Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2013 по делу n А53-11325/2011. Изменить определение первой инстанции (по аналогии со ст.269, 272, п.36 Постановления Пленума ВАС от 28.05.2009 №36),Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006 ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО «СК «Гарант Строй» права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

Таким образом, передав все права на объект строительства за исключением прав на 23 квартиры, ГУ МВД России по Ростовской области, как правообладатель земельного участка и разрешения на строительство, произвело расчет с ООО «СК «Гарант Строй» за указанные квартиры.

Заключив договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006, а так же инвестиционный договор № 17/04-11-12 от 14.12.2007, стороны (ГУ МВД России по Ростовской области и ООО «СК «Гарант Строй») пришли к соглашению, что за право вести строительство на земельном участке, принадлежащем ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования (потом аренды) согласно разрешению на строительство, ООО «СК «Гарант Строй» обязалось предоставить ГУ МВД России по Ростовской области часть объекта, а именно 23 квартиры, а ГУ МВД России по Ростовской области обязалось передать и передало ООО «СК «Гарант Строй» все права на объект и ввести дом в эксплуатацию, в случае соблюдения всех градостроительных, технических норм и правил.

В определении суда первой инстанции от 30.08.2013 о включении в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант Строй» требования ГУ МВД России по Ростовской области указаны суммы, которые определены как инвестированные ГУ МВД России по Ростовской области в строительство и являющиеся денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области на основании заключенных ГУ МВД России по Ростовской области с ООО «СК «Гарант Строй» договоров.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции в этой части сделанными по неполно исследованным обстоятельствам, исходя из следующего.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено, что лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства, – застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Исходя из подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения – это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Пунктом 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Таким образом, Закон о банкротстве предъявляет единственное требование к должнику для признания его застройщиком – наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных средств. При этом для признания должника застройщиком в целях применения параграфа 7 главы IX Закона не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.

В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как следует из пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве, требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 2 указанной статьи).

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства является:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома по этой сделке.

Как усматривается из материалов дела, указанные необходимые условия для установления требований ГУ МВД России по Ростовской области имеются.

Договор, заключенный 14.12.2007 между ООО «СК «Гарант Строй» и ГУВД по Ростовской области, является возмездной сделкой, согласно которой ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома и получить взамен 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв.м. (9,7% от общей площади застройки).

10.07.2008 к инвестиционному договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому инвестор принял на себя все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок.

Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Право аренды недвижимости (земельного участка) следует рассматривать в качестве имущественного права пользования земельным участком, позволившего застройщику приступить к строительству дома.

Как уже было указано выше, это право является одной из разновидностей имущества.

Внесение имущества участником строительства застройщику для строительства многоквартирного дома в целях получения статуса участника строительства в деле о банкротстве нормами о банкротстве застройщиков приравнивается к его оплате.

Факт исполнения ГУ МВД России по Ростовской области своих обязательств как участником строительства подтверждается.

Встречное обязательство застройщика по передаче квартир возникло непосредственно на основании данного договора, который оценивается судом как смешанный, имеющий элементы инвестиционного. Закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит ограничений на возможное предъявление требований к застройщику, вытекающих не из отношений купли-продажи, а из исполнения инвестиционного соглашения.

Наличие необходимых условий для удовлетворения требования ГУ МВД России по Ростовской области о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подтверждено.

Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Определяя указанную сумму, суд первой инстанции исходил из денежной оценкой общей площади жилых помещений, передаваемых в собственность Российской Федерации в лице ГУ МВД России по Ростовской области.

Вместе с тем, поскольку кредитором был предоставлен земельный участок под строительство, которым последний владеет на праве аренды, определение размера фактического имущественного предоставления ГУ МВД России по Ростовской области должно осуществляться исходя из стоимости права аренды.

Согласно представленному в материалы дела отчету № 15-ЗУ/13 по определению рыночной стоимости права аренды в отношении спорного земельного участка, по состоянию на 23.10.2008 она составила 26 437 774 руб.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения сведений о денежной оценке каждой квартиры и о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

производство по апелляционной жалобе Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А. прекратить.

Апелляционные жалобы Устич В.Г. и ООО «Гарант Строй» удовлетворить частично.

Определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу № А53-11325/2011 изменить.

Исключить из резолютивной части определения сведения о денежной оценке каждой квартиры, требования в отношении которой включены в реестр жилых помещений, сведения о сумме инвестирования по договору в размере 49 463 785 рублей.

Дополнить резолютивную часть указанием на размер стоимости переданного застройщику имущества 26 437 774 рубля.

В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2013 по делу № А53-11325/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Шимбарева

Судьи                                                                                             Д.В. Николаев

А.Н. Стрекачёв