Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А53-28776/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о праве на недвижимое имущество суд (еще до выяснения обстоятельств, связанных с законностью владения ответчиком таким имуществом) должен удостовериться в наличии у истца права собственности (иного вещного права) на истребуемое им недвижимое имущество.

В подтверждение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:45 предприниматель представил суду договор купли-продажи от 25.06.2010, акт приема-передачи имущества от 25.06.2010 и выписку из ЕГРП (запись регистрации № 61-61-01/358/2010-87 от 27.07.2010).

По результатам проверки доводов о том, что он является собственником земельного участка (оценки представленных истцом доказательств на предмет законности возникновения права собственности в отношении истребуемого у ответчика недвижимого имущества), судебные инстанции оценили правовой титул предпринимателя, приобретенный по договору от 25.06.2010, как недействительный (ничтожный).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса ничтожная сделка недействительна в силу предписаний закона независимо от признания ее таковой судом.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено следующее. Исходя из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции при разрешении спора, концерн, являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (нежилые помещения). По соглашению об отступном от 09.04.2010 он передал в собственность ОАО «Ростпромстройбанк» только земельный участок. Заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса влечет за собой ничтожность договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По ничтожному договору об отчуждении имущества у приобретателя (в данном случае – ОАО «Ростпромстройбанк») не возникло право собственности, и он не вправе был распоряжаться незаконно приобретенным имуществом путем заключения договора купли-продажи от 25.06.2010. Такое понимание пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса корреспондирует общеправовому принципу, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 7552/10).

Ничтожность соглашения об отступном от 09.04.2010 влечет ничтожность договора купли-продажи от 25.06.2010, что исключает для предпринимателя возможность удовлетворения требований с использованием способа защиты, закрепленного в статье 301 Гражданского кодекса. необходимость исследования оснований приобретения истцом права собственности в отношении спорного имущества (оценки гражданско-правовой сделки, на которой предприниматель основывает свой титул) соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 36 постановления от 29.04.2010 № 10/22.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что установленные в рамках дела № А53-20192/2013 обстоятельства для данного дела преюдициальны, а правовые выводы – обязательны.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением ВАС РФ № ВАС-8753/14 от 11.07.2014 отказано в передаче дела № А53-20192/2013 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Судом первой инстанции верно установлено, что концерн сохранил и фактическое владение участком и титул на него, а основания для регистрации права за предпринимателем на основании договора купли-продажи с банком и ипотеки в пользу последнего из той же сделки ничтожны.

Согласно выписке из ЕГРП от 06.11.2013, актуальной на момент рассмотрения спора, за предпринимателем зарегистрировано право собственности, а в пользу банка обременение в виде ипотеки в силу закона на основании одной сделки – договора купли-продажи от 27.07.2010.

При таких обстоятельствах требования по иску, как направленные на установление правовой определенности основываются концерном на норме статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд первой инстанции указал на то, что иск о признании права, не сопряженный с требованием о передаче имущества, правомерно квалифицируется истцом как негаторный, в связи с чем отклонил довод банка о пропуске при его подаче срока исковой давности. В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Оценивая правомерность избранного истцом способа защиты права, суд первой инстанции верно основывался на следующих разъяснениях, изложенных в пунктах 52 и 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Таким образом, предъявлением иска о признании права достигается цель его защиты в плане оспаривания существующего права. Решение о признании права является основанием для внесения изменений в ЕГРП. Следовательно, иска об оспаривании права в этом случае не требуется. Объявляя себя собственником, истец, тем самым, опровергает титул ответчика, а вывод по иску разрешает их спор о праве, определяя собственником истца и создавая основания для прекращения регистрации права ответчика.

На основании изложенного суд первой инстанции рассмотрелривает требование о признании права предпринимателя отсутствующим и о признании права собственности самого истца как единое, вывод по которому постановляется признанием права истца. Следовательно, удовлетворению подлежит лишь иск в надлежащей его формулировке – о признании права собственности истца на спорный объект недвижимости.

В отношении же обременения следует постановить вывод о его отсутствии, поскольку иным способом это нарушение прав истца как собственника не устраняется.

Довод ответчика об истечении срока исковой давности по заявленному требованию о признании права собственности исследован судом апелляционной инстанции и отклонен по следующим основаниям.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

По смыслу пункта 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности (иного вещного права) в отношении испрашиваемого объекта. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течет. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 10715/12.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства выбытия спорного имущества из фактического владения истца, заявление об истечении срока исковой давности является необоснованным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности и о том, что земельный участок выбыл из владения истца в связи с нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Зикеевой Татьяне Валерьевне, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

При сохранении истцом владения требование о защите его нарушенных прав не может быть рассмотрено как виндикационное и исковая давность к такому требованию не применима. Нахождение на части земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 объектов недвижимого имущества – самовольных построек, право собственности за предпринимателем на которые было признано решением суда по делу №А53-20437/2010, не может свидетельствовать о выбытии всего участка из владения истца.

В пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 N 153 разъяснено, что исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленный иск носит негаторный характер, поскольку истец не утрачивал владение земельным участком, который обременяется записями о государственной регистрации права собственности Зикеевой Татьяне Валерьевне и ограничения права на земельный участок в виде ипотеки в силу закона в пользу банка.

Исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (статья 208 Гражданского кодекса, пункт 49 постановления Пленумов N 10/22).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 по делу              № А53-28776/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           И.В. Пономарева

Судьи                                                                                             В.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев