Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу n А32-6711/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

p>

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-6711/2008-10/112

17 февраля 2009 г.                                                                              15АП-7752/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца - администрации МО г. Краснодар: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени  и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 12826);

от ответчиков: от ООО «ТКП «Арат» - представитель Добрынин П.А., доверенность от 17.09.2008 г., паспорт: серия 03 05 № 99704, от ИП Кирович О.Н.- представитель Добрынин П.А., доверенность от 01.08.2008 г. № 23 АВ 500400, паспорт: серия 03 05 № 99704

от третьего лица – УФРС по Краснодарскому краю: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени  и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление № 12829),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации  муниципального образования город Краснодар

на решение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 26 сентября  2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112,

принятое в составе судьи Ильенко Е.И.

по исковому  заявлению администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью ТКП "Арат", Кирович Ольге Николаевне

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец или администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. (далее – ответчики) об:

- обязании ООО ТКП «Арат» освободить земельные участки площадью 283,14 кв. м. и 75,38 кв. м., распложенные в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100, привести их в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть их арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);

- обязании Кирович Ольги Николаевны освободить земельный участок общей площадью 46,0 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 066:0028, путем сноса капитального нежилого строения (магазина), привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);

- аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок общей площадью 404,52 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03 03 66:100.

Исковые  требования администрации  муниципального образования город Краснодар мотивированы тем, что истец  отказался от договора аренды земельного участка от 27.09.2000 г. № 4300007474, направив ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н.  уведомления о прекращении договора аренды, и считает его прекращенным. Однако, невозвращение ответчиками земельного участка после прекращения договора аренды и послужило основанием для обращения администрации МО г.Краснодар с иском в суд.

В ходе рассмотрения иска в суде первой инстанции ООО «Вариант»  обратилось с ходатайством о привлечении его в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Однако, поскольку ходатайство ООО «Вариант» не обоснованно, суд первой инстанции отклонил  указанное ходатайство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 г.  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26 сентября  2008 г. в удовлетворении исковых требований администрации  муниципального образования город Краснодар отказано. Решение мотивировано тем, что изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых, производственных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и возмещения в соответствии со ст.62 Земельного кодекса РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных  нужд, а также доказательства проведения  соответствующей процедуры со стороны истца в материалы дела не представлено. Поэтому, поскольку ответчики являются законными владельцами объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, предоставленного в аренду, требование о сносе строения без соответствующей компенсации является незаконным.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 сентября  2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных администрацией, в полном объеме.  С вынесенным решением истец не согласен по следующим основаниям:

- договор аренды  земельного участка от 27.09.2000 г. № 4300007474 прекращен в силу  п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ, поэтому, согласно ст.272 Гражданского кодекса РФ,  собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования земельным участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние;

- в обжалуемом решении не отражены в полной мере мотивы, в соответствии с которыми арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом к ответчику требования необоснованны;

- чтобы отказать администрации МО г.Краснодар в удовлетворении требований об освобождении земельного участка, суд должен был установить стоимость  объекта недвижимости и в случае, если бы стоимость объекта недвижимости превышала бы стоимость отведенного под него земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами мог признать  право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Данные требования закона судом при вынесении решения не были приняты во внимание.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. указали, что  администрацией муниципального образования г.Краснодар неверно сформулирован предмет материально-правовых требований, вследствие чего администрация необоснованно требует  обязать ответчиков привести спорные земельные участки в первоначальное положение. Требование администрации муниципального образования г.Краснодар об аннулировании записи о регистрации в ЕГРП права аренды на земельные участки необоснованно, так как фактически арендные правоотношения между истцом и ответчиками не прекращались. На основании этого, ООО ТКП «Арат» и ИП Кирович О.Н. просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования г.Краснодар –без удовлетворения.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились.

В судебном заседании  представитель ответчиков  доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, поддержал, и просил  решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2008 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца -  без удовлетворения.

Суд рассмотрел апелляционную жалобу по правилам ст.156 АПК РФ в отсутствие  надлежащим образом извещенных истца и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации муниципального образования г.Краснодар не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО ТКП «Арат» (арендатор) 27.09.2000 г. заключен договор аренды земельного участка № 4300007474, согласно условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 404, 52 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Гоголя, кадастровый номер 23:43:03 03066:100, для эксплуатации магазина и кафе на территории Кооперативного рынка. Согласно п. 7.2 настоящего договора срок договора аренды определён до 23.08.2005 (том дела 1, л.д.22-27).

По истечению срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в связи с чем, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлён на прежних условиях на неопределённый срок.

На указанном земельном участке находятся нежилые помещения 1-го этажа №№ 7/3,7/6,7/8,12,12/1,15,24,25,26/1,29 здания литер О,о2,о3, общей площадью 238,2 кв.м., кадастровый номер 23-23-01/194/2008-405, принадлежащие ООО ТКП «Арат» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права).

На основании договора купли-продажи от 01.04.2000 г., заключенного между ООО ТКП «Арат» и  ИП Кирович Ольгой Николаевной, от ООО ТКП «Арат» к Кирович Ольге Николаевне перешло право собственности на нежилое помещение первого этажа №8/1, 7 здания литер «О» общей площадью 46,0 кв. м. (том дела 1, л.д. 19-20). Указанное обстоятельство подтверждают также акт приема-передачи к договору (л.д.21) и свидетельство о государственной регистрации права (том дела 1, л.д. 43).

Суд первой инстанции правильно указал, что согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Из изложенного следует, что к Кирович О.Н. перешло право пользования земельным участком, расположенным под объектом недвижимости по ул. Гоголя г. Краснодара на тех же основаниях, что и ООО ТКП «Арат».

В связи с проведением Администрацией муниципального образования город

Краснодар реконструкции квартала в районе улиц Красноармейская - Карасунская – им. Гоголя – Коммунаров, где расположен земельный участок, предоставленный ответчикам по договору аренды от 27.09.2000 №4300007474, истец решил расторгнуть вышеуказанный договор аренды, о чём ответчикам были направлены уведомления №  11080/02-14 от 20.09.2007 г. и № 8627/05 от 25.07.2007 г. о прекращении договора аренды земельного участка. Истец считает, что с момента  получения ответчиками уведомлений (17.09.2007 г.  и 05.09.2007 г.) договор аренды  в силу  п.3 ст.450 ГК РФ прекращен, в связи с чем ответчики  обязаны   вернуть имущество  арендодателю  и привести участок в первоначальное состояние.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска также указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы – подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Администрацией заявлены требования об освобождении обществом и индивидуальным предпринимателем  земельного участка, расположенного под зданием магазина,  а также приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

В соответствии с частью 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 Кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Таким образом, законодательством предусмотрена процедура изъятия недвижимого имущества, находящегося на изымаемом для государственных (муниципальных) нужд земельном участке.

В данном случае освобождение земельного участка связано со сносом находящихся на нем зданий торговых павильонов, принадлежащих на праве собственности обществу и ИП Кирович О.Н., а это влечет прекращение права собственности ответчиков на вещь в порядке и способами, не предусмотренными главой 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из общих положений гражданского законодательства, субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Установив, что общество и индивидуальный предприниматель Кирович О.Н.  являются собственниками  зданий магазинов (капитального строения), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимости, возможно путем его выкупа в порядке, предусмотренном статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лишение ООО ТКП  «Арат» и ИП Кирович О.Н.  права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

По решению администрации муниципального образования город Краснодар может производиться изъятие и резервирование земельных участков для муниципальных нужд в случаях, установленных законодательством (пункт 1.10 Порядка распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 31.03.2005 № 64 П. 8).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации изъятии земельных участков для муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых, производственных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, и возмещения в соответствии со статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Однако пункт 2 статьи 63 Земельного кодекса устанавливает, что о предстоящем изъятии арендатор земельного участка уведомляется органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка, не позднее, чем за один год до изъятия. Изъятие до истечения указанного срока допускается только с согласия арендатора земельного участка.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении ответчиками занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащего ООО ТКП  «Арат» и ИП Кирович О.Н. на праве собственности торговых павильонов, права на которые как на объект недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке.

Принятие администрацией г.Краснодар распоряжений о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеют правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации – отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. 

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не были представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего ООО «Арат» и ИП Кирович О.Н. на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

В этой связи суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований администрации МО .г.Краснодар об освобождении спорного земельного участка ответчиками.

Указанной точки зрения  придерживается и ФАС СКО, что подтверждается постановлениями  № Ф08-5131/2008 от 16.09.2008 г., № Ф08-5359/2008 от 25.09.2008 г., № Ф08-8159/2007-56/191 от 24.12.2007 г.

В связи с отказом в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка подлежит отклонению также изложенное в апелляционной жалобе требование администрации МО г.Краснодар об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним права аренды, как взаимосвязанное и вытекающее из иска об освобождении земельного участка.

Довод апелляционной жалобы, касающийся того, что суд первой инстанции, чтобы отказать администрации МО г.Краснодар в удовлетворении требований об освобождении земельного участка, должен был установить стоимость  объекта недвижимости и в случае, если бы стоимость объекта недвижимости превышала бы стоимость отведенного под него земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами мог признать  право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующему основанию.

Определение основания и предмета иска относится к исключительной компетенции истца, суд рассматривает дело в рамках заявленных истцом требований. Лица, участвующие  деле, не обращались с иском о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или о признании права собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо об  установлении условий пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, поэтому  суд первой инстанции не мог выйти за пределы заявленных требований.

В связи с этим, в указанной части довод апеллянта о неполном исследовании судом первой инстанции всех существенных для дела обстоятельств, суд апелляционной инстанции расценивает как не основанный на нормах закона и подлежащий отклонению.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит.

По общему правилу, установленному подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда заявителем жалобы подлежит уплата государственной пошлины в размере 1 000 руб. При подаче апелляционной жалобы администрацией  МО г.Краснодар уплачена государственная пошлина  в размере 1000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 258307 от 28.10.2008 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 26 сентября  2009 года по делу № А32-6711/2008-10/112 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                               В.В. Галов

  М.Н. Малыхина