Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2013 по делу n А53-11325/2011. Изменить определение первой инстанции (по аналогии со ст.269, 272, п.36 Постановления Пленума ВАС от 28.05.2009 №36),Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

мероприятий, в том числе оперативного характера, был составлен перечень участников строительства ООО «СИГ», обязательства по которым на себя взяло ООО «СК «Гарант Строй», что подтверждается подписью генерального директора и печатью ООО «СК «Гарант Строй» на перечне участников. Указанный перечень вошел как приложение № 1 к инвестиционному договору от 14.12.2007.

 14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007.

Согласно указанному договору ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО «СК «Гарант Строй» обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что ГУВД Ростовской области передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.

В силу пункта 4.2 договора доля ГУ МВД России по Ростовской области в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв.м. (9,7% от общей площади застройки), так же установлена приложением № 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, а так же подтверждается расчетом экономики строительства, отраженном в официальном письме директора ООО «СК «Гарант Строй» А.С. Меликяна от 07.09.2007 исх. № 52.

Доля ООО «СК «Гарант Строй», отраженная в инвестиционном договоре № 17/04-И-12 от 14.12.2007, а так же в приложении № 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, составляет 10 136,25 кв.м. (56,9 %).

Оставшиеся 5 938,18 кв.м. (33,4%), согласно приложению № 1 к договору от 04.04.2006 на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО «СИГ».

14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД Ростовской области заключен агентский договор № 17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, согласно которому ГУВД Ростовской области (принципал) и ООО «Гарант Строй» (агент) пришли к соглашению о том, что агент обязуется совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами, согласно приложенному списку, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО «СК «Гарант Строй» для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.

Указанное имущественное предоставление было оценено сторонами договора в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв.м., что находит свое отражение как в пункте 4.2 договора инвестирования, так и в приложениях к нему.

10.07.2008 к инвестиционному договору заключается дополнительное соглашение, в силу пункта 1 которого было принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв.м.

Указанный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой.

23.10.2008 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУВД Ростовской области заключен договор аренды земельного участка № 676, согласно которому арендодатель (ТУ ФАУГИ по Ростовской области) предоставляет, а арендатор (ГУВД Ростовской области) принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается 1 447 843,88 руб.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что Управление выступало соинвестором при строительстве дома.

Подобное заключение не противоречит выводам судов общей юрисдикции при принятии судебных актов об обязании ГУВД Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй» заключить договоры долевого участия в строительстве.

Так, в 2006 году Ордынский А.К. и Ордынская М.В., внесшие денежные средства в ООО «СИГ», обратились в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями об обязании ООО «СК «Гарант Строй» заключить с ними договоры долевого участия в строительстве, которые были удовлетворены решением от 11.10.2006.

Судебная коллегия по гражданским дела Ростовского областного суда при рассмотрении спора пришла к выводу о том, что, будучи правоспособным юридическим лицом и согласно пункту 3.1.1 договора на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006, ООО «СК «Гарант Строй» вправе заключать гражданско-правовые сделки.

Отношения между ГУВД по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй» суд квалифицировал как подрядные.

Также суд указал, что ООО СК «Гарант Строй», являясь сингулярным правопреемником ООО «СИГ», обязано заключить договоры долевого участия с гражданами, инвестировавшими денежные средства в ООО «СИГ».

В 2006 году граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ», обращались в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требованиями к ООО «СК «Гарант Строй» об обязании заключить договоры долевого участия в строительстве.

Суд, оценив условия договоров, пришел к выводу о том, что между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области сложились отношения совместной деятельности (простого товарищества).

Суд привлек к участию в деле ГУВД Ростовской области и обязал ООО «СК «Гарант Строй» заключить совместно с ГУВД Ростовской области договоры долевого участия в строительстве с обратившимися в суд гражданами. В судебном акте содержится ссылка на тот факт, что ООО «СК «Гарант Строй» является сингулярным правопреемником ООО «СИГ» в части обязательств перед гражданами по предоставлению им квартир.

В 2009 году ввиду уклонения ООО «СК «Гарант Строй» от исполнения судебных актов, ГУВД по Ростовской области заключает с гражданами договоры долевого участия в строительстве с целью недопущения утраты ими прав требования квартир в объекте.

В 2011 и 2013 годах граждане, внесшие денежные средства в ООО «СИГ», опять обращаются в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, но уже с требованиями об обязании только ГУ МВД России по Ростовской области заключить с ними договоры долевого участия в строительстве (дела № 2-2501/2011, 2-745/2013, 2-254/2013). Суд, оценив условия всех договоров, заключенных ГУВД по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй», а также предыдущую судебную практику, признал существующие правоотношения между ГУ МВД России по Ростовской области и гражданами как отношения долевого участия в строительстве, где обязанным лицом по предоставлению квартир гражданам, внесшим денежные средства в ООО «СИГ», является ГУ МВД России по Ростовской области. Ростовский областной суд постановлениями апелляционной инстанции оставляет указанные решения в силе.

В настоящее время между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй» заключены и действуют следующие договоры и дополнительные соглашения к ним:

1. Акт приемки-сдачи выполненных работ от 30.03.2006.

Данный акт был заключен между ООО «СИГ», ОАО ПСП «СевкавНИПиагропром», ГУВД Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй», в соответствии с которым заказчик строительства – ГУВД Ростовской области, согласовал соисполнителям (ООО «СИГ» и ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром»), обеспечивающим строительство объекта недвижимости, передачу данного объекта строительства на баланс ООО «СК «Гарант Строй».

2.        Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с условиями указанного договора Управление обязалось предоставить строительное пятно и разрешение на строительство, а ООО «СК «Гарант Строй» – построитель дом и ввести его в эксплуатацию.

3.        Инвестиционный договор № 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии с которым распределены доли в объекте, где у ГУ МВД России по Ростовской области 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв.м. (9,7% от общей площади застройки), доля ООО «СК «Гарант Строй составляет 10 136,25 кв.м. (56,9 %). Оставшиеся 5 938,18 кв.м. (33,4%) являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО «СИГ».

4. Агентский договор № 17/05-А-12 от 14.12.2007.

Согласно условиям данного договора ООО «СК «Гарант Строй» (агент) обязалось совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

5.        Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 14.12.2007.

В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения ООО «СК «Гарант Строй» принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, переданным ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУ МВД Росси по Ростовской области по договору аренды № 676 от 23.10.2008.

6.        Дополнительное соглашение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006.

В соответствии с условиями данного соглашения ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО «СК «Гарант Строй» права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

7.        Приложение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с указанным списком ООО «СК «Гарант Строй» принимало на себя обязательства по предоставлению квартир перед 82 гражданами, внесшими денежные средства в ООО «СИГ».

8.        Приложение № 1 к инвестиционному договору № 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии указанным приложением, содержащим схему распределения квартир, доля ГУ МВД России по Ростовской области в объекте недвижимости составляет 23 квартиры.

9.        Приложение № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006 в редакции соглашения № 1/2010 от 17.06.2010.

В соответствии с указанным приложением, содержащим перечень квартир, номер этажа, номер жилого помещения, общую площадь квартиры, а так же оси строительства, ООО «СК «Гарант Строй» в лице генерального директора Меликяна А.С. обязалось передать ГУ МВД России по Ростовской области после ввода объекта в эксплуатацию 23 квартиры, определенные индивидуальными признаками.

Давая квалификацию правоотношений, сложившихся между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй», судебная коллегия исходила из следующего.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (пункт 4), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

На момент начала строительства и заключения договоров с ООО «СК «Гарант Строй» земельный участок находился у ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования, 23.10.2008 был заключен договор аренды № 676 земельного участка с кадастровым номером 61:44:012246:10 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУ МВД России по Ростовской области.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны,