Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу n А32-40616/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                   дело № А32-40616/2012

05 августа 2014 года                                                                          15АП-2464/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,

при участии:

от истца: представителей Селезневой Н.А. по доверенности от 09.01.2014 и Тяпченко В.М. по доверенности от 05.04.2012,

от ответчиков:

от ОАО «РЖД»: представителей Горбунова Д.А. по доверенности от 08.07.2014 №НЮ-10/185, Шевченко О.И. по доверенности от 19.12.2013, Игнатенко А.С. по доверенности от 24.12.2013 №НЮ-10/332,

от  ТУ ФАУГИ в КК: представителя Исмаиловой И.Р. по доверенности от 26.02.2014 №10/1949,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и открытого акционерного общества «Российские железные дороги»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23 декабря 2013 года по делу №А32-40616/2012 (судья Гречко О.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Ганзлика Игоря Витальевича (ИНН 231001833700, ОГРН ИП 304231034400172)

к ответчикам: открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

при участии третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН 7710723134, ОГРН 1087746829994)

о признании недействительными договоров аренды земельных участков и применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ганзлик  Игорь Витальевич (далее – истец, Ганзлик И.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО РЖД»), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Краснодарском крае (далее – ТУ ФАУГИ в КК)  с требованиями:

- признать ничтожным договор аренды №7700001437 от 15.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304074:278, заключенный между ОАО «РЖД» и Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в КК, в части земельного участка, занятой объектами недвижимости Ганзлика И.В. и необходимой для их использования в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства,

- признать  ничтожным договор аренды №7700001440 от 15.07.2009 земельного участка с кадастровым номером  №23:43:0401021:247, заключенный между ОАО «РЖД» и Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в КК, в части земельного участка, занятой объектами недвижимости Ганзлика И.В. и необходимой для их использования с требованиями градостроительного и земельного законодательства,

- применить последствия недействительности сделок в виде возврата арендатором ОАО «РЖД» собственнику - Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ в КК недвижимого имущества - земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278:ЗУ1 и 23:43:0304074:247 ЗУ1,

- признать  недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:  №23-23-01/710/2009-342 об аренде земельного участка площадью 4276 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, направление Кавказская-Краснодар-1, и №23-23-01/710/2009-481 об аренде земельного участка площадью 14559 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, направление Кавказская-Краснодар-1.

Истец просил обязать филиал ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Краснодарскому краю поставить на кадастровый учет вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278:ЗУ1 и 23:43:0304074:247 ЗУ1.

Требование мотивировано тем, что в фактическом пользовании предпринимателя находятся части земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278:ЗУ1 и 23:43:0304074:247 ЗУ1, предоставленных ОАО «РЖД» в аренду. Части указанных земельных участков используются предпринимателем  в целях эксплуатации расположенных на этих земельных участках объектов недвижимости, истец вправе в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительном порядке требовать передачи прав на земельный участок в собственность или аренду.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» привлечено к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований.

Решением суда от 23 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд признал недействительными договор аренды №7700001437 от 15.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304074:278 и договор аренды №7700001440 от 15.07.2009 земельного участка с кадастровым номером  №23:43:0401021:247, заключенные между ОАО «РЖД» и Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в КК, в части земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими предпринимателю, и необходимых для их использования согласно координатам, указанным в межевых планах, содержащихся  в заключении судебной экспертизы от 11.11.2013 №32.

В порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок суд обязал возвратить ТУ ФАУГИ в КК земельные участки, занятые принадлежащими предпринимателю объектами недвижимости и необходимые для их использования согласно координатам, указанным в межевых планах, содержащихся  в заключении судебной экспертизы от 11.11.2013 №32.

Суд определил новые границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304074:278 и земельного участка с кадастровым номером  23:43:0401021:247, являющихся предметами заключенных между ОАО «РЖД» и Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в КК договоров от 15.07.2009 №7700001437 и №7700001440 (указав поворотные точки  земельного участков).

Суд установил, что на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278 и  23:43:0401021:247 расположены принадлежащие на праве собственности предпринимателю объекты недвижимого имущества: административное здание (литер Т, Т1) площадью 21,8 кв.м, магазин (литер У) площадью 155,8 кв.м, склад (литер Р, Р1) площадью 257,8 кв.м, склад (литер Н) площадью 31,8 кв.м. Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предприниматель имеет преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположены его объекты, в собственность либо в аренду. Согласно заключению проведенной судом экспертизы от 11.11.2013 минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, составляет 2852 кв.м.  Границы  земельного участка площадью 2852 кв.м и новые границы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304074:278 и  23:43:0401021:247 суд определил по результатам экспертизы, согласно которой фактически проведены кадастровые работы и установлены координаты границ и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов предпринимателя, а также координаты границ и площадь земельных участков, находящихся в аренде ОАО «РЖД» и оставшихся после выделения из них земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов, принадлежащих предпринимателю.

В удовлетворении требования о признании  недействительными записей в ЕГРП  №23-23-01/710/2009-342 об аренде земельного участка площадью 4276 кв.м и №23-23-01/710/2009-481 об аренде земельного участка площадью 14559 кв.м суд отказал, указав, что признание договоров аренды недействительными и применение последствий недействительности договоров является основанием для внесения изменений в регистрационные записи. Суд также указал, что постановка на кадастровый учет частей земельного участка, в отношении которых договор аренды признан недействительным, должна осуществляться в порядке, установленном законом. Процедуру, установленную статьей 36 ЗК РФ, должен инициировать истец.

ТУ ФАУГИ в КК и ОАО «РЖД» обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба ТУ ФАУГИ в КК мотивирована тем, что арендованные ОАО «РЖД» земельные участки, на которых расположены принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, находятся в полосе отвода  железной дороги. Целевым использованием земельных участков является эксплуатация объектов железнодорожного транспорта. Земельные участки в полосе отвода железной дороги не могут быть предоставлены в собственность и могут быть предоставлены лишь в аренду. Между тем, испрашиваемый истцом земельный участок уже находится в аренде у ОАО «РЖД», поэтому он может быть предоставлен истцу лишь в субаренду и лишь с согласия   ТУ ФАУГИ в КК. Истец в ТУ ФАУГИ в КК с заявлением о предоставлении земельного участка в субаренду не обращался. В связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, его иск подлежал оставлению без рассмотрения. Судом не принято во внимание, что истцом был пропущен срок исковой давности для оспаривания договоров и применения последствий их недействительности.

ОАО «РЖД» в апелляционной жалобе указало, что удовлетворение исковых требований предпринимателя препятствует ОАО «РЖД» исполнять обязанности, возложенные на общество Федеральным законом «О железнодорожном транспорте» и Федеральным законом «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации». Объекты истца не относятся к объектам инфраструктуры ОАО «РЖД», следовательно, образование земельного участка в порядке статей 11.2, 11.3 ЗК РФ не возможно по причине нарушения целостности полосы отвода железной дороги. Судом не учтено, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок ограничен в обороте. Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 №264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», которыми предусмотрено заключение договоров субаренды земельных участков в полосе отвода железных дорог. Судом не учтено, что истцом пропущен срок исковой давности для заявления требования  о применении  последствий недействительности договоров. При принятии судом решения  нарушены правила о тайне совещания судей, что является безусловным основанием для отмены судебного акта. 

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель указал, что требование истца об образовании земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, отвечает требованиям законодательства. Действующая редакция Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД» (в редакции от 04.04.2011 с изменениями, внесенными решением Верховного Суда РФ от 29.01.2007 №ГКПИ06-1220), позволяет собственнику недвижимости заключить как договор субаренды земельного участка, так и договор аренды непосредственно с собственником. Доводы ответчиков о пропуске сроков исковой давности являются необоснованными, так как требования истца относятся к разновидности негаторного иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители  ОАО «РЖД» и ТУ ФАУГИ в КК поддержали доводы апелляционных жалоб и ранее изложенные правовые позиции.

Представитель ТУ ФАУГИ в КК дополнительно пояснила, что территориальное управление  обратилось с иском в арбитражный суд к Ганзлику И.В. о сносе принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, так как решение  Первомайского районного суда г. Краснодара от 09.09.2004, на основании которого за  Ганзликом И.В. признано право собственности на объекты, принято без участия собственника земельного участка.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы, указали, что к требованиям истца сроки исковой давности применению не подлежат, так как иск предъявлен на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 22.07.2014 до 29.07.2014.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.07.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Краснодарском крае и ОАО «РЖД» заключены договоры аренды земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, направление Кавказская-Краснодар-1, предназначенных для использования в целях обеспечения деятельности организаций и для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

По договору №7700001437 во временное владение ОАО «РЖД» сроком с 14.07.2009 до 14.07.2058 передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304074:278 площадью 42767 кв.м (л.д. 105 том 3). По договору №7700001440 во временное владение ОАО «РЖД» сроком с 14.07.2009 до 14.07.2058 передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304074:247 площадью 14559 кв.м (л.д. 6-10 том 3).

Договоры аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 18.12.2009  за №№ 23-23-01/710/2009-342, 23-23-01/710/2009-481.

В