Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу n А53-32633/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 25.04.2007 № 163 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» в 2007 году проводилась государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области. Проведение оценки было поручено  ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» в лице филиала по Южному федеральному округу на основании государственного контракта № 2 от 20.04.2007.

Как верно установлено судом первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно абз. 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, предметом доказывания по настоящему делу является размер рыночной стоимости спорного земельного участка на момент внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (по состоянию на 01.01.2007).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно исходил из даты установления кадастровой стоимости на 01.01.2007 г. Заявитель жалобы, со ссылкой на нормы права, арбитражную практику, не обосновал правомерность установления кадастровой стоимости земельного участка  равной рыночной на дату вынесения судебного акта.

В обоснование заявленных исковых требований истцом в материалы дела представлены отчеты об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленных специалистом-оценщиком Клименко О.А. по состоянию на 01.01.2007.

Согласно отчету № НИ-28-10/2012-2 от 23.11.2012, рыночная стоимость земельного участка площадью 17538 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073307:40 составляет 45 606 198 рублей; согласно отчету № НИ-27-10/2012-2 от  23.11.2012, рыночная стоимость земельного участка площадью 9261 кв.м,  кадастровый номер 61:44:0073307:57, составляет 20 145 551 рублей; согласно отчету № НИ-26-10/2012-2 от 23.11.2012, рыночная стоимость земельного участка площадью 111472 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073307:56, составляет 103 968 597 рублей; согласно отчету № НИ-29-10/2012-2 от 23.11.2012, рыночная стоимость земельного участка площадью 8557 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073309:8, составляет 16 606 074 рублей.

В подтверждение достоверности  указанных отчетов, соблюдения  при  их составлении  требований  законодательства  и  стандартов  оценки  истец  представил экспертные заключения:  № 479/03-12 от 26.11.2012, № 479/02-12 от 26.11.2012, № 479/04-12 от 26.11.2012, № 479/01-12 от  6.11.2012, составленные  Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», согласно которым указанные выше отчеты  соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, представитель  Правительства РО заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков, мотивируя необоснованным отклонением такого ходатайства судом первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза по делу.

В соответствии с результатами судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» - Харченко А.Е., изложенными в заключение № 4-2014 от 14.01.2014г.:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 17538 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073307:40 составляет 50 106 066 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 9261 кв.м,  кадастровый номер 61:44:0073307:57, составляет 26 273 457 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 111472 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073307:56, составляет 279 348 832 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 8557 кв.м., кадастровый номер 61:44:0073309:8 составляет 28 819 976 рублей.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции критически оценивает заключение эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» № 4-2014 от 14.01.2014г., поскольку выводы эксперта получены с нарушениями теории и практики судебно-экспертной деятельности и оценочной деятельности.

Как следует из письменных пояснений специалиста-оценщика Клименко О.А., которым были подготовлены отчеты об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при определении рыночной стоимости были использованы объекты-аналоги, стоимость которых находилась в ценовых диапазонах «выше среднего» и «максимальный», и не вводились поправки, которые привели бы к снижению итогового значения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Также отбор сопоставимых объектов велся по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых:

- статус земельного участка (категория и разрешенное использование), наличие правоустанавливающих документов на землю;

- местоположение земельного участка, инвестиционная привлекательность района расположения, ближайшее окружение;

- наличие сетей инженерно-технического обеспечения и внешнего благоустройства, возможность их подведения:

-          площадь земельного участка.

При определении коэффициентов оценщик не делал в отчете поправку на наличие коммуникаций. Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для аналогов и оцениваемого объекта в зависимости от наличия коммуникаций. Учитывая, что оценка проводилась в ретроспективе, а оцениваемый земельный участок и участки-аналоги расположены в черте города, можно сделать вывод, что все коммуникации на участках доступны. Также оценщик не использовал коэффициент на торг.

В ходе расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были введены повышающие коэффициенты на площадь и местоположение объекта оценки.

Поправка на местоположение учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, расположенные в Советском районе города Ростова-на-Дону, а непосредственной близости к оцениваемому земельному участку.

Расхождение полученных результатов с выводами, к которым пришел эксперт в заключении №4-2014 от 14.01.2014г. обусловлено следующими обстоятельствами:

-  эксперт некорректно отобрал аналоги,

- эксперт применил коэффициенты, не подлежащие применению;

В частности: экспертом приведены только 5 объявлений о продаже земельных участков, из которых непонятно, каково разрешенное использование отобранных объектов аналогов (нарушение ФСО №1 п.22).

В заключении эксперта все объекты аналоги расположены на центральных улицах микрорайона (ул. Доватора, ул. Стачки), что увеличивает их стоимость. Однако корректировку на местоположение объектов-аналогов эксперт не вносит.

В заключении эксперта №4-2014 от 14.01.2014г. вносятся корректировки на наличие инженерных коммуникаций, однако нет ни обоснования, ни расчетов, кроме того, корректировка меняется безосновательно при расчете других объектов оценки следующих за первым. При расчете и описании вносимых корректировок экспертом используются  неподтвержденные данные: отсутствует письменное подтверждение информации, полученной от сторонних представителей организаций (АН), не указана обязательная информация в соответствии с ФСО№1 п. 19, о привлекаемых специалистах квалификации и степени их участия, а так же не обоснована необходимость их привлечения, а так же не произведен расчет полученной величины вводимой корректировки.

При расчете корректировки на «Размер земельного участка» экспертом неверно применена методика определения данной корректировки, так как использовались значения коэффициента поправки исходя из критерия «Площадей земельных участков под промышленными объектами», тогда как объекты аналоги подбирались по критерию «Под коммерческую застройку», отсутствует расчет по указанной оценщиком формуле, поэтому при проверке невозможно прийти к аналогичному результат. Площадь объекта оценки отличается от площади объектов аналогов иногда более чем на 50%, а значения корректировки определенной экспертом равны 0, или сравнивая разные площади объектов- аналогов с объектом оценки, корректировка на площадь не меняется.

По мнению специалиста-оценщика, разница между рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка, определенная в отчетах оценщика  и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта №4-2014 от 14.01.2014г., возникла в ходе необоснованного выбора экспертом объектов-аналогов, не применения необходимых корректировок на местоположение, коммуникации и площадь земельных участков-аналогов и земельного участка, в отношении которого производилась определение рыночной стоимости.

Апелляционный суд не нашел причин не доверять письменным пояснениям специалиста-оценщика.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Харченко А.Е. подтвердил, что в экспертном заключении № 4-2014 от 14.01.2014 им была допущена техническая ошибка при расчетах.

Поскольку правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции, оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отмеченные недостатки в заключении эксперта, не принимает его в качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих обществу.

В основу решения суда первой инстанции обоснованно положены результаты оценки, проведенной истцом, изложенные в отчетах от № НИ-28-10/2012-2 от 23.11.2012, № НИ-27-10/2012-2 от  23.11.2012, № НИ-26-10/2012-2 от 23.11.2012, № НИ-29-10/2012-2 от 23.11.2012, поскольку доказательств недостоверности указанных отчетов в материалы дела не представлено, нарушений данным оценщиком Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки участниками процесса не доказано.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта само по себе не может свидетельствовать о недостоверности одного из отчетов. Указанное предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов. А также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционных жалоб, отмены либо изменения решения суда первой инстанции отсутствуют. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В счет оплаты за проведение судебной экспертизы по делу, Правительством Ростовской области внесено на депозит апелляционного суда 85000 рублей платежным поручением № 8818121 от 26.12.2013.

Учитывая, что при проведении экспертизы экспертом допущены существенные нарушения, исходя из установленных ст. 86 АПК РФ требований к заключению (что подтвердил сам эксперт в судебном заседании 13.03.2014), и в результате