Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2014 по делу n А32-39647/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-39647/2012

24 августа 2014 года                                                                          15АП-2937/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Компания сочинский продовольственный союз»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20 января 2014 года по делу № А32-39647/2012

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Компания сочинский продовольственный союз»

о взыскании задолженности, расторжении договора,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания сочинский продовольственный союз» (далее – ООО «КСПС», ответчик) о взыскании арендной платы за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп., пени в размере 96 550 руб. 85 коп. и о расторжении договора аренды от 21.01.2009 № 4900005004, заключённого между администрацией и ООО «КСПС» о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная.

Исковые требования мотивированы грубым нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка в части внесения платы за землю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объёме. С ООО «КСПС» в пользу администрации взыскано 2 034 862 руб. 14 коп. задолженности за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, 96 550 руб. 85 коп. неустойки по состоянию на 20.11.2012. Суд расторг договор аренды от 21.01.2009 № 4900005004, заключенный администрацией и ООО «КСПС», с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 37 657 руб. 06 коп.

Судебный акт мотивирован грубым нарушением ООО «КСПС» условий договора аренды, выразившимся в систематическом уклонении обществом от оплаты арендных платежей, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды. Суд признал обоснованным расчёт задолженности по договору аренды и неустойки, произведённый истцом.

С принятым судебным актом не согласилось ООО «КСПС», в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в рамках судебного дела № А32-14987/2011, в котором принимало участие и администрация, арбитражные суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 21.01.2009 № 4900005004. В связи с этим, избранный администрацией способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, т.к. отсутствуют основания для расторжения ничтожной сделки и взыскания арендной платы и пени.

В дополнениях к апелляционной жалобе общество ссылается на то обстоятельство, что с декабря 2011 года спорный участок выбыл из владения ответчика, в связи с чем у истца отсутствуют основания для взыскания долга по аренде земельного участка за 2012 год.

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 30.10.2008 № 1197 между администрацией города Сочи и ООО «Компания Сочинский продовольственный союз» был заключен договор от 21.01.2009 № 4900005004 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым № 23:49:0301013:52, общей площадью 4 438 кв.м. (из которых 351 кв.м. расположен в охранной зоне инженерный коммуникаций, 733 кв.м. в границах «красных линий»), расположенного по адресу: ул. Транспортная Хостинского района города Сочи во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-6.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24.02.2009 № 23-23-005/2009-289.

В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.01.2012 № 92 «Об установлении обществу с ограниченной ответственностью «Компания Сочинский продовольственный Союз» нового срока аренды земельного участка по улице Транспортной в Хостинском районе города Сочи, арендатору по вышеуказанному договору установлен новый срок аренды - до 01.09.2014.

В соответствии с пунктом 8.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пунктах 4 и 5 настоящего договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 8.3 договора).

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В адрес арендатора Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 17.07.2012 было направлено письмо № 02-05-17/10707 с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в разумные сроки.

Кроме того, 08.09.2012 направлена претензия № 02-05-16/13681 о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 21.01.2009 № 4900005004 в срок до 24.09.2012, ответы на обращения арендодатель не получил, для подписания соглашения о расторжении договора арендатор не явился.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что невнесение платежей четыре период подряд, а также после истечения периода, заявленного к взысканию, является существенным нарушением арендатором условий договора, что в свою очередь является основанием для расторжения сделки по инициативе арендодателя.

Вместе с тем, суд первой инстанции, удовлетворяя иск в данной части, не учёл следующие фактические обстоятельства дела.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках судебного дела № А32-14987/2011 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился с иском к ООО «Компания сочинский продовольственный союз» (администрация г. Сочи участвовала в деле в качестве третье лицо) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка площадью 123 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0301013:1024, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, площадью 4438 кв. м., путем перечисления на банковский счет общества 361 180 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012, в удовлетворении иска отказано, судами погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации от 24.02.2009 № 23-23-19/005/2009-289.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 судебные акты изменены, из резолютивной части решения от 23.12.2011 исключен абзац о погашении записи о государственной регистрации от 24.02.2009 № 23-23-19/005/2009-289, в остальной части решение и постановление оставлены без изменения.

При рассмотрении дела № А32-14987/2011 арбитражные суды пришли к преюдициальным для настоящего дела выводам, а именно:

- решение об утверждении акта выбора и предоставления для строительства земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:52, относящегося к федеральной собственности, принято администрацией в отсутствие соответствующих полномочий;

- несоблюдение процедуры предоставления земельного участка для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 21.09.2009 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- титул общества в отношении спорного земельного участка основан на ничтожном договоре аренды от 21.01.2009 № 4900005004.

Поскольку договор аренды от 21.01.2009 № 4900005004 вступившими в силу судебным актом арбитражных судов признан ничтожной сделкой, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска в части расторжения данного договора.

То обстоятельство, что 25.07.2011 между администрацией г. Сочи и ООО «Компания сочинский продовольственный союз» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.01.2009 № 4900005004, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляет пороки ничтожной сделки.

Таким образом, заявленные требования в части расторжения договора аренды от 21.01.2009 № 4900005004 удовлетворению не подлежат (ничтожная сделка, как не повлекшая правовых последствий, за исключением последствий, связанных с её недействительностью, расторгнута быть не может).

Администрация в своем исковом заявлении также просила взыскать с общества задолженность по арендной плате за использование земельного участка за период с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 2 034 862 руб. 14 коп.

Поскольку спорный договор аренды является ничтожным, он не может порождать юридических последствий, в том числе и обязанность общества по внесению арендных платежей.

Между тем, подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

ООО «КСПС» плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что общество за использование участка при обычных условиях должно было вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации № 244-ФЗ от 03.12.2008 «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбережённой платы за использование земельного участка.

Учитывая, в силу выше приведённых норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата