Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А53-698/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

он был подготовлен ЗАО «Академаудит» с использованием сравнительного метода, оценщиком приведены обоснования невозможности применения доходного и затратного подходов оценки.

Пунктом 22 ФСО № 1 закреплено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При проведении оценки ЗАО «Академаудит» были допущены несоблюдения положения норм действующего законодательства, которые не позволяют суду апелляционной инстанции признать выводы независимого оценщика достоверными по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 10 ФСО № 3).

Как следует из оспариваемого отчёта об оценке, непосредственно перед проведением определения рыночной стоимости спорной квартиры ЗАО «Академаудит» приведён анализ рынка объекта оценки. Однако данный анализ касается рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону, в то время как спорный объект располагается в г. Каменск-Шахтинский, анализ рынка недвижимости последнего оценщиком не производился.

Для проведения оценки сравнительным методом ЗАО «Академаудит» были отобраны 5 объектов-аналогов.

При этом оценщиком была введена корректировка стоимости объектов-аналогов на величину НДС (-18%). В данной части применение корректировки мотивировано тем, что собственником квартиры является юридическое лицо.

Вместе с тем, согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Таким образом, оценщик необоснованно уменьшил стоимость объектов-аналогов на размер НДС.

После того, как истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу и озвучил довод о необоснованности корректировки стоимости на величину НДС, ЗАО «Академаудит» было подготовлено дополнение № 1 от 24.03.2014 к оспариваемому отчёту, в котором корректировка на величину НДС была исключена. Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства того, что данное дополнение было направлено ответчиком в адрес службы судебных приставов и принято последней путём внесения соответствующих изменений в ранее вынесенное постановление об утверждении оценочной стоимости квартиры от 25.12.2013. Кроме того, судом осуществляется проверка достоверности отчёта независимого оценщика на дату обращения ООО «СИТС» в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Более того, суд апелляционной инстанции считает, что оценщиком в оспариваемом отчёте об оценке не приведено достаточных обоснований применения конкретных размеров корректировки «на физическое состояние оцениваемых помещений».

Как следует из материалов дела, квартира, принадлежащая ООО «СИТС» и подлежавшая оценке, не имеет внутренней отделки (является «стройвариантом»). ЗАО «Академаудит» в своём отчёте указывает на то, что оно приняло во внимание данное обстоятельство, в связи с чем использовало корректировку «на физическое состояние оцениваемых помещений».

Из оспариваемого отчёта об оценке не следует, что ЗАО «Академаудит» проводило фактическое обследование технического состояния объектов-аналогов, сведения о таком состоянии оценщиком были получены из объявлений о продаже, размещённых на Интернет сайте. Из текста данных объявлений следует, что техническое состояние объектов описывается фразами «хороший ремонт» - аналог № 1, «в стадии ремонта» - аналог № 2, «с предчистовой отделкой» - аналог № 3, «отличное состояние» - аналог № 4. Такое описание объектов-аналогов не позволяет достоверно установить их реальное техническое состояние, носит, скорее, субъективно-оценочный, нежели информативный характер.

Вместе с тем, оценщик посчитал данную информацию достаточной для применения поправочных коэффициентов, уменьшив стоимость объектов-аналогов №№ 2, 3 на 6 071 руб. за 1 кв.м., как имеющих «эконом» ремонт, объектов-аналогов №№ 1, 4 – на 12 000 руб. за 1 кв.м., как имеющих «элитный» ремонт, в отношение объекта-аналога № 5 корректировка не проводилась, т.к. соответствующее предложение о продаже не содержало каких-либо сведений о техническом состоянии объекта.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в данной части заключение оценщика не соответствует выше приведённым основополагающим принципам оценочной деятельности, закрепляемым стандартами оценки. Заключение оценщика не соответствует критерию:

- обоснованности и однозначности, т.к. применённая корректировка на техническое состояние не подтверждается данными о реальном техническом состоянии объектов-аналогов, осуществлена на субъективной оценке информации, которая, по сути, сама по себе не направлена на раскрытие точных данных о технических свойствах объектов-аналогов, а имеет целью создание общего представления о предлагаемом к продаже объекта недвижимости;

- проверяемости, т.к. заключение не содержит объективной информации о правильности применённой корректировки. Из заключения не следует, что при применении дополнительной информации полученные оценщиком сведения не претерпят существенного изменения (принцип достаточности информации).

Кроме того, согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 1 оценщик, применяя поправочные коэффициенты, был обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. Однако в отношении объекта-аналога № 5 при применении корректировки «на техническое состояние» поправки не производились.

Определениями от 27.06.2014 и от 25.07.014 суд апелляционной инстанции предлагал ответчику обеспечить явку своего представителя для дачи пояснений, представить суду письменные пояснения по возникшим у суда вопросам, в том числе о правомерности использования соответствующих поправочных корректировок, с учётом того, что в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию правильности осуществления оценочных мероприятий лежала именно на ответчике. ЗАО «Академаудит» определения суда проигнорировало, явку представителя не обеспечило, письменных пояснений не представило, что является его процессуальными рисками.

Вышеуказанные недостатки отчёта об оценке ЗАО «Академаудит» суд апелляционной инстанции расценивает как существенные, так как необоснованное применение поправочных корректировок непосредственно повлияло на итоговые данные о рыночной стоимости объекта оценки. Суд апелляционной инстанции отмечает, что применительно к рассматриваемому спору правильный анализ и учёт оценщиком технического состояния объектов-аналогов и оцениваемого объекта имел существенное значение. Как отмечалось ранее, объект оценки, по сути, представляет собой «стройвариант», т.е. квартиру без внутренней отделки, в то время как объекты-аналоги (4 из 5, по аналогу № 5 сведения о техническом состоянии отсутствуют) таковыми не являются. В случае отсутствия достоверных сведений о техническом состоянии объектов-аналогов, оценщик был обязан подобрать иные объекты, более схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Доказательства того, что рынок недвижимости г. Каменск-Шахтинский не имел предложений к продаже объектов-«стройваринтов» ни в оспариваемом отчёте, ни в материалы судебного дела не представлены.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «СИТС» был представлен отчёт об оценке № 14Н/802 от 05.02.2014 спорной квартиры, подготовленный ООО «КОФ «КОНТАРА-НЭО», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 743 300 руб. Данный отчёт сам по себе не свидетельствует о недостоверности оспариваемого отчёта об оценке ЗАО «Академаудит», однако он является доказательством по делу, которое подлежало исследованию судом наравне с иными доказательствами.

Суд первой инстанции фактически признал отчёт ООО «КОФ «КОНТАРА-НЭО» недостоверным доказательством по делу, указав, что специалист производил оценку квартиры без учёта того, что она подлежала отчуждению с публичных торгов. Суд указал, что применительно к рассматриваемой ситуации подлежала определению ликвидационная, а не рыночная стоимость квартиры.

В данной части вывод суда первой инстанции не соответствует нормам действующего законодательства.

Понятия «рыночная стоимость» и «ликвидационная стоимость» являются различными и раскрываются в пунктах 5-9 ФСО № 2.

Согласно части 1 статьи 85 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель посредством отчёта об оценке должен определить именно рыночную, а не ликвидационную стоимость имущества.

Кроме того, из отчёта ЗАО «Академаудит» не следует, что ответчиком определялась именно ликвидационная стоимость имущества, как ошибочно полагает суд первой инстанции.

С учётом выявленных недостатков отчёта об оценке, подготовленного ЗАО «Академаудит», которые не были опровергнуты со стороны ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым признать оспариваемый отчёт оценщика недостоверным.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ООО «СИТС» по иску и по апелляционной жалобе в виде уплаченной государственной пошлины подлежат отнесению на ЗАО «Академаудит».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 апреля 2014 года по делу № А53-698/2014 отменить, принять новое решение.

Признать недостоверным отчёт № 18-09/13 от 10 декабря 2013 года, подготовленный закрытым акционерным обществом «Академаудит» (ИНН 6163050873, ОГРН 1026103169564), об оценке рыночной стоимости квартиры № 134, общей площадью 84,5 кв.м., расположенной по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, пер. Крупской, 45/16.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Академаудит» (ИНН 6163050873, ОГРН 1026103169564) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СИТС» (ИНН 6114008156, ОГРН 1036114001110) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина