Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2014 по делу n А53-24617/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-24617/2013

13 мая 2014 года                                                                                 15АП-6781/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от ответчика – представитель Лабыгин Д.В., ордер № 45 от 12.05.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КОМПЛЕКС" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2014 по делу № А53-24617/2013

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к ответчику - ООО "КОМПЛЕКС"

о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КОМПЛЕКС» о взыскании задолженности в размере 1079682 руб. 37 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 159292 руб. 44 коп. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 51).

Решением от 19.03.2013 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 1079682 руб. 37 коп. задолженности, 159292 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение мотивировано тем, что с момента приобретения в собственность здания кафе площадью 950,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7, ответчик использовал земельный участок, на котором расположен этот объект площадью, необходимой для его эксплуатации. Факт пользования земельным участком не зависит от государственной регистрации прав владельца находящегося на участке объекта. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не является основанием для освобождения ответчика от обязательств по оплате за фактическое пользование земельным участком. Размер подлежащей взысканию суммы определен с учетом местных нормативных правовых актов об установлении арендной платы. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, к ответчику применена ответственность, предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что договорных отношений между сторонами не имеется. Спорный земельный участок находится в аренде у гражданина Синельникова А.В. по договору аренды № 06-1081 от 06.10.2006, по которому производится оплата. По мнению заявителя, при расчете задолженности не применены условия договора аренды № 06-1081 от 06.10.2006. Договор аренды № 12-0337 от 13.09.2012, на который имеется ссылка в решении, не существует, между сторонами не заключался.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в судебное заседание не явился. Комитет о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.10.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и Синельниковым А.В. (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 06-1081 (л.д. 60-61), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:58:01095:0009, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7, для использования в целях эксплуатации магазинов, кинотеатра, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору, площадью 1420 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 25.09.2006 по 25.09.2031.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади в здании (сооружении). Размер арендной платы за арендованную площадь для Синельникова А.В. составляет 36299 руб. 60 коп., что соответствует 6258/17290 долям в здании (сооружении общей площадью 1729 кв.м). Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи от 06.10.2006 (л.д. 67) указанный выше земельный участок передан арендатору.

В соответствии с постановлением администрации города Таганрога № 2840 от 31.07.2012 (л.д. 14-15), земельный участок, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7, площадью 1444 кв. м. в связи с заключением между Синельниковым А.В. и ООО «КОМПЛЕКС» договора купли-продажи от 29.07.2011 предоставлен ООО «КОМПЛЕКС» в аренду сроком на 25 лет. Площадь земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ООО «КОМПЛЕКС», составляет 720,64 кв. м (1444 кв. м: 1904 кв. м (общая площадь строений на участке) х 720, 64 кв. м).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 42/073/2013-173 от 12.07.2013 ООО «КОМПЛЕКС» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: кафе площадью 950,7 кв.м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7 (л.д. 9-10), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001095:9, общей площадью 1444 кв. м.

Впоследствии, объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке переданы в собственность Синельникова А.В. на основании договора купли-продажи от 04.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.07.2013 – л.д. 82).

В связи с неисполнением собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, обязательств по оплате за пользование земельным участком за период с 22.08.2011 по 25.07.2013, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что договорных отношений между сторонами не имеется, спорный земельный участок находится в аренде у гражданина Синельникова А.В. по договору аренды № 06-1081 от 06.10.2006, по которому производится оплата.

В соответствии с постановлением администрации города Таганрога № 2840 от 31.07.2012, земельный участок, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 57/пер. Итальянский, 7, площадью 1444 кв. м. в связи с заключением между Синельниковым А.В. и ООО «КОМПЛЕКС» договора купли-продажи от 29.07.2011 предоставлен ООО «КОМПЛЕКС» в аренду сроком на 25 лет.

Право собственности на объект недвижимого имущества ООО «КОМПЛЕКС» подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 42/073/2013-173 от 12.07.2013.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В связи с изменением собственника объекта недвижимости, соглашений о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 06-1081 от 06.10.2006, не требуется.

В силу названных норм при переходе права собственности на объект недвижимости от Синельникова А.В. права и обязанности арендатора по договору аренды № 06-1081 от 06.10.2006 перешли к ООО «КОМПЛЕКС». К последнему перешло право пользования земельным участком, ранее предоставленным для эксплуатации спорного объекта недвижимости в аренду Синельникову А.В., на тех же условиях.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном участке (22.08.2011), к обществу в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 06-1081 от 06.10.2006.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Как видно из материалов дела, спорное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:01095:0009 площадью 1444 кв.м.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что при расчете задолженности не применены условия договора аренды № 06-1081 от 06.10.2006, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, участок с кадастровым номером 61:58:01095:0009 площадью 1444 кв.м. относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008).

При таких обстоятельствах, размер арендной платы за используемый обществом земельный участок правомерно определен Комитетом по действующим ставкам арендной платы, установленным нормативными актами органов исполнительной власти и органов местного