Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу n А32-15909/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-15909/2013

04 июня 2014 года                                                                              15АП-7805/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судьи В.В. Галов, А.А. Попов

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Мартяшова Юрия Лазаревича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.03.2014 по делу № А32-15909/2013

по иску индивидуального предпринимателя Мартяшова Юрия Лазаревича

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка»

при участии третьего лица Департамента имущественных отношений

администрации города Сочи

об оспаривании отчета об оценке имущества,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

установил:

индивидуальный предприниматель Мартяшов Юрий Лазаревич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (далее – ответчик, общество) с исковым заявлением (с учетом уточнения предмета иска от 18.02.2014):

- о признании недостоверным (недействительным) отчета № 13С/7/ОН-2012 от 22.06.2012, составленного обществом, об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 14,47,48, расположенных по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул.Армавирская, 98, площадью 37,8 кв.м, литер А, 1 этаж, согласно которому стоимость указанных выше помещений составила 1 951 274 (один миллион девятьсот пятьдесят одна тысяча двести семьдесят четыре) рубля,

- о признании достоверным (действительным) отчета № 0045/1, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству», об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 14,47,48, расположенных по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, площадью 37,8 кв.м, литер А, 1 этаж, согласно которому стоимость указанных выше помещений по состоянию на 22.06.2012 года составила 997 762 (девятьсот девяносто семь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля,

- об установлении действительной рыночной стоимости нежилых помещений № 14,47,48, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, площадью 37,8 кв.м., литер А, 1 этаж, в размере 997 762 (девятьсот девяносто семь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля,

- об обращении к немедленному исполнению решения Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу и выдаче исполнительного листа на основании судебного акта, принятого арбитражным судом (л.д. 72, 73 том 2).

Истец легитимирует себя со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ). Указывает на то, что договор купли-продажи арендованного имущества заключен в порядке Федерального закона №159-ФЗ по цене 1 951 274 рубля, на основании выполненного ответчиком отчета по оценке, между тем прогноз поступления денежных средств от продажи приобретенного им имущества согласно решению городского собрания г.Сочи от 24.05.2012 составляет 945 000 рублей, в связи с чем у истца возникли сомнения в достоверности определения рыночной стоимости имущества ответчиком. В иске также выражено ходатайство о назначении по делу экспертизы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент).

Решением арбитражного суда от 21.03.2014 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции установил, что истец не согласен с оценкой имущества, в отношении которого он подал заявление о приобретении в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Суд первой инстанции указал на то, что на момент рассмотрения судом заявленного иска сделка между сторонами совершена, поэтому избранный истцом способа защиты не может быть признан надлежащим, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд указал, что  требование истца о признании достоверным и действительным иного отчета об оценке, а также требование об установлении действительной рыночной стоимости имущества, также не являются надлежащими способами защиты, действующим законодательством подобные способы защиты не предусмотрены.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования предпринимателя. Предприниматель приводит критические замечания к отчету об оценке имущества от 22.06.2012  №13С/7/ОН - 2012, выполненному обществом. Указывает на то, что общество произвело оценку без обоснованного и мотивированного отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке объекта, применив лишь сравнительный метод оценки, рыночная стоимость помещений истца согласно отчету общества оказалась больше, чем их действительная рыночная стоимость, цена значительно завышена оценщиком, департамент допустил злоупотребление правами, сделка является кабальной для истца, отчет общества является кабальным, не соответствует действительности.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель 29.11.2011 обратился в уполномоченный орган с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно нежилых помещений общей площадью 37,8 кв. м, расположенных в доме № 98 по улице Армавирской, п. Дагомыс, Лазаревского района города Сочи – л.д. 37 том 1.

Данное право предпринимателем реализовано, 04.10.2012 между предпринимателем и департаментом заключен договор № 1239-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты (т.1, л.д.38).

Согласно п.1.1 названного договора его предметом явились находящиеся в муниципальной собственности города Сочи нежилые помещения общей площадью 37,8 кв. м, расположенные в доме № 98 по улице Армавирской, п. Дагомыс, Лазаревского района города Сочи, согласно технического паспорта Сочинского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Краснодарскому краю» от 15.11.2007, литер А, первый этаж, помещения: № 14 площадью 32,4 кв. м, № 47 площадью 2,6 кв. м, № 48 площадью 2,8 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена определена на основании отчета об оценке имущества от 22.06.2012 года № 13С/7/ОН - 2012, выполненного обществом, в размере 1 951 274 (один миллион девятьсот пятьдесят одна тысяча двести семьдесят четыре) рубля (без НДС).

Договор подписан сторонами без возражений и разногласий. На основании заключенного договора за предпринимателем зарегистрировано право собственности на помещения – л.д. 45 том 1.

В соответствии с выводами судебной экспертизы, назначенной судом по ходатайству истца, рыночная стоимость нежилых помещений № 14,47,48, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, площадью 37,8 кв. м, литер А, 1 этаж, по состоянию на 22.06.2012 года составила 997 762 рубля (т.2, л. д. 3-10).

При принятии решения по делу суд первой инстанции верно руководствовался тем, что допустимые способы защиты субъективного права предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закрепленный в указанной статье Кодекса перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость установления иных способов защиты законом.

Заявленные истцом требования не могут рассматриваться в качестве надлежащих способов защиты ввиду следующего.

Суд первой инстанции верно констатировал недопустимость оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска, в связи с совершением предпринимателем и департаментом юридически значимого действия, а именно заключения договора купли-продажи.

Данный подход соответствует позиции, получившей закрепление в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в пункте 1 которого указаны два условия для оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска:

- обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица в соответствии с законом или иным нормативным актом;

- договор, для которого необходима оценка, еще не заключен (акт не издан, решение не принято).

Как правильно указал суд первой инстанции, учитывая, что на момент рассмотрения судом заявленного иска сделка между сторонами совершена, использование избранного истцом способа защиты не правомерно, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Такие способы защиты права, как требование истца о признании достоверным и действительным иного отчета об оценке, а также требование об установлении действительной рыночной стоимости имущества, действующим законодательством не предусмотрены.

Апелляционный суд также полагает необходимым отметить следующее.

Расхождение установленной разными специалистами величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов и достоверности другого. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки – ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанное обстоятельство также предопределено тем, что объект недвижимости в принципе полного аналога не имеет, является уникальным, именно по этой причине цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, аренды зданий и сооружений (в отличие от купли-продажи, аренды движимых вещей).

Кроме того, Законом об оценке установлены специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке: в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценке под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, экспертиза отчета об оценке производится экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик или оценщики, составившие соответствующий отчет об оценке.

Согласно основным началам гражданского права граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора – п.2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключая договор с департаментом, предприниматель выступал как равная сторона. Для оспаривания отчета об оценке самостоятельным иском истцу следовало направить департаменту проект разногласий, указать на свое несогласие с ценой сделки, после чего преддоговорный спор мог бы быть разрешен судом.

Истец, напротив, договор заключил, чем выразил свое согласие на приобретение имущества по цене 1 951 274 рубля, поэтому утратил возможность оспаривания отчета, которым определена данная цена, самостоятельным иском. Как следствие, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, посвященные критике отчета об оценке, подготовленного обществом.

Указание истца на то, что прогноз поступления денежных средств от продажи приобретенного им имущества согласно решению городского собрания г.Сочи от 24.05.2012 составляет 945 000 рублей само по себе позиции истца не укрепляет, так как превышение получения денежных средств над прогнозом законодательству не противоречит.

Указание истца на кабальность сделки для истца не может быть принято во внимание при рассмотрении настоящего иска, так как совершение кабальной сделки (т.е. сделки на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить