Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу n А32-6578/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-6578/2008-10/116

14 января 2009 г.                                                                                15АП-8798/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей: Барановой Ю.И., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

в отсутствие сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 октября 2008 года по делу № А32-6578/2008-10/116

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Асаар»

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка, приведении его в первоначальное состояние и об аннулировании записи о регистрации права аренды на земельный участок в ЕГРП,

принятое в составе судьи Ильенко Е.И.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Асаар» (далее – ООО «Асаар», ответчик) об обязании освободить земельный участок общей площадью 40,34 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Коммунаров на территории кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, привести участок в первоначальное состояние, пригодное для его дальнейшего использования, возвратить земельный участок, а также об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права аренды на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.07.2000 на основании постановления главы городского самоуправления г. Краснодар № 1210 от 21.06.2000 между истцом и ответчиком был заключён договор аренды спорного земельного участка № 4300007224 сроком до 21.06.2005.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕГРП.

По истечению срока действия договора аренды он, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Распоряжением главы администрации г. Краснодар № 1199-р от 07.05.2007 «Об инвестиционном проекте» было принято решение о реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской – им. Гоголя – Коммунараров, на территории которого располагается спорный участок.

С учётом изложенного и в силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 25.07.2007 администрация направила в адрес ответчика уведомление № 8568/05 о прекращении договора аренды земельного участка № 4300007224 от 27.07.2000, которое было получено ООО «Асаар» 27.09.2007

В связи с отказом администрации от договора аренды земельного участка он считается прекращённым.

Ответчик, в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок истцу не возвратил, что явилось основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее – УФРС по КК).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2008 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Судебный акт мотивирован тем, что ООО «Асаар» является собственником торгового павильона с пристройкой лит. «Г 37, г 37», расположенных на спорном земельном участке, предоставленном в аренду, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В связи с этим, в силу положений пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, как собственник объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, вправе пользоваться предоставленным истцом участком под указанный объект недвижимого имущества.

Суд первой инстанции указал, что удовлетворение заявленных требований приведёт к нарушению прав ответчика, как собственника недвижимости, в связи с чем, иск подлежит отклонению.

Отказывая в удовлетворении искового требования об аннулировании в ЕГРП записи о праве аренды на спорный земельный участок, суд первой инстанции указал, что требование об исключении записи из ЕГРП является способом восстановления нарушенного права в случае признания недействительным зарегистрированного права собственности, заявленного в рамках спора о праве на имущество.

В рамках заявленных требований наличие в ЕГРП регистрационной записи в отношении права на спорный земельный участок значения не имеет.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, заявленные требования удовлетворить.

Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при вынесении решения по делу неполно исследовал все существенные для дела обстоятельства.

В том числе, суд первой инстанции не учёл того обстоятельства, что распоряжениями главы администрации г. Краснодар № 885-р от 19.10.2005 «О задачах комплексной реконструкции центральной части г. Краснодара», № 1199-р 07.05.2007 «О инвентаризационном проекте» было принято решение о реализации проекта по реконструкции квартала, на территории которого располагается спорный земельный участок.

На момент заключения договора аренды спорного земельного участка с ответчиком реконструкция центральной части г. Краснодара не планировалась, в связи с чем, её проведение является обстоятельством, наступление которого на момент заключения указанного договора истец разумно предвидеть не мог.

Данное обстоятельство свидетельствует о существенном изменении условий, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, в связи с чем, администрация была вправе ставить вопрос о расторжении договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции не учёл того обстоятельства, что между администрацией г. Краснодара и ООО «Вариант» были заключён ряд соглашений о сотрудничестве при реализации проекта реконструкции центральной части г. Краснодара, в силу которых общество приняло на себя обязательство по компенсации собственникам объектов недвижимости стоимости объектов капитального строительства.

Постановлением главы администрации г. Краснодар № 2107 от 21.11.2007 ООО «Вариант» разрешено производство проектно-изыскательских работ и разработка проекта строительства торгового комплекса на земельном участке, в границы которого входит спорный участок. В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течении трёх лет.

Суд первой инстанции не учёл того обстоятельства, что договор аренды спорного земельного участка, продлённый на определённый срок, был прекращён истцом в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при направлении ответчику уведомления об отказе от дальнейшего исполнения указанного договора администрацией.

В силу положений статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация в судебном порядке вправе требовать от собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, освобождения участка от недвижимости и приведение его в первоначальное состояние.

Оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований применительно к сложившимся правоотношениям, установленных пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению в полном объёме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

В отношении лиц, участвующих в деле, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы городского самоуправления – мэра города Краснодар от 21.06.2000 № 1210 ООО «Асаар» из земель городской застройки предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 40,34 кв.м. для эксплуатации магазина по ул. Коммунаров на территории кооперативного рынка в Центральном административном округе г. Краснодара (л.д. 25-27).

На основании указанного постановления между администрацией и ООО «Асаар» 27.07.2000 был заключен договор аренды указанного земельного участка № 4300007224 сроком действия до 21.06.2005. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечению срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в связи с чем, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлён на прежних условиях на неопределённый срок.

Воспользовавшись правом, закреплённым пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила ООО «Асаар» письмо № 8568/05 от 25.07.2007, в котором уведомило общество о прекращении договора аренды земельного участка (л.д. 8).

Указанное письмо было получено ООО «Асаар» 27.09.2007, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением (л.д. 7).

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для предъявления иска по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Асаар» является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, а именно, торгового павильона с пристройкой лит. «Г37,г37» общей площадью 22,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2008 серии 23-АД № 826041 (л.д. 123).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, основанием для регистрации права собственности ответчика на торговый павильон явилось решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-2155/07-53/38 от 13.08.2007.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки – договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска также указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Лишение ООО «Асаар» права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

В