Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу n А53-33171/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обстоятельствах, оснований сомневаться в его достоверности у суда апелляционной инстанции не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца и Правительства Ростовской области, допросив эксперта Гриценко А.И., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 25.08.2003 №1814 и заключённым на его основании договором аренды №626и от 17.12.2003 (л.д. 51-58 том 1) ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:070101:0010 площадью 129739 кв.м (разрешенный вид использования - для эксплуатации производственных помещений), расположенного по адресу (имеющий ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 5.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 01.04.2009 №61/001/09-143242 (л.д. 156-158 том 1) кадастровая стоимость последнего, определённая на дату 01.01.2007 и установленная на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ростовской области», составляет 803 009 161 руб. 38 коп.

По заданию ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» оценочной компанией ООО «Бета Консалтинг» был подготовлен отчёт об оценке №100-2012 от 01.10.2012, согласно которому по состоянию на 01.01.2007 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:070101:0010 составила 218 220 998 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права общества как владельца земельного участка и плательщика арендных платежей, ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке №100-2012 от 01.10.2012, составленному ООО «Бета консалтинг», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:070101:0010 площадью 129739 кв.м, расположенного по адресу (имеющий ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 5, по состоянию на 01.01.2007 составляла 218 220 998 руб. (л.д. 67-135 том 1).

В указанном отчете об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка была определена оценщиком на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 24.19 указанного закона при обосновании расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заявителю надлежит представить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Соответственно в рамках судебного спора о доказывании размера рыночной стоимости земельного участка предоставление таких доказательств является допустимым и возможным.

Помимо отчёта об оценке к материалам дела приобщено экспертное заключение (л.д. 175-183 том 1), подготовленное саморегулируемой организацией «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» №121010-483 от 18.10.2012, о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. То есть бремя доказывания исполнено истцом в соответствии с требованиями федерального закона.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, вправе были представить доказательства недостоверности представленного отчёта, однако они этого не сделали, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств недостоверности отчёта об оценке №100-2012 от 01.10.2012, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что представленный истцом отчет об оценке №100-2012 от 01.10.2012 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков, и обоснованно принял данный отчет в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

Однако, принимая во внимание доводы Правительства Ростовской области о недостаточности имеющихся в материалах дела доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в апелляционной жалобе, по ходатайствам истца и Правительства Ростовской области определением от 22 октября 2013 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного участка. Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Квартал-Эксперт».

Согласно заключению эксперта от 11.11.2013 №17-2013 (л.д. 122-157 том 3) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:070101:0010 площадью 129739 кв.м, расположенного по адресу (имеющий ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, д. 5, по состоянию на 01.01.2007 составила 208 750 000 руб.

Таким образом, заключение эксперта подтверждает значительное превышение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости названного земельного участка. Разница между рыночной стоимостью спорного земельного участка, определённой в отчёте об оценке №100-2012 от 01.10.2012, и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта от 11.11.2013 №17-2013, является минимальной (составляет 1%) и сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчёта об оценке №100-2012 от 01.10.2012, поскольку не превысила допустимую погрешность вычислений и обусловлена допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки