Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2013 по делу n А32-11890/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

имущество и сделок с ним до дня вступления его в силу, относятся к федеральной собственности по основаниям, предусмотренным частью 8 настоящей статьи.

В силу части 8 статьи 1 Закона к федеральной собственности относятся земельные участки, которые указаны в части 7 настоящей статьи и которые:

1) заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности;

2) предоставлены федеральным органам государственной власти, их территориальным органам либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям;

3) находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды или праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданных такими академиями наук организаций;

4) предусматриваются федеральными законами.

В материалы дела  представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 25.10.2012г. № 19/363/2012-224, из которого следует, что назначение земельного  участка   с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул.Черноморская,16 – земли населенных  пунктов,  правообладатель  -муниципальное  образование   город-курорт Сочи.

Суд  первой инстанции  не исследовал вопрос  о передаче  в аренду спорного  земельного   участка  по основаниям,   изложенным  в Федеральном   законе №244-ФЗ, как  указано  в Постановлении   ФАССКО, в связи с чем  сделан  необоснованный  вывод о ничтожности договора аренды земельного участка от 14.02.2007г.

Администрация  города  Сочи не представила  доказательств  наличие оснований, перечисленных в части 8 статьи 1 Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ, для отнесения земельного участка площадью 3661 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул.Черноморская,16, к федеральной  собственности.

Судебная коллегия считает  подлежащими  удовлетворению доводы   апелляционной  жалобы   о том, что  суд первой инстанции    необоснованно сделал вывод  о ничтожности дополнительного  соглашения  от 26.06.2009г.  и не соответствия закону  распоряжения  главы  Администрации г. Сочи  от 12.12.2008г. № 1154-р об изменении вида разрешенного  использования  земельного  участка.

Порядок предоставления земельного участка для строительства предусмотрен статьями 30 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), при этом процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства имеет свои особенности.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,   предоставляются   в   собственность   или   в   аренду,   а   в   случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из  материалов  дела  следует, что по результатам публичных слушаний было издано Распоряжение Главы города Сочи № 1154-р от 12.12.2008г., в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирный жилой дом».

Дополнительным соглашением №2 от 26.05.2009г. в пункт 1.1. договора аренды № 4900004121 от 14.03.2007г. внесены изменения в части изменения разрешенного использования земельного участка на размещение многоквартирного жилого дома. Дополнительное соглашение №1 прошло государственную регистрацию 07.08.2009г.

Изменение разрешенного использования земельного участка было произведено на основании пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия распоряжения) в соответствии с которым решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Согласно  разъяснений  Минэкономразвития РФ  (письмо  от 15.02.2010г. № Д23-490 « По вопросу разъяснения  норм  земельного  законодательства»)  следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ).

Из материалов  дела  (свидетельства о государственной  регистрации  права на недвижимое имущество (л.д.12-16 т.1) также  следует, что    на земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности ООО «ИнвестГеоСтрой»,  следовательно, Администрация не вправе предоставить его под строительство третьему лицу в порядке ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела Между ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой» с одной стороны и Администрацией города Сочи (далее - администрация) с другой на основании постановления главы г. Сочи от 29.04.2005 №1520 подписан договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007г. земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 площадью 3661 кв.м. для обеспечения эксплуатации административного корпуса, находящегося в собственности арендаторов, по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.05.2007.

ООО «ИнвестГеоСтрой» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.03.2008 является собственником всех нежилых помещений в административном здании по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16, что подтверждается представленными в дело Свидетельствами о государственной регистрации права от 07.03.2008, также выписками из ЕГРП от 16.10.2012.

Договором от 17.12.2007 права и обязанности по договору аренды                               № 4900004121 от 14.03.2007 переданы ООО «ИнвестГеоСтрой».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2008.

Дополнительным соглашением №1 от 16.05.2008 в связи с переходом права собственности на все помещения в административном здании по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 16 к заявителю, в договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007 внесены изменения относительно наименования арендатора как ООО «ИнвестГеоСтрой».

Аренда в соответствии с абзацем 4 статьи 1 и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) является ограничением (обременением) права собственности на объект недвижимого имущества и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации также предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В пункте 52 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление №10/22) указано, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В абз. 2 и 3 пункта 52 Постановления №10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из материалов  дела  следует, что  общество обжалует  решение государственного органа по правилам главы 24 АПК РФ, спор  возник   из административных и иных публичных правоотношений.

Суд апелляционной  инстанции установил, что сторонами  не были обжалованы  в установленном    порядке  договор  аренды от 14.03.2007г.,  дополнительное соглашение от 26.05.2009г. к нему,  Распоряжение Главы города Сочи № 1154-р от 12.12.2008г.

Подлежат удовлетворению   доводы  апелляционной  жалобы о том, что суд первой инстанции  признал  наличие  заинтересованности  у общества  в получении  градостроительного  плана земельного  участка, при этом  необоснованно  отказал  в удовлетворении  заявления  на основании не доказанности  нарушения прав и законных  интересов   заявителя.  

В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления обращения о выдаче градостроительного плана земельного участка осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

Задержку в выдаче градостроительного плана департамент мотивировал представлением неполного пакета документов (договор аренды и топографическая съемка).

В соответствии со статьями 43 - 46, 48, 50 - 53 Градостроительного кодекса градостроительный план является документом, обязательным к наличию и соблюдению при осуществлении строительства и эксплуатации земельного участка.

Положения Градостроительного кодекса предусматривают право физических или юридических лиц получить от органа местного самоуправления градостроительный план, которому корреспондирует обязанность органов местного самоуправления по подготовке, утверждению и выдаче градостроительного плана.

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг.

Указанная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике суда округа (постановления  Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2012 по делу N А32-278/2012, от 14.10.2013г. по делу № А32-25338/2012).

Нормы Градостроительного кодекса не содержат указания на обстоятельства, которые могут быть основанием для отказа в выдаче градостроительного плана (для неисполнения органами местного самоуправления установленной законом обязанности и для ограничения установленного законом права заявителя).

Из материалов дела  следует, что заявитель  является  собственником  объектов недвижимости, следовательно,  в том числе возможность проведения реконструкции объекта недвижимости, осуществляется  в рамках предельных параметров  размещение  капитального  строительства, приведенных  в градостроительном плане.

Обязанность органов местного самоуправления по выдаче градостроительного плана и право лиц на его получение установлены законом - Градостроительным кодексом Российской  Федерации.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной  инстанции приходит к выводу, что   решение  администрации  г. Сочи  оформленное письмом Управления архитектуры и градостроительства города Сочи исх. №21-01-14/1805; 2263 от 06.02.2012 об отказе ООО «ИнвестГеоСтрой» в удовлетворении требований о внесении изменений в градостроительный план земельного участка кадастровый номер 23:49:0302010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16 площадью 3661 кв.м. № RU233090000-000000000003832 от 24.12.2010г. является  недействительным как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Обязывает   Администрацию города Сочи устранить допущенные нарушения и внести в градостроительный план указанного земельного участка № RU233090000-000000000003832 от 24.12.2010