Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А32-24569/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-24569/2013

08 сентября 2014 года                                                                       15АП-10078/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Малыхиной М.Н.,

судей Попова А.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 28.08.2013  Соболь Е.Н.;

от ответчика: Махрачева М.Е. (паспорт), Козуля А.Н. (ордер № 569135 от 17.07.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Махрачевой Марины Евгеньевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 по делу № А32-24569/2013

по иску индивидуального предпринимателя Нагаева Исмаила Аджиалимовича

к индивидуальному предпринимателю Махрачевой Марине Евгеньевне

о взыскании задолженности по договору аренды,

принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Нагаев Исмаил Аджиалимович (далее ? истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Махрачевой Марине Евгеньевне (далее ? ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 165 000 руб., пени в размере 1 329 227,42 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды.

Решением суда от 16.12.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом с ответчика в пользу истца взысканы: задолженность по арендной плате в размере 165 000 руб. и пеня в размере 1 329 227,42 руб. Решение мотивировано подтверждением материалами дела факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, наличием задолженности по договору, отсутствием доказательств погашения долга по договору. Суд первой инстанции удовлетворил требование истца о взыскании пени в полном объеме ввиду того, что ответчик не заявил ходатайство об уменьшении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не представил доказательств ее явной несоразмерности.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчику для осуществления фармацевтической деятельности необходимо было получить лицензию, однако у истца отсутствовало свидетельство о государственной регистрации права, необходимое для получения такой лицензии. Кроме того, после затопления летом 2012г. использовать помещение до проведения ремонта было невозможным.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 17.07.2014 суд перешел к рассмотрению дела № А32-24569/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, приостановил исполнительное производство № 13719/14/46/23, возбужденное по исполнительному листу, выданному 01.03.2014 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 по делу № А32-24569/2013. Суд пришел к выводу о том, обжалуемый судебный акт принят в отсутствие надлежащего извещения Махрачевой Марины Евгеньевны о судебном разбирательстве.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что в арендуемое помещении ответчик завез свое оборудование, пользование помещением не осуществлял, ожидая, пока истец предоставит ему свидетельство, после затопления помещения, пострадало в том числе  и оборудование ответчика, пользоваться помещением было невозможно.

На вопрос суда о доказательствах направления истцу требования о предоставлении свидетельства о праве собственности, ответчик указал, что не располагает такими доказательствами.

На вопрос суда о доказательствах направления истцу требования о ремонте помещения, а также о том, что помещение нуждалось в ремонте в принципе, а также нуждалось именно в капитальном, а не текущем ремонте, указал, что не располагает такими доказательствами.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 10.01.2012 № 1, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 60,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Крымск, ул. Свердлова, 15.

Пунктом 4.1. предусмотрено, что договор заключается сроком на 11 месяцев по 10.12.2012г.

В соответствии с п. 4.2. договора общая сумма арендной платы 15 000 руб. в месяц.

Согласно п. 4.3. договора арендатор обязан производить арендные платежи ежемесячно наличными или перечислением на р/с арендодателя не позднее 01 числа текущего месяца, уплачивая арендную плату за предстоящий месяц.

По акту приема-передачи от 10.01.2012г. недвижимое имущество было передано истцом ответчику.

Ответчик обязанность по оплате арендных платежей не выполнил, в результате чего образовалась задолженность за 11 месяцев в размере 165 000 руб.

Истец направлял ответчику претензию о погашении задолженности в добровольном порядке, которая осталась без ответа.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора энергоснабжения и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции принял во внимание то обстоятельство, что ответчик не представил суду доказательства погашения задолженности, в связи с чем нарушил взятые на себя обязательства.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование о взыскании задолженности арендной плате в размере 165 000 руб.

Довод заявителя жалобы о том, что невозможно использовать помещение по назначению ввиду отсутствия у истца доказательств права собственности на объект, подлежит отклонению.

В рамках дела № А-32-22505/2009-68/377 Нагаев Исмаил Аджиалимович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к МУП «Крымское ЖКХ» о государственной регистрации права собственности истца на следующее недвижимое имущество: - здание бани литер Г, общей площадью 190,6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Свердлова, 2; - нежилое помещение (аптека) № 46 здания литер А, а, общей площадью 79,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Свердлова, 15; - квартира № 33, общей площадью 43,1 кв.м., расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. К. Либкнехта, 7, кв. 33.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2010  № А-32-22505/2009-68/377, вступившим в законную силу, на основании договора купли-продажи № 4 от 10.01.2009 произведена регистрация перехода права собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Крымск, ул. Свердлова, д.15, истцу.

Переход права собственности к истцу во исполнение указанного решения суда действительно был зарегистрирован после заключения сторонами настоящего спора договора аренды.

Между тем, в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к указанной ситуации даны следующие разъяснения.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Однако судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, учитывая, что на момент передачи спорного помещения в аренду ответчику истец являлся законным владельцем помещения, оснований полагать договор недействительным не имеется.

Доводы о том, что ответчик не мог использовать спорное помещение по назначению, поскольку не мог получить лицензию на осуществление фармацевтической деятельности, судом отклоняются. Ответчик не представил относимых и допустимых доказательств того, что он обращался к истцу с просьбой представить  доказательства регистрации права, а также того, что в предоставлении лицензии ему было отказано именно по причине отсутствия свидетельства о праве собственности истца на помещение и предоставление договора аренды оказалось недостаточным. Учитывая, указанное, а также то, что добросовестным арендатором проверка титула арендодателя должна осуществляться до заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание доводы ответчика о том, что, вступив в фактическое владение арендованным помещением, он не имел возможности использовать помещение по вине арендодателя.

Довод ответчика о невозможности использовать помещение после затопления летом 2012г. в связи с существенным повреждением помещения и непроведением истцом ремонта также отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом распределения между сторонами договора аренды обязанностей по ремонту объекта аренды является возложение на арендодателя обязанности по капитальному ремонту помещения, а на арендатора – по текущему ремонту. Спорным договором аренды иное распределение названной обязанности не установлено.

Следовательно, ссылаясь на отсутствие обязанности по внесению арендной паты в связи с невозможностью использования арендованного объекта в отсутствие ремонта, ответчик-арендатор должен был представить относимые и допустимые доказательства того, что помещение действительно нуждалось в ремонте, что такой ремонт должен был носить капитальный характер и, наконец, что ответчик заявил соответствующее требование арендодателю, однако последний уклонился от исполнения соответствующей обязанности.

Между тем, бремя доказывания названных обстоятельств ответчиком не исполнено.

   В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку ответчиком не доказаны основания освобождения от обязанности по внесению арендной платы и не представлены доказательства надлежащего исполнения соответствующей обязанности, суд первой инстанции правомерно  удовлетворил требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору 10.01.2012 № 1 в размере 165 000 руб.

Апелляционный суд не находит оснований для установления иных обстоятельств взаимодействия сторон по взысканию задолженности по договору аренды, отличных от установленных судом первой станции.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 7.2 договора указано, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендодателю арендатор обязан уплатить пеню в размере 3% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, истец заявил