Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу n А32-14995/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

соответствии с правилами землепользования и застройки размещение автозаправочной станции в черте города не предусматривалось, вид разрешенного использования земельного участка под размещение автозаправочной станции не был изменен. Учитывая это, при оценке земельного участка за основу были приняты данные, указанные в кадастровом паспорте на данный участок. Оценка спорного земельного участка исходя из вида его фактического использования в любом случае является недопустимой. Методика, предложенная экспертом Анисимовой Л.К., отсутствует в методических рекомендациях и стандартах оценки, каким-либо актом не утверждена. Специалист пояснил, что в данном конкретном случае для данного конкретного спорного земельного участка оценщик выполнил оценку в полном соответствии с Методическими рекомендациями и полученный оценщиком результат в большей степени соответствует требованиям, изложенным в Методических рекомендациях. Метод оценки спорного участка, предложенный экспертом Анисимовой Л.К., не запрещен к применению, между тем результат, который бы был получен с его использованием, потребовал бы произвести гораздо больше допущений, в связи с чем, его можно было бы оспорить по значительно большему количеству оснований, чем результат, полученный оценщиком.

По вопросам о примененных оценщиком методов оценки специалист Нейман Е.И. пояснил, что разница между методом остатка и методом предполагаемого использования заключается в том, что в последнем случае эксперт моделирует, какие объекты на данном участке могут располагаться, а при применении метода остатка эксперт исходит из того, что уже существует на данном участке. Алгоритм данных двух методов один и тот же. В рассматриваемом случае оценщиком был использован именно метод остатка в том виде, в каком он описан в ФСО и Методических рекомендациях. Вывод о том, что оценщиком не использовался данный метод, неверен, так как он основан только на лингвистическом несоответствии описания использованного оценщиком метода методу остатка, описанному в Методических рекомендациях и в ФСО.

Также специалист Нейман Е.И. пояснил, что в силу исторически сложившихся факторов разработчики ФСО и разработчики Методических рекомендаций основывались на разных концепциях оценки, поэтому между ними существуют разночтения, которые не следует воспринимать буквально. Однако в случае противоречия ФСО имеют приоритетное значение по отношению к Методическим рекомендациям. Несоответствие отчета Методическим рекомендациям не является методологической ошибкой.

По мнению эксперта Анисимовой Л.К., при оценке здания административного блока (лит. Ж) следовало применить также сравнительный подход и оценить как единый земельно-имущественный комплекс (не выполнено требование п. 22 ФСО №1). Вместе с тем, эксперт не обосновала необходимость оценки административного блока совместно с земельным участком как единый земельно-имущественный комплекс и не указала, как повлияло на результат оценки неприменение при оценке данного объекта сравнительного подхода.

В отчете об оценке №1185/2011 от 02.02.2011 оценщик в разделе 11.2 обосновал неприменение при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества сравнительного подхода, указав, что данный подход избран учитывая цели и задачи оценки, а также особенности рынка недвижимости г. Сочи.

Специалист Нейман Е.И. по вопросу примененных оценщиком подходов оценки, пояснил, что при изъятии земельного участка его стоимость следует оценивать, используя сравнительный подход, а стоимость объектов, располагающихся на нем, - используя затратный, по причине того, что данные объекты в любом случае будут снесены.

Далее эксперт Анисимова Л.К. в экспертном заключении указала на недостатки заключения об убытках №1185/2011-У от 02.02.2011.

В частности, эксперт указала, что при расчете убытков, связанных с перебазированием, исполнитель расчетов не учел стоимость демонтажа, сборки-разборки крупногабаритных объектов движимого имущества, в том числе бензоколонок, таким образом, не выполнено требование п. 3 статьи  35 Конституции РФ «...равноценное возмещение».

Эксперт также указала, что при определении размера убытков, связанных с изъятием земельного участка, следовало учесть расходы предпринимателя на первичную регистрацию 7 объектов недвижимого имущества, которые в последующем были реконструированы. По мнению Анисимовой Л.К., реконструкция некоторых из перечисленных объектов без разрешительной документации повлияла на классификацию этих объектов и отнесение их к вновь выявленным, но не должна влиять на убытки, связанные с количеством зарегистрированных объектов, т.к. эта регистрация ранее была совершена и расходы на регистрацию должны быть компенсированы при изъятии земельного участка (абзац 2 пункта 5.4.2. Методических рекомендаций).

По мнению Анисимовой Л.К., при расчете величины упущенной выгоды не следовало производить расчеты  по среднегодовой доходности ООО «Пантера», так как не доказано предоставление Куправой Р.К. земельного участка и расположенных на нем объектов ООО «Пантера» в аренду либо внесение имущества в уставный капитал общества. Тот факт, что Куправа Р.К. является единственным учредителем ООО «Пантера», не является основанием для возмещения ему упущенной выгоды по доходности бизнеса ООО «Пантера».

Между тем, заключение об убытках №1185/2011-У от 02.02.2011 предметом иска не являлось, при назначении судебной экспертизы перед экспертом вопрос о соответствии заключения об убытках нормативным требованиям не ставился.

По вопросу определения убытков и упущенной выгоды, специалист Нейман Е.И. пояснил, что расчет убытков и упущенной выгоды не является задачей оценщика и в отчет об оценке не входит. ФСО данную деятельность не регулируют, для расчета убытков существуют свои методические рекомендации. Однако при изъятии в виду специфичности каждого случая отдельные виды убытков все же учитываются, даже если они не имеют документального подтверждения, как в ситуации с ООО «Пантера», или возникли ввиду самовольного строительства. Затраты по первичной регистрации, которые по мнению Анисимовой Л.К. следовало учесть оценщику, на достоверность отчета не влияют ввиду их малозначительности по сравнению с общей стоимостью земельного участка.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом несоответствия отчета №1185/2011, подготовленного ООО «АФК Аудит», требованиям Федерального закона Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости исследуемых объектов само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов (заключений), поскольку данное обстоятельство предопределено Федеральным законом Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Согласно выводам экспертного заключения, подготовленного экспертом Анисимовой Л.К., отчет №1185/2011, а также заключение №1185/2011 от 02.02.2011 в целом соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

С учетом изложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части  удовлетворения исковых требований и в части взыскания с ООО «АФК-Аудит»  4 000 руб. государственной пошлины с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу и судебные расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

За проведение по делу экспертизы экспертом Анисимовой Л.К. предъявлен счет на оплату в сумме 110 000 руб. Куправой Р.К. на депозитный счет суда было внесено 40 000 руб. в качестве предварительной оплаты расходов на проведение экспертизы. На момент вынесения апелляционным судом постановления (его резолютивной части) Куправа Р.К. не представил доказательства перечисления дополнительных денежных средств за проведение экспертизы, на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 70 000 руб. не поступили.

Определением апелляционного суда от 26.11.2013 эксперту Анисимовой Л.К. с депозитного счета суда перечислено 40 000 руб., остальная сумма затрат эксперта на проведение экспертизы в размере 70 000 руб. подлежит взысканию с Куправы Р.К. в пользу Анисимовой Л.К.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2012 года по делу №А32-14995/2011 в части удовлетворения исковых требований и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит»  4 000 руб. государственной пошлины отменить, в указанной части принять новый судебный акт.

Индивидуальному предпринимателю Куправе Резо Кукуриевичу в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит»  2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу федерального казенного учреждения «Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства» 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Куправы Резо Кукуриевича в пользу эксперта саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Анисимовой Любови Константиновны 70 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А32-14995/2011 (реквизиты для перечисления денежных средств: Краснодарское отделение №8619/0090 Сбербанка России в г. Краснодаре, ИНН 7707083893, КПП 231043001, БИК 040349602, к/с 301 018 101 000 000 006 02, лицевой счет 408 178 103 300 072 658 27).

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина