Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2014 по делу n А53-20185/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг».

25.04.2013г. в материалы дела поступили: заключение эксперта № 275/13; копии материалов дела; документы, подтверждающие статус и квалификацию эксперта, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества -здания кафе, общей площадью 622,8 кв.м. Литер: А,а2,п/А; летней площадки 87 кв.м Литер: а, летней площадки 114,3 кв.м Литер: а1; пристройки площадью 11,6 кв.м. Литер: а3; навеса площадью 25,6 кв.м. Литер: а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61-61-10/051/2008-040; земельного участка, площадью 1131 кв.м. кадастровый (условный) номер: 61:48:0040213:25, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а, по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 15 395 086,00 рублей.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2013г. суд вызвал в судебное заседание эксперта Чалого Артема Станиславовича для дачи объяснений по заключению.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что стоимость, указанная в заключении соответствует действительности, представил в материалы дела корректирующий расчет, в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта исследования составила 15 294 169,00 рублей.

Не согласившись с проведенной экспертизой, ссылаясь на нарушение нормативно-правовых требований как в сфере экспертной, так и в сфере оценочной деятельности, конкурсный управляющий Шахмина Татьяна Адамовна заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, экспертизу просила поручить Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз».

Суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включающего: здание кафе, общей площадью 622,8 кв. м литер: А,а2, п/А, летнюю площадку 87 кв.м литер а, летнюю площадку 114,3 кв.м литер а1, пристройку площадью 11,6 кв.м литер а3, навес площадью 25,6 кв.м литер а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61 -61-10/051/2008-040; земельный участок площадью 1131 кв.м. кадастровый номер: 61:48:04 02 13:25, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2013г. назначена повторная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включающего: здание кафе, общей площадью 622,8 кв. м литер: А,а2, п/А, летнюю площадку, площадью 87 кв.м литер а, летнюю площадку, площадью 114,3 кв.м литер а1, пристройку площадью 11,6 кв.м литер а3, навес, площадью 25,6 кв.м литер а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61-61-10/051/2008-040; земельный участок площадью 1131 кв.м кадастровый номер: 61:48:04 02 13:25, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а, по состоянию на 03 апреля 2012 года.

Проведение экспертизы по делу поручено Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз», эксперту Зубко Любовь Юрьевне.

Экспертной организацией 20.09.2013г. представлено заключение по результатам повторной судебной экспертизы № 0577/Э от 12.09.2013г, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества -здания кафе, общей площадью 622,8 кв.м. Литер: А,а2,п/А; летней площадки 87 кв.м Литер: а, летней площадки 114,3 кв.м Литер: а1; пристройки площадью 11,6 кв.м. Литер: а3; навеса площадью 25,6 кв.м. Литер: а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61-61-10/051/2008-040 по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 22 566 400,00 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка, площадью 1131 кв.м. кадастровый (условный) номер: 61:48:0040213:25, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а, по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 2 700 000,00 рублей.

При вынесении определения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010г. № 137 «О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно части 1 статьи 5 Закона N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 05.06.2009.

На основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона № 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона № 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.

Оспариваемая сделка совершена 03.04.2012г., то есть после 05.06.2009г., в связи с чем, подлежит применению Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона от 28.04.2009 № 73-ФЗ.

В соответствии со статьей 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)» для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд, должен установить следующие обстоятельства: сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств.

Заявление должника о признании индивидуального предпринимателя Костромина Сергея Валерьевича несостоятельным (банкротом) принято 19.06.2012г., оспариваемый договор заключен 03.04.2012г., то есть в течение трех месяцев до принятия заявления о признании должника банкротом.

В рамках рассмотрения данного обособленного спора определением от 18.03.2013г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, переданного по оспариваемой сделке.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг»№ 275/13 рыночная стоимость недвижимого имущества - здания кафе, общей площадью 622,8 кв.м. Литер: А,а2,п/А; летней площадки 87 кв.м Литер: а, летней площадки 114,3 кв.м Литер: а1; пристройки площадью 11,6 кв.м. Литер: а3; навеса площадью 25,6 кв.м. Литер: а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61-61-10/051/2008-040; земельного участка, площадью 1131 кв.м. кадастровый (условный) номер: 61:48:0040213:25, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а, по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 15 395 086,00 рублей.

Эксперт в судебном заседании, состоявшемся 21.06.2013г. пояснил, что стоимость, указанная в заключении соответствует действительности, представил в материалы дела корректирующий расчет, в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта исследования составила 15 294 169,00 рублей.

Вместе с тем, указанное экспертное заключение суд первой инстанции правомерно не принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость переданного по договору имущества, поскольку при проведении экспертизы экспертом приведены не сравнимые аналоги недвижимого имущества и земельного участка, находящиеся в промышленной зоне города Волгодонска, при описании качественных характеристик спорных объектов экспертом взяты показатели не соответствующие техническому паспорту 2008 года и фактическому состоянию на момент продажи, по показателям: кровли, этажности, фундамента, стен, фасада, что могло отразиться на итоговой рыночной стоимости объекта.

С учетом изложенного судом первой инстанции определением от 21.06.2013г. была назначена повторная судебная экспертиза.

Проведение повторной судебной экспертизы по делу поручено Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз», эксперту Зубко Любовь Юрьевне.

Согласно заключению эксперта № 0577/Э от 12.09.2013г. рыночная стоимость недвижимого имущества - здания кафе, общей площадью 622,8 кв.м. Литер: А,а2,п/А; летней площадки 87 кв.м Литер: а, летней площадки 114,3 кв.м Литер: а1; пристройки площадью 11,6 кв.м. Литер: а3; навеса площадью 25,6 кв.м. Литер: а4, инвентарный номер: 8973, кадастровый (или условный) номер: 61 -61-10/051/2008-040 по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 22 566 400,00 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка, площадью 1131 кв.м. кадастровый (условный) номер: 61:48:0040213:25, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 4а, по состоянию на 03 апреля 2012 года составляет 2 700 000,00 рублей.

Указанное экспертное заключение судом первой инстанции также правомерно не принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего о неравноценное встречное исполнение по сделке, по следующим основаниям. При проведении оценки экспертом учитывалась площадь недвижимого имущества 622,8 кв.м. без учета летних площадок, указанных в определении суда, что повлияло на определение рыночной стоимости и определении объектов аналогов. Из технических паспортов следует, что в указанную площадь включаются летние площадки, являющиеся предметом купли-продажи. Взятые объекты аналоги не реализованы, экспертом проведена экспертиза с учетом допущений по всем количественным и качественным показателям объекта оценки. Из представленных ответчиком справки агентства недвижимости ООО «Ваш дом» № 023 от 25.10.2013г. следует, что объект аналог № 1, взятый при проведении экспертизы не реализован в связи с завышенной стоимостью. Аналог № 3 не продан за указанную цену, аналог № 2 не введен в эксплуатацию и не мог являться предметом купли-продажи, что подтверждается представленным ответчиком документами (т.5, л.д.22-24).

Как объяснил эксперт Зубко Л.Ю. в суде первой инстанции объекты аналоги на предмет их соответствия фактической цене реализации не проверялись, взяты из объявлений о продаже.

Кроме того, экспертом приведен анализ рынка недвижимости Ростовской области по состоянию на 2010г., тогда как датой проведения оценки является 03.04.2012г. За прошедший период между датой анализа рынка и датой проведения оценки на рынке могли произойти различные изменения: изменение уровня рыночных цен, спроса, предложения, скидки на торг. Однако оценщиком в отчете не учтены данные факторы, а также не указана причина отказа от проведения анализа рынка по состоянию на дату проведения оценки и связанное с этим снижение достоверности итоговой величины стоимости. Как объяснил эксперт Зубко Л.Ю. в судебном заседании, данные обстоятельства указаны в экспертном заключении ошибочно, однако данные анализа рынка на 03.04.2012г. не подтверждены документально.

При описании объектов сравнения указано: категория земель - нет данных, наличие строений - нет данных, наличие коммуникаций - нет данных. При этом, согласно «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002г. №568-р, данные характеристики являются наиболее важными факторами стоимости земельных участков.

Экспертом проведен осмотр спорных объектов при этом, как следует из представленных представителем Сафиной О.Г. документов, решения Волгодонского районного суда Ростовской области от 03.07.2013г. в здании произведена реконструкция, в настоящее время площадь объекта изменилась с 622,2 кв.м. до 891 кв.м. При проведении экспертизы данные обстоятельства не учитывались экспертом.

Таким образом, в связи с имеющимися противоречиями, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности использования вышеуказанных экспертных заключений в качестве доказательств, подтверждающих неравноценное встречное исполнение при совершении оспариваемой сделки.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 65 АПК РФ бремя доказывания неравноценного встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 03.04.2012г. возложено на лицо, оспаривающее сделку по указанному основанию.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, условия договора купли-продажи, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о недоказанности конкурсным управляющим довода о том, что рыночная стоимость с учетом сравнимых обстоятельств совершения сделки существенно превышает размер произведенной за них оплаты по оспариваемому договору.

Кроме того, позиция суда первой инстанции подтверждается п. 1.4 договора залога недвижимости от 17.06.2010 г. № 11100063-1з, заключенного между ОАО КБ "Центр-Инвест" и ИП Костроминым С.В., согласно которому по соглашению