Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2013 по делу n А32-11890/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирный жилой дом».

Дополнительным соглашением №2 от 26.05.2009 в договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007 внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка (для размещения многоквартирного жилого дома).

Регистрация в установленном законом порядке дополнительных соглашений и изменения вида разрешенного использования земельного участка подтверждаются выпиской из ЕГРП от 25.10.2012.

Между Администрацией г. Сочи и ООО «ИнвестГеоСтрой» заключен договор инвестирования от 27.05.2008 на строительство многоквартирного жилого дома по улице Черноморской, 16, Хостинского района г. Сочи. По условиям договора Заявитель оплатил городу Сочи расходы на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере 160 017 600 рублей.

На основании обращения ООО «ИнвестГеоСтрой» в соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) заявителю выдан градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ от 04.02.2009) № RU233090000-000000000002933 с кадастровым номером 23:49:0302010:15 площадью 3661 кв.м., утвержденный Главным архитектором города Сочи 04.02.2009г. В соответствии с ГПЗУ от 04.02.2009г. основным видом разрешенного использования земельного участка было указано «многоквартирный жилой дом». В качестве предельных параметров размещения объекта капитального строительства на земельном участке были установлены: предельное количество этажей - 30 этажей; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 55%; иные показатели -не установлены.

Как указывает заявитель, с учетом указанных в ГПЗУ от 04.02.2009 предельных показателей объекта капитального строительства ООО «ИнвестГеоСтрой» осуществляло проектирование и согласование проекта многоквартирного дома. Исходя именно из указанных выше параметров размещения объекта капитального строительства на земельном участке была рассчитана уплаченная городу Сочи компенсация в размере 160 017 600 рублей.

В ноябре 2010 года ООО «ИнвестГеоСтрой» обратилось в Администрацию г. Сочи для получения новых экземпляров ГПЗУ.

Заявителю был выдан градостроительный план земельного участка № RU233090000-000000000003832, утвержденный начальником управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи 24.12.2010г. (далее - ГПЗУ от 24.12.2010). В данном ГПЗУ были указаны иные предельные параметры размещения объекта капитального строительства на земельном участке:  предельное количество этажей - 7 этажей;  предельная высота зданий, строений, сооружений - 22 метра; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40%;  минимальный процент озеленения - 15%.

Считая отклонения предельных параметров размещения объекта указанные в ГПЗУ от 24.12.2010 ошибочными, ООО «ИнвестГеоСтрой» заявлением от 26.01.2012 №07-02-11/1545 обратилась в Администрацию города Сочи как орган, уполномоченный в соответствии с пп. 4 ч. 3 ст. 8 ГрК РФ на выдачу ГПЗУ о внесении изменений в Градостроительный план земельного участка от 24.12.2010г.

В данном заявлении ООО «ИнвестГеоСтрой» требовало внести в ГПЗУ от 24.12.2010г. следующие изменения:

- в разделе 3 «Информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства» в строке «Предельное количество этажей» указать вместо « - » цифру «30»; в строке «Предельная высота зданий, строений, сооружений» вместо «22 м» указать «98 м»; в строке «Максимальный процент застройки в границах земельного участка» вместо «40%» указать «55%»; строку «Минимальный процент озеленения - 15%» исключить;

- в приложении «Чертеж градостроительного плана земельного участка. М 1:1000. Условные обозначения. Экспликация» в строке «Максимальный процент застройки в границах земельного участка» вместо «40%» указать «55%»;

- в разделе 2 «Информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд)» исключить строку «среднеэтажной жилой застройки до 7 этажей», и выдать ООО «ИнвестГеоСтрой» градостроительный план земельного участка с измененными параметрами.

В ответ на указанное обращение структурное подразделение Администрации города Сочи - Управление архитектуры и градостроительства города Сочи, действуя от имени Администрации города Сочи на основании пункта 2 постановления администрации города Сочи от 2 февраля 2011 года N 134 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача градостроительного плана земельного участка" Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи", письмом исх. №21-01-14/1805; 2263 от 06.02.12 отказало ООО «ИнвестГеоСтрой» во внесении изменений в ГПЗУ от 24.12.2010 .

Отказ мотивирован тем, что Городским Собранием Сочи принято решение от 29.12.2009г. №202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи», вступившее в силу 20.01.2010г. По мнению Управления, после вступления в силу Правил ГПЗУ от 04.02.2009 не может применяться, т.к. не содержит информацию об установленном градостроительном регламенте и видах разрешенного использования земельного участка. Соответственно, ГПЗУ от 24.12.2010 подготовлен взамен ранее выданного ГПЗУ от 04.02.2009.

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя на использование земельного участка, а предельные параметры размещения объекта капитального строительства, указанные в ГПЗУ от 24.12.2010г., в части отклонения от соответствующих параметров ГПЗУ от 04.02.2009г., не соответствующими закону и ранее выданным документам по планировке территории, общество обратилось в суд с заявлением.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, Закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закон у или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закон у или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса определяет, что градостроительный план земельного участка является одним из оснований подготовки проектной документации. Градостроительный план земельного участка необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 7 статьи 51, часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 44 Градостроительного кодекса подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Согласно части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса градостроительный план представляет собой план земельного участка с указанием границ зон публичных сервитутов, минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, строений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений, строений, информации о градостроительном регламенте (если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), о разрешенном использовании земельного участка, требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Постановлением  ФАССКО   от 25.04.2013г. признаны верными  выводы судов  первой инстанции  и апелляционной  инстанции о том, что отказ заинтересованного лица (со ссылкой на Правила землепользования) не может быть признан соответствующим нормам действующего законодательства. Полный текст данного нормативного правового акта официально опубликован только 18.03.2011, поэтому его положения не могут быть применены для обоснования правомерности оспариваемого решения.

Кассационная  инстанция  в постановлении указала, что суды также правильно отклонили ссылки администрации на правила статьи 40 и части 6 статьи 45 Градостроительного кодекса, как не подлежащие применению к спорным правоотношениям.

       Соответствующие доводы жалобы администрации  г. Сочи не приняты кассационным судом.

Суд кассационной  инстанции  указал  на необходимость  судам  проверить соблюдение порядка предоставления в аренду спорного участка (в том числе и надлежащим субъектом), постановление главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р, а также дополнительное соглашение от 26.05.2009 к договору аренды от 14.03.2007 на предмет соблюдения порядка предоставления земельного участка для многоэтажного жилищного строительства.

Суд  первой  инстанции,  рассматривая  повторно заявление общества,  пришел  к выводу  о ничтожности договора  аренды     земельного участка   от 14.03.2007г.

Поскольку договор аренды земельного участка от 14.02.2007 является ничтожным, заявитель не является его титульным владельцем.

Суд первой  инстанции  пришел к выводу  о том, что  земельный  участок   является  особо  охраняемой  природной  территорией  федерального значения  и поэтому  находится в федеральной собственности. 

В соответствии с пп. «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон №33-Ф3) лечебно-оздоровительные местности и курорты являются особо охраняемыми природными территориями.

Согласно пунктов  3,4  статьи  31 Закона № 33-ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение.

Отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

Как следует из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно части 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Спорный земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям, так как он находится в границах курорта федерального значения.

Частью 7 статьи 1 Федерального закона от 09.12.2008  N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее  по тексту Федеральный  закон №244-ФЗ) предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое