Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу n А53-27559/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

нотариально удостоверенной копии этого разрешения, в срок не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Данный документ передается в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, в рамках сформированного действующим законодательством правового режима долевого участия в строительстве содержание обязанности застройщика включает в себя совершение действий по передаче объекта долевого участия участнику по акту и предоставлению в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома для обеспечения государственной регистрации права собственности участника на переданный ему объект долевого строительства.

Из статей 13, 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно части 4 статьи 16 Закона № 214-ФЗ правом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обладает участник долевого строительства, за счет денежных средств которого построен (создан) объект долевого строительства, либо его наследники.

В соответствии с пунктом 3.2 контракта участник долевого строительства обязан после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять объекты в муниципальную собственность, в течение 15 календарных дней после приемки от застройщика объектом и предоставления последним необходимых для оформления права муниципальной собственности документов подать в уполномоченный государственный орган все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности.

Таким образом, осуществление государственной регистрации права собственности обусловлено действиями участника долевого строительства по подаче в регистрирующий орган заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Доказательства того, что застройщик был наделен участником долевого строительства полномочием по подаче в регистрирующий орган заявления и необходимых для государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты долевого строительства документов, в деле отсутствуют, соответствующий довод истцом не приводился.

При таких обстоятельствах предложенное истцом толкование условий пунктов 2.1, 3.1.1, 3.1.5 контракта означает обусловленность исполнения обязанностей застройщика действиями другой стороны – участника долевого строительства. Данный подход не может быть признан отвечающим справедливому балансу интересов сторон в рамках обязательств из спорного контракта, поскольку допускает возможность возложения на него ответственности за действия (бездействие) другой стороны. Кроме того, возложение на застройщика обязанности по государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты этого строительства, а равно ответственности за нарушение этой обязанности, является для застройщика обременительным, поскольку означает возложение на него дополнительных обязанностей в сравнении с тем, как они определены Законом № 214-ФЗ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что включение спорных условий в контракт допустимо с точки зрения закрепленного статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора, подлежит отклонению в силу следующего.

Спорный контракт был заключен по результатам размещения муниципального заказа в форме открытого аукциона в электронной форме в порядке, предусмотренном Законом № 94-ФЗ.

В силу статьи 1 Закона № 94-ФЗ о размещении заказов он регулировал отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, в том числе устанавливал единый порядок размещения заказов в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов. Данный закон о размещении заказов являлся комплексным законодательным актом, содержащим нормы как публичного, так и частного права.

Согласно части 4 статьи 121 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Закон № 94-ФЗ о размещении заказов в основном состоял из норм императивного характера, ограничивающих свободу усмотрения сторон.

Проект контракта в силу прямого указания Закона № 94-ФЗ являлся элементом процедуры размещения заказа. Составление протокола разногласий к проекту контракта при проведении открытого аукциона в электронной форме допускалось только к тем положениям проекта контракта, которые не соответствовали извещению о проведении открытого аукциона в электронной форме, документации об этом аукционе и заявке на участие в нем самого участника (часть 4.1 статьи 41.12 Закона № 94-ФЗ).

Из представленной в дело документации об аукционе следует, что проект муниципального контракта, содержащего спорные условия, входил в состав данной документации.

Законом № 94-ФЗ был установлен запрет на переговоры между участником размещения заказа и заказчиком, уполномоченным органом, аукционной комиссией при проведении аукциона. Запрет на переговоры означает, что лицо, подписывающее контракт, лишено возможности выразить собственное волеизъявление в отношении отдельных условий контракта и вынуждено принять это условие путем присоединения к контракту в целом (договор присоединения).

Из пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» следует, что в тех случаях, если при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или об их ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. В соответствии с пунктом 11 данного Постановления Пленума ВАС РФ толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

С учетом изложенной правовой позиции ВАС РФ, направленной на защиту слабой стороны от несправедливых и обременительных условий, принимая во внимание определенное Законом № 214-ФЗ содержание обязанностей застройщика, условия муниципального контракта об обязанности общества по обеспечению государственной регистрации права муниципальной собственности толкуются апелляционным судом как условия об обусловленной правовым механизмом государственной регистрации права на объект долевого участия обязанности застройщика по предоставлению участнику долевого участия и регистрирующему органу опосредующих строительство объектов (в том числе его завершение) документов, необходимых для осуществления участником долевого участия права на государственную регистрацию за собой права собственности на объект долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что момент исполнения обществом обязанностей по муниципальному контракту не может быть обусловлен моментом государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты долевого строительства.

Как указано выше, акты передачи квартир подписаны сторонами 14.09.2012. Доказательства неисполнения обществом обязанности по предоставлению документов, необходимых для государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты долевого строительства не представлены.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно произведен перерасчет суммы неустойки, исходя из того, что установленный контрактом срок завершения строительства объекта - до 01.09.2012 (включительно) приходится на выходной - субботу.

Руководствуясь положениями ст. 193 ГК РФ суд определил период просрочки с 04.09.2012 по 14.09.2012 (включительно), удовлетворив требование о взыскании неустойки за 11 дней в размере 46134,83 руб.

Указанная заявителем апелляционной жалобы норма части 2 статьи 25.1 Закона № 214-ФЗ регулирует отношения по регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, а не регистрации права на созданный в результате исполнения такого договора объект долевого строительства.

Довод апелляционной жалобы о неверном толковании судом первой инстанции содержания письма администрации № 6727 от 9 октября 2012 года отклоняется как не свидетельствующий о юридически значимом для настоящего дела обстоятельстве.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Поскольку администрация на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, постольку государственная пошлина по апелляционной жалобе с администрации в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2014 по делу №А53-27559/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий                                                           М.В. Ильина

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

О.Х. Тимченко