Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А53-23345/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Анне Михайловне. На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка площадью 1 223 кв.м., кадастровый номер 61:44:0080807:7, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 108, равной его рыночной цене по состоянию на 01.01.2007. По заключению данного эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 составила 2 935 200 руб.

Из представленной экспертизы от 19.11.2012 № 132 следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на категорию земель, на площадь земельного участка.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы заявителя о несоответствии указанного заключения требованиям действующего законодательства в силу следующего.

Согласно пункту 7 Федеральных стандартов оценки № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу пункта 14 Федеральных стандартов оценки № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 Федеральных стандартов оценки № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартов оценки № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета № 003-12/12/1, экспертом в качестве объектов – аналогов использовались одиннадцать земельных участков, аналогичных с исследуемым участком по следующим параметрам: принадлежность к категории населенных пунктов, площадь, инфраструктура, целевое назначение и расположение.

В ходе анализа эксперт использовал стоимость участков за 100 кв.м. с учетом применения поправок на различия, существующие между сравниваемыми и оцениваемым объектами. Таким образом, довод заявителя о несоответствия цены аналогичных участков и цены исследуемого участка отклоняется судом апелляционной инстанции как не соответствующий материалам дела.

Исследовав данные разделы оцениваемого отчета, суд пришел к выводу о том, что экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств недостоверности установленной в результате судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено, суды правомерно установили кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы № 003-12/12 от 18.12.2012.

Ссылка заявителя на отсутствие в материалах отчета сведений о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения противоречит материалам дела (л.д. 89).

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011).

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080807:7 его рыночной стоимости, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 января 2013 года по делу № А53-23345/2012 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

                                                                                                        М.Н. Малыхина