Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу n А53-19934/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-19934/2013

31 января 2014 года                                                                           15АП-20974/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бережным А.А.,

при участии:                                                                                                 

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель Алексеенко А.К., паспорт, доверенность № б/н от 28.01.2014;

рассмотрев в судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение  Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 по делу № А53-19934/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория"

о взыскании задолженности, пени, процентов,

принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лечебный центр «Наркологическая амбулатория» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате нежилого помещения в размере 36227 рублей 18 коп., пени в размере 149 рублей 38 коп., процентов в размере 6492 рублей 21 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Лечебный центр «Наркологическая амбулатория» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 23547 рублей 37 копеек задолженности, 12 рублей 18 копеек пени, 4219 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Лечебный центр «Наркологическая амбулатория» и Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Лечебный центр «Наркологическая амбулатория» сводятся к тому, что начисление арендной платы и пени  за период после заключения договора купли-продажи помещения является незаконным

Доводы апелляционной жалобы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону сводятся к тому, что суд не  верно произвел перерасчет задолженности по арендной плате без коэффициента инфляции, поскольку значения базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта подлежат ежегодной индексации с учетом уровня инфляции. Во исполнение Областного закона Ростовской области от 08.12.2010 №516-ЗС «Об областном бюджете на 2011 год» с 01.01.2011 размер арендной платы за использование объектов муниципального жилого фонда должен быть проиндексирован на 7,9%. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом,  общая задолженность по арендной плате, пене и процентам  подлежащая взысканию составила 42 868 руб. 77 коп.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просит удовлетворить апелляционную жалобу ответчика, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым истцу в иске отказать.

В судебное заседание 29.01.2014 истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Судом в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  был объявлен перерыв в судебном заседании до 31.01.2014 до 10 час. 00 мин., информация о котором была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, указанном в определении о принятии апелляционной жалобы к производству. После перерыва судебное заседание было продолжено без представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу истца, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционных жалоб по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.04.2008 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Лечебный цент» Наркологическая амбулатория» был заключен договор аренды нежилого помещения №5055-2, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, общей площадью 104,90 кв.м. под медицинские услуги, в том числе помещения расположенные: этаж (отд/ст) – 104,90 кв.м., комнаты № к.30, 32-36, 42, 43, 52а (1э).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок договора устанавливается с даты подписания акта приема-передачи объекта и действует до 15.04.2009.

Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи нежилого помещения от 16.04.2008, являющегося неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения №5055-2 от 16.04.2008.

Дополнительным соглашением №5973-2 отт26.03.2009 стороны продлили срок договора по 15.03.2010.

Дополнительным соглашением №8539-2 от 16.03.2010 стороны продлили срок договора по 01.03.2011.

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды (пункт 2.3.2) основной обязанностью арендатора является своевременное и в полном объеме внесение платы за пользование объектом.

17.05.2011 на основании договора купли-продажи №7/256 указанное нежилое помещение, общей площадью 104,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, было продано директору общества Кузьминой С.А.

Право собственности на спорный объект было зарегистрировано за Кузьминой С. А. 11.07.2011, что подтверждается свидетельством на право собственности №61-АЖ 344633.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в 2011 году, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу норм статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, право собственности Кузьминой С.А. на спорное недвижимое имущество возникло с момента государственной регистрации, то есть с 11.07.2011.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах до момента перехода права собственности на спорное имущество к третьему лицу департамент является надлежащим арендодателем и получателем арендных платежей по договору аренды.

Довод ответчика о том, что с момента заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с Кузьминой С.А. у него прекратилась договорная обязанность вносить арендные платежи, отклоняется судом апелляционной инстанции как не обоснованный.  Договор аренды между сторонами не расторгнут, арендуемое имущество не возвращено арендодателю. Следовательно, в спорный период ответчик обязан был вносить арендную плату за департаменту вплоть до государственной регистрации перехода права собственности к Кузьминой С.А.

Размер арендной платы определен пунктом 1.3. договора аренды и составил 25385 рублей 80 копеек в месяц.

Согласно пункту 3.1 договора аренды при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.

Пунктом 8 договора аренды установлена формула расчета арендной платы в месяц: Аобщ=Ааренды= Кт х Кмн х Абазовая х Ктд х S.

Согласно пункту 3.2. договора арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения.

Дополнительными соглашениями №6515-2/22 от 08.04.2009, №6516-2/222 от 08.04.2009, №5973-2 от 26.03.2009, №8232-2/222 от 11.01.2010, №8539-2 от 16.03.2010 внесены изменения в договор аренды, в том числе, по размеру арендной платы и внесению в формулу расчета антикризисного коэффициента.

Дополнительным соглашением №8539-2 от 16.03.2011 стороны определили, что с 01.01.2011 по 01.03.2011 с учетом постановления мэра города от 20.11.2007 №1200 размер арендной платы по пункту 3.1 договора аренды 25385 рублей 80 копеек и внесли изменения в формулу расчета, исключив антикризисный коэффициент ввиду его отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из этой нормы в совокупности с определенным пунктом 2 статьи 3 ГК РФ содержанием термина "закон" в тексте ГК РФ следует, что установление регулируемых цен допускается только федеральным законом. Акты органов местного самоуправления, равно как и акты субъектов Российской Федерации не являются федеральными законами, а равно иными актами гражданского законодательства, что следует из пунктов 6, 7 статьи 3 ГК РФ.

Установление регулируемых цен на аренду муниципальных нежилых помещений на день заключения спорного договора аренды, а равно в спорный период федеральным законом не предусмотрено.

Акты органов местного самоуправления, а также акты субъектов Российской Федерации, которыми публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, не являются актами гражданского законодательства (статья 3 ГК РФ) и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (пункт 20 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В силу правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы, в том числе путем установления дополнительных коэффициентов, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Применение при расчете арендной платы коэффициента, соответствующего индексу инфляции, установленному Законом Ростовской области N 516-ЗС от 8 декабря 2010 года, договором N 5055-2 ни в первоначальной редакции, ни в редакции дополнительного соглашений не предусмотрено. Доказательства заключения дополнительного соглашения в письменной форме, а равно иным допускаемым законом способом, которым стороны выразили бы совпадающее волеизъявление, направленное на применение в спорных обязательствах аренды такого коэффициента, в деле отсутствуют.

Условие о том, что размер арендной платы автоматически корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.

Таким образом, размер арендной платы в период