Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу n А32-14995/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в     частной собственности, в собственность Краснодарского края - при изъятии в целях размещения олимпийских объектов краевого значения.

В силу части 21 статьи 15 Федерального закона от 01.12.20071 №310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Корпорацией заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Часть 26 статьи 15 названного Федерального закона определяет, что выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

По заказу департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года 02.02.2011 ООО «АФК-Аудит» составлен отчет №1185/2011-У об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 и находящихся на нем правомерно возведенных объектов недвижимого имущества (далее – отчет).

Данный отчет прошел согласование в Рабочей группе Национального Совета по оценочной деятельности, на отчет получена положительная рецензия Рабочей группы Национального Совета по оценочной деятельности. По требованию ГК «Олимпстрой» на отчет получено положительное экспертное заключение СРО ООО №РОО» от 11.03.2011.

Согласно отчету рыночная стоимость объекта оценки составила 72 806 246 руб., из которых: рыночная стоимость земельного участка – 28 445 677 руб.; зданий – 41 091 315 руб.; иных правомерно возведенных объектов – 3 269 254 руб.; а также размер убытков, причиненных изъятием, составил 19 292 159 руб.

По мнению предпринимателя, общий размер компенсации является заниженным, не позволяет в полной мере восстановить его права.

В частности, истец полагает, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка должна исчисляться исходя из стоимости аналогичных земельных участков коммерческого назначения, расположенных, как и земельный участок истца, в привлекательном для предпринимательской деятельности месте в Центральном районе г. Сочи, рядом с оживленной трассой, которая составляет не менее 3 500 000 руб. за 100 кв.м., следовательно, для приобретения аналогичного земельного участка истцу необходимы финансовые средства  в размере не менее 106 050 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка определена ниже ее кадастровой стоимости, которая составляет 61 059 970 руб. 60 коп. Истец полагает, что рыночная стоимость иных правомерно возведенных объектов  недвижимого имущества составляет 17 814 309 руб., а размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка и расположенного на нем иного недвижимого имущества, составляет 7 473 317 руб.

Суд первой инстанции в целях проверки доводов истца о недостоверности подготовленного ООО «АФК-Аудит» определением от 12.09.2011 назначил экспертизу на предмет определения: рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 по состоянию на 30.08.2011; величины убытков в связи с изъятием автозаправочного комплекса, расположенного на земельном участке; периода восстановления нарушенного производства предпринимателя, осуществляемого на земельном            участке с кадастровым номером 23:49:0204001:10.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Межрегиональный центр независимой экспертизы» от 31.10.2011 №956 стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 составляет 60 536 000 руб.; величина убытков в связи с изъятием земельного участка составляет 7 107 000 руб.

В связи с тем, что предметом иска по настоящему делу является оспаривание отчета от 02.02.2011 №1185/2011, подготовленного ООО «АКФ-Аудит», а судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка и величины убытков в связи с изъятием расположенного на земельном участке автозаправочного комплекса, судом апелляционной инстанции по ходатайству истца Куправы Р.К. определением от 20.11.2012 была назначена экспертиза на предмет определения соответствия отчета от 02.02.2011 №1185/2011 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки. Проведение экспертизы было поручено эксперту саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Анисимовой Любови Константиновне (л.д. 78-87 том 5).

При назначении экспертизы суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие расхождений между величинами рыночной стоимости земельного участка, определенной ООО «АКФ-Аудит», и судебным экспертом ООО «Межрегиональный центр независимой экспертизы», само по себе не свидетельствует о недостоверности как отчета оценщика от 02.02.2011 №1185/2011, так и заключения эксперта от 31.10.2011 №956. Суд первой инстанции фактически не исследовал вопрос о том, соответствует ли отчет от 02.02.2011 №1185/2011, подготовленный ООО «АКФ-Аудит», требованиям действующего законодательства, в том числе, положениям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 254, 255, 256 от 20.07.2007, и иным нормативно-правовым актам, регламентирующим порядок проведения оценки объектов недвижимого имущества.

Однако разрешение данного вопроса имеет определяющее значение для констатации факта достоверности либо недостоверности отчета от 02.02.2011 №1185/2011, подготовленного ООО «АКФ-Аудит».

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона «Об оценочной деятельности» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления       оценочной деятельности определяется стандартами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №№ 254, 255, 256 от 20.07.2007.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки №3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО № 3).

Согласно выводам экспертного заключения Анисимовой Л.К. отчет №1185/2011, а также заключение №1185/2011 от 02.02.2011 в целом соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Вместе с тем, эксперт указал, что при определении рыночной стоимости застроенного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 оценщик (исполнитель) не вполне корректно применил Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002  №568-р (далее - MP №568-р) в части установления варианта наиболее эффективного использования земельного участка (раздел III MP №568-р; п.п.в) п.18 ФСО-№1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) в части «информации о физических свойствах объекта, его технических и эксплуатационных характеристиках», а также не выполнил требования п. 8.2. Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона №310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 видом его разрешенного использования является обеспечение эксплуатации зданий и сооружений гаража, земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов (л.д. 43-46 том 1).

Согласно отчету №1185/2011 ООО «АФК-Аудит» наиболее эффективным использованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10 является станция техобслуживания для диагностики и ремонта автомобилей.

 По мнению эксперта Анисимовой Л.К., исходя из характеристик и назначения расположенных на земельном участке объектов (административное здание, автомойка, навес над бензоколонками, бензоколонки для заправки автомобилей; резервуары для хранения нефтепродуктов с бензоколонками, административно-торговый комплекс, иные неотъемлемые объекты: мощение, очистительные сооружения, подпорная стена, забор, уборная), их нельзя рассматривать как станцию техобслуживания для диагностики и ремонта автомобилей. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов следует производить из предположения, что существующее использование является наиболее эффективным.

По мнению эксперта, для расчета дохода следовало использовать фактические площади доходоприносящих помещений, использовать дифференцированные арендные ставки по видам используемых помещений, а также не включать в расчет не приносящие доход площади, например, площадь навеса и т.п.

Допрошенная в судебном заседании от 26.11.2013 эксперт Анисимова Л.К. подтвердила выводы своего заключения.

Между тем, пунктом 5.6.2 Методических рекомендаций установлено, что при проведении оценки необходимо исходить из общих норм градостроительного, земельного и природоохранного законодательства, определяющих порядок землепользования и застройки.

Истцом вид разрешенного использования земельного участка под размещение автозаправочной станции не был изменен. Выводы эксперта Анисимовой Л.К. сделаны без учета юридически допустимого использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:10, расположенного в центральной части города Сочи, и без учета требований Правил землепользования и застройки г. Сочи.

В целях получения профессионального мнения лица, обладающего теоретическими и практическими познаниями в области оценочной деятельности, судом апелляционной инстанции к участию в деле привлечен руководитель рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности, руководитель работ по подготовке и разработке Методических рекомендаций, член Национального совета по оценочной деятельности, вице-президент саморегулируемой организации  «Российское общество оценщиков» Нейман Евгений Иосифович.

По вопросу определения наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером  23:49:0204001:10 специалист Нейман Е.И. в судебном заседании пояснил, что при изъятии земельного участка для размещения олимпийского объекта базовым принципом является то, что текущее использование земельного участка признается его наиболее эффективным  использованием. Это связано с тем, что после изъятия земельный участок фактически выбывает из оборота. Специалист пояснил, что в том случае, когда фактическое использование земельного участка не совпадает с тем видом разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте, оценщиком должен приниматься за основу вид разрешенного использования, указанный в кадастровом паспорте. Если же лицо не успело принять меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, либо обратилось с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, однако на момент изъятия участка данным органом не было принято решение по названному заявлению и лицо фактически тем самым лишилось своего права на изменение вида разрешенного использования, то при оценке данного участка за основу должен быть принят вид фактического использования данного участка.

 Специалист пояснил, что применительно к настоящему спору в