Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А53-698/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-698/2014

17 сентября 2014 года                                                                       15АП-8149/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «СИТС»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 апреля 2014 года по делу № А53-698/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «СИТС»

к ответчику закрытому акционерному обществу «Академаудит»

при участии третьих лиц: Каменского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Богуш Сергея Валентиновича, Богуш Антонины Степановны

об оспаривании стоимости объекта оценки,

принятое в составе судьи Чернышевой И.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СИТС» (далее – истец, ООО «СИТС») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Академаудит» (далее – ЗАО «Академаудит», ответчик) о признании недостоверным отчёта независимого оценщика № 18-09/13 от 10.12.2013 о рыночной стоимости квартиры № 134, общей площадью 84,5 кв.м., расположенной по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Крупской, 45/16.

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе исполнительного производства, возбуждённого в отношении ООО «СИТС», ЗАО «Академаудит» был подготовлен отчёт об определении рыночной стоимости принадлежащей истцу на праве собственности квартиры № 134, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Крупской, 45/16. В ходе проведённой оценки ответчик существенным образом занизил рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем подготовленный им отчёт подлежит признанию недостоверным.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2013 к участи в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Каменский районный отдел судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2014 в удовлетворении заявленного иска отказано в полном объёме.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отчёт об оценке соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ), оценщиком дан анализ всем трем методам оценки: затратному, доходному и сравнительному, мотивировано применение сравнительного метода оценки, в ходе исследования собрана информация из доступных источников телекоммуникационной системы Интернет, учтены необходимые показатели, как-то: площадь, место расположения, фактическое состояние квартиры («стройвариант»), применены: корректировка на наличие обременений, на передаваемые права, на условия финансирования, на физическое состояние квартиры. Кроме этого, в оспариваемом отчете правильно определена последовательность оценки, включающая в себя: изучение рынка и выбор максимально похожих цен, сбор информации по каждому отобранному объекту, корректировка цен сопоставимых объектов и их анализ.

Суд отклонил как недостоверное доказательство заключение специалиста ООО «КОФ «КОНТАРА-НЭО», указав, что при подготовке специалистом отчёта о рыночной стоимости квартиры не было принято во внимание, что определению подлежит ликвидационная стоимость объекта оценки, т.к. квартира подлежит продаже с торгов.

С принятым судебным актом не согласилось ООО «СИТС», в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд необоснованно указал, что рыночная стоимость квартиры была определена ЗАО «Академаудит» в размере 2 683 810 руб., согласно оспариваемому отчёту об оценке данная стоимость составляет 1 821 000 руб.;

- суд не учёл, что ЗАО «Академаудит» фактически признало доводы истца о недостоверности оспариваемого отчёта об оценке, т.к. уже в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции оценщик вносил в оспариваемый отчёт изменения, касающиеся необоснованного уменьшения рыночной стоимости объектов-аналогов на величину НДС (18%);

- суд не учёл доводы истца о неправильном выборе объектов-аналогов (оцениваемая квартира является объектом «первичного» рынка недвижимости, а объекты-аналоги – «вторичного»), о необоснованном применении поправочных коэффициентов;

- суд не принял во внимание то обстоятельство, что ЗАО «Академаудит», также как и ООО «КОФ «КОНТАРА-НЭО» не определялась ликвидационная стоимость квартиры, однако ссылаясь на данное обстоятельство суд отверг как ненадлежащее доказательство заключение специалиста, но признал достоверным отчёт об оценке ответчика.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «СИТС» является собственником квартиры № 134, общей площадью 84,5 кв.м., расположенной по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Крупской, 45/16 (т. 3 л.д. 220).

В отношении ООО «СИТС» Каменским районным отделом УФССП по Ростовской области возбуждено исполнительное производство № 18300/13/52/61 от 26.03.2013, в рамках которого вынесено постановление от 21.11.2013 о привлечении в качестве специалиста-оценщика ЗАО «Академаудит» для проведения оценки выше указанной квартиры (т. 1 л.д. 98-99).

Согласно подготовленному ЗАО «Академаудит» отчёту об оценке № 18-09/13 от 10.12.2013 рыночная стоимость квартиры на дату проведения оценки составила 1 821 000 руб.

На основании данного отчёта независимого оценщика постановлением судебного пристава-исполнителя УФССП по Ростовской области от 25.12.2013 утверждена стоимость квартиры в размере 1 821 000 руб. (т. 1 л.д. 22).

ООО «СИТС», полагая, что отчёт независимого оценщика является недостоверным, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно положениям частей 1, 2 Федерального закона Российской Федерации № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе, недвижимого имущества.

В пункте 5 постановления № 27 от 16.05.2014 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что статьей 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрен ряд случаев, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. При этом частью 7 данной статьи предусмотрено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

В целях эффективного решения вопроса о правомерности произведенной оценки и оптимизации разрешения споров в арбитражных судах к участию в деле об оспаривании результатов оценки, указанной оценщиком в отчете, необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя. При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества к участию в деле привлекается оценщик.

При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

С иском по настоящему делу ООО «СИТС» обратилось в установленные сроки - 09.01.2014, что подтверждается оттиском штампа почтовой службы, проставленными на конверте и на описях вложения почтовой корреспонденции, с которыми иск поступил в адрес Арбитражного суда Ростовской области.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Законом №135-ФЗ. Кроме этого, требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как указывалось ранее, на основании задания судебного пристава-исполнителя ЗАО «Академаудит» было обязано определить именно рыночную стоимость объекта оценки.

В статье 3 Закона № 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 6 ФСО № 2 указано, что при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО № 1).

Как следует из оспариваемого отчёта об оценке,