Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2014 по делу n А32-24766/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арбитражного апелляционного суда от 12.11.2011 по делу №А32-12364/2010, в связи с чем реконструкция котельной была завершена другими подрядными организациями (ООО «Кубаньхлебмонтаж» и ООО «Гарант престиж»), договоры с которыми ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» заключало самостоятельно (т. 1 л.д. 26-30, 31-41).

09.02.2010 Межрегиональный отдел по надзору за тепловыми установками, сетями и оборудованием, работающим под давлением, Северо-Кавказского Управления Ростехнадзора выдало ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки – производственно-отопительной котельной.

09.09.2011 АНО «Исследователь» направило в адрес ЗАО ПКФ «Кубань-инвестпром» претензию, в которой требовало у ответчика дать разъяснения по вопросу о не предоставлении документации, необходимой истцу для осуществления государственной регистрации права собственности на часть помещения № 4 котельной лит. «З» площадью 25 кв.м. (т. 1 л.д. 60).

В ответе на претензию ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» сообщило, что право собственности акционерного общества на котельную было зарегистрировано до проведённой реконструкции, в ходе которой произведена перепланировка помещений. В связи с этим, вначале следует устранить противоречия в зарегистрированном праве на ранее существовавший объект, и объект, существующий после перепланировки, что требует сбора дополнительных документов. Кроме того, по мнению ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром», вначале также следует прекратить зарегистрированное право собственности акционерного общества на всё здание котельной, произвести реальный раздел помещений котельной между сторонами и зарегистрировать каждой стороне право собственности на соответствующие помещения котельной (т. 1 л.д. 61).

12.10.2011 АНО «Исследователь» повторно обратилось к ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» с претензией, в которой просило передать документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности истца на часть помещения № 4 в срок не позднее 01.12.2011 (т. 1 л.д. 62).

24.07.2013 АНО «Исследователь» в очередной раз направило в адрес ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром», претензию в которой просило представить документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи от 01.10.2007 и обеспечить личное участие представителя ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» в процедуре регистрации, которая должна была состояться 29.07.2013 в 10 час. 00 мин. в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (т. 1 л.д. 64).

Указывая на то, что реконструкция котельной была завершена, однако ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» необоснованно уклоняется от осуществления государственной регистрации перехода к истцу права собственности на часть помещения № 4 котельной площадью 25 кв.м., АНО «Исследователь» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Из правовой позиции истца, следует, что подачей настоящего иска АНО «Исследователь» преследует цель осуществления за собой государственной регистрации права индивидуальной собственности на помещение площадью 25 кв.м., созданное в результате разделе помещения № 4 здания котельной лит. «З» в результате проведённой реконструкции.

Своё право истец, прежде всего, основывает на факте подписания им с ответчиком договора купли-продажи от 01.10.2007.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент подписания указанного договора помещение площадью 25 кв.м., на которое претендует истец, не существовало, т.к. оно предполагалось созданию в результате проведения работ по реконструкции помещения № 4 здания котельной. Данное обстоятельство, в том числе, подтверждается письмом ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» к АНО «Исследователь» № 21 от 02.09.2008, согласно которому ответчик предлагал истцу произвести оплату 50% стоимости подрядных работ по возведению перегородки в котельной (т. 1 л.д. 63).

В связи с этим, при разрешении существующего спора к правоотношениям сторон подлежат применению нормы действующего законодательства, регламентирующие куплю-продажу будущей вещи.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54) даны следующие разъяснения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Правоотношения сторон по купле-продаже будущей вещи были осложнены ещё и тем, что фактически спорное помещение подлежало созданию в результате инвестирования АНО «Исследователь» денежных средств в реконструкцию объекта недвижимости, принадлежавшего ответчику, что подтверждается заключением сторонами 01.10.2007 договора о долевом участии в реконструкции объекта и договора подряда № 21/07.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 4 постановления Пленума № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Из содержания условий выше приведённых сделок, подписанных между ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» и АНО «Исследователь» 01.10.2007, следует, что фактически сторонами надлежащим образом было согласовано условие о предмете договора купли-продажи будущей вещи, которым выступало помещение площадью 25 кв.м., создаваемое в результате проведения реконструкции помещения № 4 здания лит. «Д» путём возведения в нём перегородки.

Вместе с тем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска в части регистрации перехода права собственности на созданное помещение по следующим основаниям.

Прежде всего, в ЕГРП могут отражаться сведения о вещных правах исключительно в отношении объектов недвижимости, которые были введены в гражданский оборот по основаниям, установленным действующим законодательством.

В материалы дела не представлены доказательства того, что помещение, на которое претендует истец, было создано в соответствии с нормами действующего законодательства. В том числе, в материалы дела не представлено разрешение на осуществление реконструкции (перепланировки) ранее существовавшего помещения № 4 здания котельной лит. «З». До настоящего времени ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» не проведены работы по постановке созданного помещения на технический и кадастровый учёт.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что договор купли-продажи в части передачи спорного объекта истцу также не исполнен. Представленный в материалы дела акт приёма-передачи от 18.10.2007 не может подтверждать выше указанных факт, т.к. само создание помещения было осуществлено в 2008 году, что следует из письма ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» от 02.09.2008. Кроме того, в судебном заседании представители истца пояснили, что они не имеют доступ к спорному помещению.

Как указывалось ранее, в силу разъяснений, данных в абзаце 5 пункта 1 постановления Пленума № 54, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Ввиду того, что в настоящее время в ЕГРП отсутствует запись о праве собственности ЗАО ПКФ «Кубаньинвестпром» на спорное помещение, созданное в результате реконструкции помещения № 4 котельной лит. «З», АНО «Исследователь» не может защищать нарушенное право путём использования способа защиты, предусмотренного нормой статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к рассматриваемому спору исковые требования о признании права собственности за истцом могло быть удовлетворено только при наличии одного из следующих доказанных обстоятельств:

- право собственности на спорный объект было зарегистрировано за истцом в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- право собственности истца на спорный объект возникло у истца до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из материалов дела, право собственности на спорный объект у истца никогда не возникало и не регистрировалось, следовательно, оснований для удовлетворения требования о признании за ним права собственности на спорный объект не имеется.

Аналогичным образом подлежат разрешению и требования о признании права собственности на объект недвижимости, приобретаемый по договору купли-продажи будущей вещи. Согласно абзацу 3 пункта 4 постановления Пленума № 54 право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой