Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу n А32-14995/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                   дело № А32-14995/2011

17 декабря 2013 года                                                                         15АП-12451/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Державиной Н.А. по доверенности от 01.09.2013, от ответчиков:

от ООО «АФК-Аудит»: представителя Лебедевой О.А. по доверенности от 01.02.2013,

от департамента: представителя Мартиросова В.А. по доверенности от 27.12.2012,

специалиста Неймана Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» и федерального казенного учреждения «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2012 года по делу № А32-14995/2011 (судья Гладков В.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича

к ответчикам: федеральному казенному учреждению «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства», обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит», Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Куправа Резо Кукуриевич (далее – истец, Куправа Р.К., предприниматель) обратился с иском к департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 201 года,  федеральному государственному учреждению «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства» и обществу с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества и принятии пункта 2.1 статьи 2 и пункта 1 статьи 8 соглашения об изъятии земельного участка в редакции истца.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м. и расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества: здания гаража (лит. «Д») площадью 47 кв.м.; здания склада (лит. «Е») площадью 26,9 кв.м.; здания навеса над заправочной станцией (лит. «Г1») площадью 85 кв.м.; здания административного блока (лит. «Ж») площадью 733,4 кв.м.; административного здания (лит. А, Б, Г) площадью 310 кв.м., здания диспетчерской (лит. В, В1) общей площадью 59,2 кв.м.

Ответчиками истцу было направлено соглашение об изъятии земельного участка в целях размещения олимпийского объекта, размер выкупной цены изымаемого у истца земельного участка был определен на основании отчета об оценке от 02.02.2011 №1185/2011, подготовленного ООО «АКФ-Аудит». Данный отчет является недостоверным, в связи с чем, при заключении соглашения об изъятии земельного участка стороны не пришли к соглашению по пунктам 2.1 статьи 2 и пункту 1 статьи 8 соглашения.

В процессе рассмотрения дела истец отказался от иска в части разрешения разногласий по соглашению об изъятии земельного участка, данный отказ принят судом определением от 20.02.2012, производство по делу в указанной части прекращено (л.д. 53 том 4).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2012 принят отказ от иска к  департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и федеральному государственному учреждению «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства», производство по делу в соответствующей части прекращено.

Суд удовлетворил иск к ООО «АКФ-Аудит» и признал недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на нем правомерно возведенных объектов недвижимого имущества.

Решение в части удовлетворения иска мотивировано тем, что отчет ООО «АКФ-Аудит» составлен с нарушением установленного в разделе 2 ФСО №3 принципа однозначности, поскольку не представляется возможным определить применяемый оценщиками конечный подход оценки. Выводы о применяемых в отчете подходах противоречат друг другу, поэтому данный отчет является недостоверным. В заключении судебной экспертизы подробно обоснована причина применения сравнительного подхода для объекта оценки. Согласно выводам проведенной судом экспертизы стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 составляет 60 536 000 руб.; величина убытков в связи с изъятием земельного участка составляет 7 107 000 руб.

ООО «АКФ-Аудит»  и ФКУ ДСД «Черноморье» обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, вынести новое решение об отказе истцу в иске.

Апелляционная жалоба ООО «АКФ-Аудит»  мотивирована следующими доводами:

- при рассмотрении дела истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета ООО «АФК-Аудит». Между тем, перед экспертами не был поставлен вопрос о соответствии отчета ООО «АФК-Аудит» требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности. Судом перед экспертами поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка и величины убытков, связанных с изъятием автозаправочного комплекса. При этом судом не была указана дата, на которую должна быть определена величина убытков,

- судом не учтено, что отчет ООО «АФК-Аудит» прошел согласование в рабочей группе Национального совета по оценочной деятельности на предмет соответствия Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития №254-256 от 20.07.2007, и Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности. Отчет получил положительную рецензию РГ НСОД, на отчет получено положительное экспертное заключение  СРО ООО «РОО»,

- суд при вынесении решения рассматривал вопрос о недостоверности отчета в сравнении с заключением судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости земельного участка, которое является лишь еще одним предположением об установлении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества совершенно на иную дату (30.08.2011), отличную от указанной в отчете ООО «АФК-Аудит» (14.01.2011). Суд также не учел, что ООО «АФК-Аудит» оценивал земельный участок в совокупности с находящимися на нем объектами недвижимости, тогда как судебный эксперт исследовал лишь земельный участок на предмет установления его рыночной стоимости,

- в резолютивной части решения указано на признание недостоверным отчета №1185/2011-У от 02.02.2011, тогда так как под указанным номером выдано заключение об убытках, которое не являлось предметом спора.

ФКУ ДСД «Черноморье» в апелляционной жалобе указало, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2011 у предпринимателя изъят земельный участок и расположенные на указанном земельном участке объекты. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу №А32-28549/2011 рассмотрен вопрос о перечислении предпринимателю 77 213 434 руб. компенсации, которые ФКУ ДСД «Черноморье» перечислены на банковский счет предпринимателя. Обязательства, возникшие у ФКУ ДСД «Черноморье» в связи с изъятием земельного участка и объектов недвижимости, исполнены в полном объеме, что судом при вынесении решения не учтено.

Куправа Р.К. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что довод о некорректности судебного экспертного заключения подлежит отклонению, так как экспертом в материалы дела представлена корректировка выводов о стоимости изымаемого имущества. Указание в резолютивной части решения на признание недостоверным отчета №1185/2011-У является очевидной опиской.

В дополнительном отзыве истец указал на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о недостоверности отчета от 02.02.2011 №1185/2011 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10, выполненного ООО «АКФ - Аудит».

В судебном заседании  представитель ООО «АКФ - Аудит» поддержал доводы апелляционной жалобы общества, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Представитель департамента поддержал правовую позицию по делу, изложенную в апелляционных жалобах ООО «АКФ - Аудит» и ФКУ ДСД «Черноморье».

Представитель Куправы Р.К. с доводами апелляционных жалоб не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы и дополнениях к нему.

ФКУ ДСД «Черноморье» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В отношении учреждения дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м.  На земельном участке были расположены находящиеся в собственности предпринимателя объекты недвижимого имущества: здание гаража (лит. «Д») площадью 47 кв.м.; здание склада (лит. «Е») площадью 26,9 кв.м.; здание навеса над заправочной станцией (лит. «Г1») площадью 85 кв.м.; здание административного блока (лит. «Ж») площадью 733,4 кв.м.; административное здание (лит. А, Б, Г) площадью 310 кв.м., здание диспетчерской (лит. В, В1) общей площадью 59,2 кв.м., что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации от 23.04.2011 серии 23-АИ №743773, от 25.12.2002 серии 23-АА №878106, от 03.09.2002 серии 23-АА №717948, серии 23-АА №717940, от 23.04.2011 серии 23-АИ 743777, от 25.12.2002 серии 23-АА № 878107 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.05.2010 №50/064/2010-031.

В соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.07.2009 №316, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края №788-р от 16.08.2010 для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения «Центральная автомагистраль г. Сочи «Дублер Курортного проспекта» от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)», изъят путем прекращения права собственности Куправа Р.К. земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0204001:10 площадью 3030 кв.м.

Во исполнение указанного распоряжения, в целях организации и проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи для изъятия принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и ФГУ «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства» подготовлено соответствующее соглашение, в связи с изъятием земельного участка и иных объектов недвижимого имущества для размещения олимпийского объекта федерального значения.

Возражая против указанного соглашения в части выкупной цены имущества, в том числе убытков, истец подготовил альтернативный вариант соглашения с указанием более высокого размера компенсации, однако сторонами указанный вопрос  не был урегулирован.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности называет отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239). Положения статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации  при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, убытки. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Федеральный закон от 01.12.2007 №310-ФЗ (в ред. от 30.07.2010) «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 год городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливает порядок изъятия земельных участков, находящихся