Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу n А32-34834/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-34834/2013

27 августа 2014 года                                                                          15АП-12325/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Соловьевой М.В.,

судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Близнюк А.А.,

при участии:

от ООО "Альпика": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альпика" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2014 по делу № А32-34834/2013, принятое судьей Коржинек Е.Л. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альпика" к Администрации города Сочи о признании незаконным отказа, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Альпика» обратилось в суд с заявлением к Администрации г. Сочи о признании незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23­50/067/2009-316, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, обязании устранить нарушенное право.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку договор аренды земельного участка от 13.10.2009 является ничтожным, так как земельный участок мог быть предоставлен в аренду только по результатам торгов, то право на спорный земельный участок у общества отсутствует.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что обществом в Департамент были представлены все необходимые документы для выдачи разрешения на строительство. Также общество указало, что признавая договор аренды земельного участка недействительным, суд вышел за рамки заявленных обществом требований, поскольку обществом данное требование не заявлялось.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела администрация является собственником земельного участка площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23-50/067/2009-316, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.01.2014г., право собственности администрации на земельный участок зарегистрировано 25.09.2009г.

26.03.2009г. между администрацией и ООО «Альпика» заключен договор инвестирования строительства гостиничного комплекса на 84 места по ул. Альпийская, 27 Центрального района г. Сочи по условиям которого, общество (инвестор) в рамках проекта обязалось за счет собственных или привлеченных средств осуществить строительство гостиничного комплекса на 84 места по ул. Альпийская, 27 Центрального района г. Сочи, на земельном участке предоставленном ему в установленном законом порядке.

13.10.2009г. между администрацией и ООО «Альпика» заключен договор предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды для строительства, в соответствии с которым администрация передала обществу во временное владение и пользование за плату земельный участок площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23­50/067/2009-316, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, для строительства гостиничного комплекса. Срок действия договора определен до 25.09.2012г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по КК 27.11.2009г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.01.2014г.

29.11.2010г. главой администрации г. Сочи в связи с поступившим от общества заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка вынесено постановление №1926, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23-50/067/2009-316, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская был изменен с «для размещения гостиничного комплекса» на «многоквартирный жилой дом».

На основании указанного постановления, между администрацией и обществом 22.08.2011г. заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 13.10.2009г., которым стороны внесли изменения в п.1.1 договора аренды, а именно предусмотрели, что администрация предоставляет обществу во временное владение и пользование за плату земельный участок площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23­50/067/2009-316, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская, для строительства многоквартирного жилого дома.

Дополнительным соглашением №2 от 26.11.2012г. к договору аренды, стороны установили срок действия договора с момента его регистрации до 03.12.2015г.

24.09.2012 года директором ООО Экологические проекты ЦЧП» Кульневым Н.В. утверждено положительное заключение негосударственной экспертизы «Многоквартирные 12 этажные жилые дома 27А, 27Б,27В по адресу: : Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская».

Заключением по размещению от 30.09.2011 Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи посчитал возможным размещение многоквартирных жилых домов на земельном участке площадью 4 200 кв.м. кадастровый номер 23:23-50/067/2009-316.

29.09.2011 директором Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи утверждён градостроительный план земельного участка, из которого следует, что категория земли Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки, многоэтажная застройка до 12 этажей, максимальная высота зданий до конца крыши 36 м., максимальный процент застройки в границах земельного участка 30 %.

07.08.2013г. общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство трех многоквартирных жилых домов на земельном участке площадью 4 200 кв. м, кадастровый номер 23:23-50/067/2009-316, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Альпийская.

Письмом от 14.08.2013г. 21-01-10/18925 администрация отказала обществу в выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов, сославшись на необходимость внесения изменений в документы территориального планирования МО г. Сочи, поскольку согласно генеральному плану от 14.06.2009г. земельный участок находится в зоне зеленых насаждений общего пользования; кроме того, согласно договору аренды его целью является строительство многоквартирного дома, а предоставлены документы на строительство трех домов; представленный градостроительный план земельного участка от 29.09.2011г. выполнен до утверждения правил землепользования и застройки на территории г. Сочи; технико - экономические показатели проектируемых зданий не соответствуют регламенту установленному для земельного участка градостроительным планом №4464 от 29.09.2011г.; проектируемые объекты расположены за границами места допустимого размещения зданий; подъезд к домам организован за пределами правомерного участка без оформления документации; проектируемые подпорные стены, гостевые автостоянки расположены за границами правомерного земельного участка; отсутствуют       технические   условия   на   газоснабжения;    подготовка   проектной документации выполнена в нарушение распоряжения главы г. Сочи от 04.09.2007г., постановления Правительства РФ от 16.02.2008г.

Не согласившись с отказом Администрации в выдаче разрешения на строительство многоквартирных домов, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По смыслу приведенных норм для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения (действия) недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (пункт 3).

При этом в силу подпункта 3 пункта 4 названной статьи передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

При этом Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс был дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") (далее - Закон N 137-ФЗ) до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным этим лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004.

Оценив условия договора аренды от 13.10.2009, а также условия дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об их ничтожности в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду нарушения, установленного статьей 30, 38, 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления земельного участка находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление в аренду земельного участка в целях реализации инвестиционного договора для строительства гостиничного комплекса, а в последующем для строительства жилого многоквартирного дома без проведения публичных торгов нарушает права неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности. Земельный участок мог быть предоставлен в аренду только по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды.

Таким образом, проведение публичных торгов направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция или капитальный ремонт