Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу n А53-34893/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предприятий и организаций Ростовской области является собственником спорного имущества на основании государственного контракта № 24 от 29.07.2008 года, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (покупатель) и Общественной организацией Федерация профсоюзов Ростовской области (продавец).

08.07.2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права оперативного управления в отношении спорного имущества на имя Министерства по физической культуре и спорту Ростовской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 61-АЕ 522489 и 61-АЕ 522491 от 13.05.2010 года.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2011 года к договору аренды недвижимого имущества 3277/1/09 от 03.06.2009 года, арендодателем спорного имущества выступает Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области.

В материалы дела представлен договор аренды имущественного комплекса предприятия Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон" Ростовского областного Совета профессиональных союзов от 12.03.2001 года, согласно которому Федерация профсоюзов Ростовской области передала в аренду ЗАО "ЗСК "Спорт-Дон" предприятие как имущественный комплекс Зрелищно-спортивный комплекс "Спорт-Дон", расположенный по адресу: 344011 г. Ростов-на-Дону, пер. Халтуринский/ ул. Малюгиной/пер. Доломановский, 101-103/100/70а.

Полагая, что арендатором неоднократно нарушаются условия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования в полном объеме подлежат удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды № 3277/1/09 от 03.06.2009 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что он заключен с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статей 609, 651 Кодекса. Вместе с тем, договор в отношении имущества, находящегося в публичной собственности заключен без соблюдения правил Федерального закона "О защите конкуренции" ввиду применения к отношениям сторон положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации на стадии формирования спора, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

При таких обстоятельствах, истцом соблюдены требования о направлении арендатору уведомления о досрочном расторжении спорного договора.

Доводы заявителя относительно несоблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, так как первое уведомление от 11.11.2011 (л.д. 25 т.4) с требованием о расторжении договоров субаренды направлено арендатору  не арендодателем (Министерство имущественных и земельных отношений), а Министерством по физической культуре и спорту Ростовской области, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку Министерство по физической культуре и спорту Ростовской области было балансодержателем переданного арендуемого ответчиком имущества, в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2011 года к договору аренды недвижимого имущества 3277/1/09 от 03.06.2009 года стало арендодателем спорного имущества. Ответчик был проинформирован о требованиях истца, стороны при рассмотрении спора в суде первой инстанции неоднократно заявляли о возможности мирного урегулирования спора, однако соглашения по данному вопросу не достигли.

В обоснование заявленных требований истец сослался на совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжении договора:

1) Основание, установленное пунктом 5.3.5 договора аренды;

2) Использование имущества с нарушением условий договора;

3) Неоднократное нарушение сроков внесения арендных платежей.

Как установлено сторонами в пункте 5.3 договора, он подлежит досрочному расторжению, а имущество освобождается арендатором безотлагательно в случаях: использования имущества не в соответствии с настоящим договором (пункт 5.3.1); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает (разрушает, повреждает) имущество (пункт 5.3.2); если арендатор не внес арендную плату более чем за три месяца (пункт 5.3.3); неоднократного нарушения условий настоящего договора (пункт 5.3.4); если имущество не по вине арендатора окажется в непригодном для использования состоянии (пункт 5.3.5).

Впоследствии, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, истец отказался от заявленного требования по основанию расторжения договора аренды, установленному пунктом 5.3.5 договора аренды.

Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из условий договора аренды № 3277/1/09 от 03.06.2009 года, имущество передано арендатору для использования под проведение спортивных, культурных и общественно-политических мероприятий, выставок, учебно-тренировочных занятий. Таким образом, стороны при заключении договора определили назначение, по которому должно быть использовано имущество. Оценив содержание договора аренды и документы, связанные с приобретением имущества, суд пришел к выводу, что характеристики объекта недвижимого имущества (дворец спора) принимались во внимание сторонами при заключении договора и имеют существенное значение при определении видов его использования.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендатора сдавать арендуемое имущество, как в целом, так и частично в субаренду, в том числе для уставной деятельности субарендатора. В случае сдачи имущества в субаренду на срок более одного года арендатор обязан предварительно получить согласие Арендодателя и Балансодержателя.

Оценивая содержание данного условия договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанное условие не может быть истолковано, как отменяющее условие о целевом использовании имущества.

Между тем, в материалы дела представлены доказательства использования имущества не по целевому назначению.

Как усматривается из материалов дела, 18.10.2011 года проведена проверка прокуратуры Ростовской области законности использования и сохранности государственного имущества Ростовской области - Дворца Спорта, по результатам которой установлено, что ЗАО "ЗСК "Спорт-Дон" сдает в субаренду помещения следующим организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность, не связанную с целями, указанными в пункте 1.1 договора: ООО "Транспортная ремонтная компания", ИП Дорошенко И.Н. (кафе "Добрый Эль"), ИП Быковской А.С. (магазин), ИП Погорелова И.В. (мебельный магазин "Трансильвания"), ООО "ВФ "Экспо-Дон" (офис), ИП Дронова (офис).

Также истцом в материалы дела представлены фотоматериалы и акт от 06.12.2013 из которого следует, что на момент проверки помещения частично используются для размещения выставочного мебельного салона "Трансильвания".

С учетом изложенного, доводы ответчика относительно отсутствия оценки судом действующих договоров субаренды, не нашли своего подтверждения.

Доводы ответчика о том, что в указанном помещении не производится продажа товаров документально не повреждены, представленные фотоматериалы отражают лишь внешний вид мебельного салона.

Кроме того, мебельный салон находится в помещениях Дворца спорта на основании договора аренды с ИП Погореловой И.В. от 30.12.2013 (т. 3 л.д. 94-95) из содержания которого следует, что он заключен на срок один год (пункт 7.1 договора), однако с арендодателем данный договор не согласовывался. Дополнительное соглашение к указанному договору, уменьшающее срок его действия представлено в суд лишь 12.12.2013.

В качестве мотива расторжения договора истцом также указан факт неисполнения обязанности по страхованию имущества, установленной пунктом 2.4.13 договора.

В соответствии с пунктом 2.4.13 договора, арендатор обязан ежегодно страховать арендуемое имущество в течение всего срока аренды от порчи, повреждений, потери в случае пожара, стихийных бедствий, а также от противоправных действий третьих лиц.

Вместе с тем, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства ежегодного соблюдения указанной обязанности ответчиком в материалы дела не представлено. Таким, образом, указанное нарушение имеет систематический характер, являясь одним из оснований расторжения договора.

При  этом, ссылка ответчика на трудность исполнения обязательств по страхованию спорного объекта по причине его неудовлетворительного технического состояния, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку доказательств отказа страховых компаний от заключения договора страхования имущества не представлено, не представлено ответчиком доказательств намерения заключать указанные договоры. Кроме того, ответчик после подачи настоящего иска в суд заключил договор страхования имущества.

Кроме того, истец сослался на неоднократные нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, предусмотренный пунктом 3.4 договора, просрочка внесения арендной платы составила: за апрель 2010 года - 25 дней, за май 2010 года - 11 дней, за июнь 2010 года - 21 день, за июль 2010 года - 25 дней, за август 2010 года - 28 дней, за октябрь 2010 года - 5 дней, за декабрь 2010 года - 4 дня, за январь 2011 года - 3 дня, за май 2011 года - 3 дня, за июль 2011 года - 9 дней, за август 2011 года - 5 дней, за сентябрь 2011 года - 11 дней, за октябрь 2011 года - 29 дней, за ноябрь 2011 года - 12 дней, за январь 2012 года - 27 дней, за февраль 2012 года - 25 дней, за март 2012 года - 23 дня, за июль 2012 года - 38 дней, за август 2012 года - 4 дня, за сентябрь 2012 года - 8 дней, что подтверждено карточкой учета арендных платежей от 16.04.2013 года.

Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором.

Материалами настоящего дела подтверждается факт неоднократного нарушения арендатором предусмотренных договором обязанностей по своевременному внесению арендных платежей

При этом, сам по себе факт последующего частично устранения нарушений не может быть расценен как основание для отказа в иске ввиду установления судом того обстоятельства, что нарушения носили неоднократный (систематический) характер.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что иск о расторжении договора по указанным основаниям предъявлен истцом в разумный срок с учетом иных нарушений условий договора.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что арендодателем не было