Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу n А53-21291/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 раздела 3 ФСО N 1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 раздела 3 ФСО N 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (пункт 15 раздела 3 ФСО N 1).

Согласно отчета от 03.09.2013 №210/12 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного ООО «Аудиторско - оценочная Компания «Аудит Эксперт», определена рыночная стоимость недвижимого имущества должника в размере 19 809 969 руб., из которых стоимость склада, общей площадью 323,5 кв.м, инвентарный номер: 837, Литер Р1, этажность 1, адрес места нахождения: Ростовская область, Песчанокопский район, с. Развильное, ул. Комсомольская, 9, составляет 828 928 руб., стоимость земельного участка, кадастровый номер 61-61-36/013/2009-17, общей площадью 54 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – под производственные помещения консервного завода, расположенного по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, с. Развильное, ул. Комсомольская, 9 составляет 18 981 041 руб.

Из отчета от 03.09.2013 № 210/13 усматривается, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества проведена одним затратным подходом.

В обоснование неприменения сравнительного подхода эксперт указал, что оцениваемое складское помещение расположено на земельном участке площадью 54 000 кв.м., а выявленные в ходе анализа рынка объекты расположены на участках со значительно меньшей площадью.

Между тем, у оценщика имелась возможность сопоставления стоимости спорного складского помещения с аналогичными объектами исходя из характеристик оцениваемого объекта.

Таким образом, отказ от использования сравнительного подхода не достаточно обоснован.

Оценщик также отказался от применения доходного подхода, поскольку информации о сделках по аренде такого рода объектов в результате проведенного анализа рынка недвижимости не выявлено.

Из отчета организации-оценщика также не следует, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости имущества должника суд первой инстанции с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству банка назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Определением суда от 11.12.2013 по ходатайству банка назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Торгово-промышленной палате Ростовской области.

Из отчета, составленного Торгово-промышленной палатой Ростовской области, в результате проведения судебной экспертизы, следует, что рыночная стоимость имущества: склада, общей площадью 323,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, с. Развильное, ул. Комсомольская, 9, кадастровый номер 61-61-36/013/2009-17; земельного участка, категория земель – земли населенного пункта –  под производственные помещения консервного завода, общей площадью 54 000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, с. Развильное, ул. Комсомольская, 9, принадлежащего Большакову Александру Захаровичу, составляет 5 100 000 руб. (рыночная стоимость склада - 1 850 000 руб., стоимость земельного участка – 3 250 000 руб.).

При проведении исследования, экспертом применялись затратный и сравнительные подходы. Экспертом исследованы объекты-аналоги, проведен анализ рынка, обобщены результаты оценки объектов экспертизы.

Неприменение доходного подхода обусловлено неустановлением оценщиком сдаваемых в аренду производственно-складских помещений, а также земельных участков, аналогичных по площади и физическому состоянию объектам экспертизы. 

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что экспертом Торгово-промышленной палаты Ростовской области использована ценовая информация на земельные участки-аналоги, предложенные к продаже в январе 2014 года, то есть после даты, определенной судом для проведения оценки – 29.08.2013.

Между тем, из экспертного заключения от 24.01.2014 № 55/14 также следует, что экспертом использовалась ценовая информация по сделкам с земельными участками, проводимым администрацией Песчанокопского района в период с 10.05.2012 по 04.12.2012.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчетах эксперт в качестве объектов-аналогов использует земельные участки с назначением земель, не соответствующим объекту экспертизы, не принимается апелляционным судом, поскольку экспертом при определении рыночной стоимости исследована полученная информация в совокупности, сделаны необходимые расчеты с учетом особенностей объектов оценки и соответствующих коэффициентов. Сделанные в заключении выводы аргументированы и являются продуктом мыслительного процесса эксперта, профессиональные навыки которого подтверждены документально.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие в экспертном заключении Торгово-промышленной палаты Ростовской области данных о проведении анализа рынка, ссылок на источники информации, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанные сведения в заключении от 24.01.2014 № 55/14 имеются.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, оценив все представленные в материалы дела заключения, пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Аудиторско-оценочная Компания "Аудит - Эксперт" в нарушение статей 65 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено убедительных доказательств, подтверждающих ошибочность отчета об оценке N 55/14 от 24.01.2014 и его несоответствие требованиям стандартов оценки.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе отчет № 210/13 от 03.09.2013 и экспертное заключение N 55/14 от 24.01.2014, суд первой инстанции счел, что в данном случае необходимо признать объективными результаты судебной экспертизы.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отклоняются судебной коллегией, поскольку суд не усмотрел необходимых для назначения повторной экспертизы оснований (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд первой инстанции установил, что экспертное заключение, полученное в ходе проведения судебной экспертизы, не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2014 по делу № А53-21291/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Ю. Ефимова

Судьи                                                                                             Т.Г. Гуденица

О.А. Сулименко