Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу n А53-20411/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

дорога лит. 47; 46) Подпорная стенка лит. 10; 47) Бассейн для воды лит. 49; 48) Емкость для нефтепродуктов лит. 50; 49) Септик лит. 51; 50) Ливнесборник лит. 52; 51) Ливнесборник лит. 53.

По условиям предварительного договора ответчик обязался в срок до 20.07.2011 осуществить перерегистрацию права собственности на указанные объекты недвижимого имущества. При этом истец обязался перечислить ответчику денежные средства в качестве задатка в порядке и на условиях, указанных в статье 2 договора.

Дополнительным соглашением от 28.07.2011 к предварительному договору стороны изменили статью 1 предварительного договора: стороны обязались в срок до 18.08.2011 заключить дополнительное соглашение к основному договору о продаже следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская обл., Волгодонский район, х. Сухая Балка, ул. Новоселов, д. 36, кадастровый номер: 61:08:0600801:619, площадью 53460 кв.м.; административное здание, литер А ,общей площадью 509,3 кв.м., инвентарный номер 13-27-Н, литер А, этажность 2, расположенное по адресу: Ростовская обл., Волгодонский район, х. Сухая Балка, ул. Новоселов, д. 36, кадастровый (условный) номер: 61-61-11-007/2008-075.

Пунктом 1.4 предварительного договора ответчик гарантировал, что на момент заключения основного договора имущество будет свободно от любых прав и притязаний третьих лиц.

Платежными поручениями №14 от 01.07.2011, №21 от 11.07.2011, №25 от 13.07.2011, №34 от 15.07.2011 истец перечислил ответчику оплату по предварительному договору 41300000 рублей.

28.07.2011 стороны заключили договор купли-продажи, а затем дополнительное соглашение от 18.08.2011 в отношении всего вышеуказанного имущества.

По акту приема-передачи от 28.07.2011 спорное имущество передано истцу как покупателю ответчиком (продавцом) за исключением земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская обл., Волгодонский район, х. Сухая Балка, ул. Новоселов, д. 36, кадастровый номер: 61:08:0600801:619, площадью 53460 кв.м.; административного здания, литер А ,общей площадью 509,3 кв.м., инвентарный номер 13-27-Н, литер А, этажность 2, расположенного по адресу: Ростовская обл., Волгодонский район, х. Сухая Балка, ул. Новоселов, д. 36, кадастровый (условный) номер: 61-61-11-007/2008-075.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 28.07.2011 общая стоимость имущества, указанного в пункте 1.1 составляет 68 000 000 рублей. Согласно пункту 2.2 покупатель (истец) в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору уплатил продавцу денежные средства в размере 34 300 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 28.06.2011. Согласно пункту 2.4 договора оставшаяся часть стоимости имущества перечисляется в следующие сроки: 18000000 рублей оплачиваются до 27.08.2011, 15700000 рублей оплачиваются до 15.10.2011.

Дополнительным соглашением №2 от 29.08.2011 стороны дополнили статью 2 договора купли-продажи следующими условиями: пунктом 2.7 стороны договорились, что уплаченная денежная сумма продавцом покупателю в соответствии с пунктом 2.2 договора является задатком, выдаваемым одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Положения данного пункта договора имеют силу соглашения о задатке в соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также стороны дополнили статью 6 договора купли-продажи от 28.07.2011 пунктом 6.2, согласно которому стороны договорились, что в случае неисполнения условия настоящего договора сторона, чьи права нарушены неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств другой стороной вправе обратиться в Арбитражного суда Ростовской области с требованием о применении последствий указанных в статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашением изменена также редакция пункта 2.4 договора купли-продажи от 28.07.2011, согласно которой оставшаяся часть стоимости имущества перечисляется в следующие сроки: 18000000 рублей оплачиваются до 30.09.2011, 15700000 рублей оплачиваются до 27.10.2011.

Дополнительным соглашением от 27.09.2011 к договору купли-продажи от 28.07.2011 стороны договорились дополнить договор пунктами 5.3-5.5 следующего содержания: «5.3. В случае нарушения покупателем сроков оплаты, установленных пунктом 2.4 договора продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора. В этом случае договор считается расторгнутым с момента получения покупателем уведомления продавца об отказе от исполнения договора, но в любом случае не позднее 10 дней с момента направления уведомления почтой по адресу, указанному покупателем в договоре. 5.4 В случае досрочного расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 5.3 договора, продавец вправе приостановить или прекратить регистрационные действия, связанные с государственной регистрацией перехода прав на имущество к покупателю, в том числе, отозвать ранее поданные для государственной регистрации документы».

Кроме того, указанным соглашением стороны договорились дополнить договор пунктом 4.3, согласно которому в случае отказа покупателя от исполнения настоящего договора и его досрочного расторжения право собственности на имущество не подлежит переходу к покупателю и сохраняется за продавцом.

Дополнительным соглашением №3 к договору от 27.10.2011 стороны договорились изменить редакцию пункта 2.1 договора, согласно которой общая стоимость имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 68 472 262 рубля, а также изменили редакцию пункта 2.4 договора, согласно которой оставшаяся часть стоимости имущества составляет 34 172 262 рубля и перечисляется покупателем в срок до 27.11.2011.

Дополнительным соглашением от 27.12.2011 к договору от 28.07.2011 стороны изменили редакцию пункта 2.1 договора, согласно которой общая стоимость имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 69 173 037 рублей, а также изменили редакцию пункта 2.4 договора, согласно которой оставшаяся часть стоимости имущества составляет 34 873 037 рублей и перечисляется покупателем в срок до 27.01.2012.

Дополнительным соглашением от 27.01.2012 к договору от 28.07.2011 стороны изменили редакцию пункта 2.1 договора, согласно которой общая стоимость имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 69 546 276 рублей, а также изменили редакцию пункта 2.4 договора, согласно которой оставшаяся часть стоимости имущества составляет 35 246 276 рублей и перечисляется покупателем в срок до 16.03.2012.

27.04.2013 ввиду неисполнения истцом принятых не себя обязательств по оплате имущества ответчик направил в его адрес уведомление об отказе от договора. Направление уведомления подтверждается почтовыми квитанциями, а также ответом органа почтовой связи.

Соглашением от 28.04.2013 стороны расторгли договор от 28.07.2011, указав, что денежные средства, полученные продавцом в счет оплаты имущества по договору купли-продажи имущества от 28.07.2011 подлежат возврату покупателю в полном объеме. При этом стороны указали, что срок возврата денежных средств продавцу согласовывается сторонами дополнительно.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не опровергаются сторонами: договор купли-продажи спорного имущества был заключен, факт владения спорным имуществом со стороны истца в период с 28.07.2011 по 28.04.2013 также не опровергается.

Относительно ничтожности договора купли-продажи спорного имущества от 28.07.2011 апелляционный суд выводы суда первой инстанции не поддерживает, что, тем не менее, не привело к принятию неверного по существу судебного акта.

В соответствии с нормами статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на своей правовой позиции о ничтожности договора купли-продажи ввиду несоблюдения ответчиком преимущественного права публичного образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения. Эта позиция апелляционным судом признается правильной.

Действительно, к моменту заключения договора купли-продажи спорного имущества ответчик не обеспечил предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения публичному образованию. Представленное в материалы дела уведомление Минимущества Ростовской области от 13.03.2012 об отказе от покупки земельных участков вывода о ничтожности договора от 28.07.2011 не исключает. Соблюдение преимущественного права предполагает предварительное предложение продавца субъекту такого права приобрести спорное имущество (земельные участки сельскохозяйственного назначения), и в отсутствие такового заключенный 28.07.2011 договор купли-продажи является ничтожным независимо от признания его таковым судом в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сказанное, однако, означает, что истец владел земельными участками ответчика в отсутствие титула, пользование ими подтвердил в судебном заседании апелляционного суда неоднократно, настаивал, что продолжает владеть ими для целей удержания.

Таким образом, со стороны истца за период фактического владения и пользования имуществом, которое он в результате у ответчика не приобрел, образовалось неосновательное обогащение в размере стоимости пользования этим имуществом. Такая правовая позиция в деле с аналогичными обстоятельствами нашла отражение в постановлении ФАС Уральского округа от 02.10.2012 по делу № А76-7762/2011 (определением ВАС РФ от 30.11.2012 № ВАС-15487/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления).

Размер неосновательного обогащения подтвержден отчетом ООО ОК «Золотая цифра» №4361-2014, согласно которому стоимость права аренды всего имущества, составляет 2127000 рублей в месяц.  Представленный  отчет  об  оценке  права  аренды  соответствует  действующему законодательству, а истцом не приведено аргументированных доводов о наличии пороков в представленном отчете, о чем указано в решении суда первой инстанции.

Тот факт, что взыскиваемую сумму ответчик назвал во встречном иске убытками, суд при квалификации отношений сторон не связывает (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

Фактически получив  имущество по договору купли-продажи во владение и пользование, что подтверждено его представителем в судебном заседании апелляционного суда неоднократно, истец около двух лет использовал его, однако так и не оплатил его стоимость.

Довод жалобы истца о том, что размер арендной платы за земельные участки превысил их цену по договору купли-продажи, отклоняется, поскольку не имеет правового значения для дела. Предметом встречного иска в удовлетворенной его части являлось неосновательное обогащение на стороне истца, выразившееся в безвозмездном пользовании земельными участками ответчика, в части же взыскания убытков вследствие уменьшения цены земельного участка в удовлетворении встречного иска было отказано. Желая минимизировать размер предъявляемых ему требований, истец не был лишен возможности ранее возвратить ответчику имущество, которым владел и пользовался по ничтожному договору.

Ссылка истца на удержание имущества ответчика в обеспечение возвращения ему аванса отклоняется, поскольку на момент рассмотрения спора достоверных доказательств сохранения во владении истца спорного имущества не представлено. Судом первой инстанции установлено, что согласно представленным в материалы дела третьим лицом и истцом отчетам экспертных организаций (в частности, заключение учреждения ТПП РО фирма «Донэкспертиза» №0480600329 от 31.03.2014, заключение ТПП РО №670/14 от 23.08.2013) спорные земельные участки фактически никем постоянно не обрабатываются в сельскохозяйственных целях, за исключением не которых подготовительных мероприятий, проведенных третьим лицом по состоянию на 23.08.2013. Аналогичная информация содержится в письме Администрации Волгодонского района от 12.08.2013. Апелляционный суд поддерживает оценку суда первой инстанции доказательствам, представленным истцом в материалы дела: договор на оказание услуг от 26.03.2014, договор аренды транспорта с экипажем от 26.03.2014, договор на оказание охранных услуг от 29.11.2013 заключены после передачи спорных земельных участков третьему лицу по договору купли-продажи от 06.06.2013, следовательно, не могут подтверждать факта удержания земельных участков. Доказательства фактического исполнения указанных договоров в материалы дела также не представлены. Вывод суда о том, что, с учетом специфики использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, их большой площади, отсутствия какого-либо физического ограждения, в данной ситуации фактическое владение участками могло бы подтверждаться в том числе и фактом их использования истцом с 28.04.2013 до настоящего время, является обоснованным. Таких доказательств также в материалы дела не представлено.

Поскольку фактическое владение земельными участками истец не доказал, а юридическое владение утратил с момента расторжения договора купли-продажи 28.04.2013, доводы истца об удержании земельных участков безосновательны, не подтверждены доказательствами, а потому подлежат отклонению требования об обращении взыскания в порядке статей 360, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ходатайство истца о назначении по делу экспертизы отклонено судом апелляционной инстанции со ссылкой на норму части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом того, что истец не обосновал пороков представленных в суд первой инстанции отчетов, выполненных ООО ОК «Золотая цифра». Кроме того, представленная истцом кандидатура эксперта Клищенко Г.В. отклонена апелляционным судом, поскольку указанное лицо уже давало заключение по поставленным истцом вопросам во внесудебном порядке (т. 13).

Доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются по мотивам,