40 Градостроительного    кодекса.     Общество    оспаривает    законность    установления администрацией новых предельных параметров объекта капитального строительства, указанных в градостроительном плане земельного участка от 24.12.2010, а не отказ в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, что исключает необходимость применения норм статьи 40 Градостроительного кодекса.

Постановлением ФАС СКО от 25.04.2013 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что соблюдение порядка предоставления в аренду спорного участка (в том числе и надлежащим субъектом) суды не проверили, постановление главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р, а также дополнительное соглашение от 26.05.2009 к договору аренды от 14.03.2007 на предмет соблюдения порядка предоставления земельного участка для многоэтажного жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что порядок изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка не соответствовал установленной п.п.1 и 2 ст.30.1 Земельного кодекса процедуре, договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему являются ничтожными. Соответственно, градостроительный план земельного участка даже при невнесении в него требуемых заявителем изменений, не может быть реализован, поскольку выдача разрешения на строительство и последующий ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, будут противоречить требованиям закона. Таким образом, поскольку договор аренды спорного земельного участка и дополнительное соглашение к нему ничтожны, то заявитель не доказал, что оспариваемым отказом нарушены его права и законные интересы.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему границы и режим округов санитарной и горно-санитарной охраны курорта федерального значения город Сочи Правительством Российской Федерации утверждены не были. По результатам публичных слушаний было издано Распоряжение главы города Сочи № 1154-р от 12.12.2008, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирный жилой дом». Дополнительным соглашением № 2 от 26.05.2009 в пункт 1.1 договора аренды № 4900004121 от 14.03.2007 внесены изменения в части изменения разрешенного использования земельного участка на размещение многоквартирного жилого дома. Дополнительное соглашение № 1 прошло государственную регистрацию 07.08.2009 г. с учетом того, что на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности общества, Администрация не вправе предоставить его под строительство третьему лицу в порядке т. 30.1 З.К. РФ без волеизъявления заявителя. Кроме того как следует из материалов дела договор аренды от 14.03.2007 и дополнительное соглашение от 26.05.2009 к нему прошли государственную регистрацию, то есть заявителю принадлежит зарегистрированное право аренды земельного участка. Следовательно, оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обремение) возникло, в данном случае – договора аренды земельного участка от 14.07.2007. при таких обстоятельствах оспаривание права аренды заявителя возможно только путем предъявления иска о признании договора аренды земельного участка от 14.03.2007 недействительным и применении последствий недействительности договора. Такие требования никем заявлены не были.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "ИнвестГеоСтрой" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Администрации города Сочи Краснодарского края, Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи представителей в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

В судебном заседании на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 12 час. 35 мин. 06.11.13 г. до 16 час. 40 мин. 13.11.13 г., о чем на сайте суда в сети Интернет размещено извещение. После перерыва судебное заседание продолжено.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Между ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой» с одной стороны и Администрацией города Сочи (далее - администрация) с другой на основании постановления главы г. Сочи от 29.04.2005 №1520 подписан договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007г. земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 площадью 3661 кв.м. для обеспечения эксплуатации административного корпуса, находящегося в собственности арендаторов, по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.05.2007.

ООО «ИнвестГеоСтрой» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.03.2008 является собственником всех нежилых помещений в административном здании по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16, что подтверждается представленными в дело Свидетельствами о государственной регистрации права от 07.03.2008, также выписками из ЕГРП от 16.10.2012.

Договором от 17.12.2007 права и обязанности по договору аренды                               № 4900004121 от 14.03.2007 переданы ООО «ИнвестГеоСтрой».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2008.

Дополнительным соглашением №1 от 16.05.2008 в связи с переходом права собственности на все помещения в административном здании по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16 к заявителю, в договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007 внесены изменения относительно наименования арендатора как ООО «ИнвестГеоСтрой».

На основании заявления ООО «ИнвестГеоСтрой» и по результатам публичных слушаний было издано Распоряжение Главы города Сочи № 1154-р от 12.12.2008г., в соответствии с которым