Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по делу n А32-21324/2007. Отменить решение полностью и прекратить производство по делу

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21324/2007-21/353

17 марта 2009 г.                                                                                  15АП-8309/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от заявителя жалобы: Левченко Н.В. по доверенности от 16.01.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Порт Кавказ»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2007 по делу № А32-21324/2007-21/353

принятое в составе судьи Березовской С.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Югагроком», г.Лабинск

к открытому акционерному обществу «Черноморская кефаль», п.Черноморский Северского района

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Югагроком» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу «Черноморская кефаль» о признании права собственности на полносистемное прудовое хозяйство общей площадью 642,66 га., расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п. Малый Разнокол.

Иск мотивирован тем, что спорные объекты недвижимости построены и введены ответчиком хозяйственным способом с 1994г. по 2006г.  25.09.2007г.  конкурсным управляющим ОАО «Черноморская кефаль» был проведен открытый аукцион, по итогам которого истец признан победителем и 26.09.2007г. заключен договор купли-продажи спорных объектов. Иск заявлен в связи с отсутствием регистрации права собственности продавца и уклонении от осуществления регистрационных действий.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2007г. исковые требования удовлетворены на основании ст.ст.12,28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признано право собственности ООО «Югагроком» на полносистемное прудовое хозяйство, общей площадью 642,66 га., расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п. Малый Разнокол и объекты недвижимого имущества:

Административное здание, литера «А», площадью 45,2 кв.м.;

Здание охраны, литера «Б», площадью 21,3 кв.м.;

Пруд нагульный, литера «1», площадью 41 га;

Пруд нагульный, литера «2», площадью 48 га;

Пруд нагульный, литера «3», площадью 81 га;

Пруд нагульный, литера «4», площадью 97 га;

Пруд нагульный, литера «5», площадью 63 га.

Открытое акционерное общество «Порт Кавказ» обратилось с апелляционной жалобой в соответствии со ст.42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Жалоба мотивирована тем, что в силу п.1 ст.131, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации. На момент обращения с иском право ООО «Югагроком» не зарегистрировано, право собственности истцом не приобретено, исковые требования обоснованы не наличием спора о праве с ответчиком, а отсутствием правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации права. Истцом был избран ненадлежащий способ защиты, что является основанием к отказу в иске. Оспариваемым решением нарушены права заявителя апелляционной жалобы, не привлеченного к участию в деле. Полносистемное прудовое хозяйство, принадлежавшее ОАО «Черноморская кефаль» было реализовано ООО «Орбита» на торгах по поручению судебного пристава-исполнителя. На основании договора от 15.02.2005 ООО «Орбита» передало по акту приема-передачи ОАО «Порт Кавказ» Пруд №1, Пруд №2 и Ангар. Сорные объекты находятся в фактическом владении ОАО «Порт Кавказ» с 25.03.2005г., государственная регистрация права собственности не произведена в связи с процедурой оформления прав на земельный участок. В соответствии в п.1 ст. 556, п.1 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации фактическая передача спорного имущества истцу не могла состояться в связи  с его отсутствием во владении ответчика. У ООО «Югагроком» отсутствуют все предусмотренные гражданским законодательством элементы юридического состава перехода права собственности  на недвижимое имущество. ОАО «Черноморская кефаль» не имело законных оснований для отчуждения ООО «Югагроком» полносистемного прудового хозяйства, в том числе: пуда №1, пруда №2 и ангара.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Югагроком» указало, что основанием для обращения с иском послужило то обстоятельство, что при регистрации права собственности в установленном порядке выяснилось отсутствие надлежащего оформления правоустанавливающих документов на реализованные объекты недвижимости. В силу ст.ст.12,218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.  Истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ОАО «Порт Кавказ» апелляционную жалобу поддержала по основаниям, изложенным в жалобе, заявила об уточнении требований по апелляционной жалобе, согласно которым просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2007 отменить в части признания права собственности общества с ограниченной ответственностью «Югагроком» на пруд нагульный, литера «1», площадью 41 га и пруд нагульный, литера «3», площадью 81 га и прекратить производство по делу в указанной части.

Представители ООО «Югагроком» и ОАО «Черноморская кефаль» в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания согласно статьям 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО «Порт Кавказ», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как следует из материалов дела, ОАО «Черноморская кефаль» на праве собственности принадлежало полносистемное прудовое хозяйство в х.М.Разнокол площадью 608,51 га, что подтверждается постановлением главы администрации курорта Анапа от 31.08.1994 № 729/1 (т.1,л.д.26), техническими паспортами на спорные объекты от 19.10.2006 (т.1,л.д.40-95), актом инвентаризации имущества ОАО «Черноморская кефаль» от 14.07.2006 (т.2,л.д.69), актом приема-передачи имущественного комплекса от 14.07.2006 (т.2,л.д.71) и не оспаривается сторонами, следовательно, право собственности ответчика на объект недвижимого имущество возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением главы администрации курорта Анапа от 31.08.1994 № 729/1 (т.1,л.д.26) в постоянное бессрочное пользование АООТ «Черноморская кефаль» был передан земельный участок площадью 642,66 га, в том числе 608,51 га под полносистемным прудовым хозяйством в х.М. Разнокол. АООТ «Черноморская кефаль» был выдан государственный акт КК-2 №203813000599 на постоянное (бессрочное) пользование землей (т.1, л.д.26-36).

В рамках исполнительного производства № 8407 в отношении ОАО «Черноморская кефаль» на полносистемное прудовое хозяйство в х.М.Разнокол был наложен арест, что подтверждается актом от 24.09.2004 (т.2,л.д.130).

По акту приема-передачи от 13.01.2005 арестованное имущество ОАО «Черноморская кефаль» было передано на реализацию ООО «Орбита» (т.2,л.д.132-133).

СГУ «Российский фонд федерального имущества» (Краснодарское региональное отделение) выдано поручение от 17.01.2005 № 1/109 ООО «Орбита» на реализацию арестованного имущества ОАО «Черноморская кефаль» на основании заявки на проведение торгов от 13.01.2005 по исполнительному производству №8407, стоимостью 340200 рублей (т.2,л.д.129).

Между ООО «Орбита» (организатор торгов), действующего от имени СГУ «Российский фонд федерального имущества» и ОАО «Порт Кавказ» (покупатель) на основании решения об определении победителя торгов от 15.02.2005 был подписан договор купли продажи № 2 от 15.02.2005, по условиям которого, организатор торгов обязался передать, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: пруд №1, пруд №2, ангар (ранее входивших в полносистемное прудовое хозяйство, состоящее из 5 прудов) на земельном участке 417,34 га (в том числе рыба и ангар). В силу пунктов 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 15.02.2005 №2 стоимость имущества составляет 184800 руб. в счет которых засчитываются 34020 руб. оплаченных по договору о задатке от 09.02.2005 (т.2,л.д.114-118).

Платежными поручениями от 24.02.205 № 79, от 10.02.2005 № 34, от 10.02.2005 №3 денежные средства в сумме 184800 руб. перечислены на счет организатора торгов (т.2,л.д.119-121).

По акту приема передачи реализованного имущество от 25.03.2005 пруд №1, пруд №2, ангар (ранее входивших в полносистемное прудовое хозяйство, состоящее из 5 прудов) на земельном участке 417,34 га (в том числе рыба и ангар), расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х.Малый Разнокол были переданы ОАО «Порт Кавказ» (т.2,л.д.122). Нереализованные на торгах пруды №№ 2,4,5 возвращены Анапскому отделу ФССП (т.2,л.д.135).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2005 по делу  А32-6769/205-46/65-Б ОАО «Черноморская кефаль» признано несостоятельным (банкротом), отношение него открыто конкурсное производство (т.1,л.д.102).

На основании итогового протокола открытого аукциона от 25.09.2007 между ОАО «Черноморская кефаль» (подавец) и ООО «Югагроком» (покупатель) был подписан договор купли-продажи от 26.09.2007, по условиям которого, продавец обязался передать в собственность покупателя полносистемное прудовое хозяйство в х.М.Разнокол. Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи от 26.09.2007 (т.1,л.д.9-13).

В составе имущества полносистемного прудового хозяйства были указаны ангар литер Г, нагульные пруды, являющиеся предметом договора купли-продажи от 15.02.2005, заключенного с ОАО «Порт Кавказ».

Из выписок из ЕГРП от 18.12.2008 №№ 26/155/2008-389, 26/155/2008-388 следует, что право собственности ООО «Югагрокам» на нагульные пруды литера 1 и литера 3 зарегистрировано в ЕГРП 02.08.2008 (т.3,л.д.2,3). Сведения о государственной регистрации прав на ангар литер Г площадью 584 кв.м. отсутствуют (т.3,л.д.1).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Содержание названных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право собственности на недвижимость может перейти к приобретателю только после ее фактической передачи. Фактическая передача договорного имущества не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности. Если реализованное имущество фактически не было передано покупателю, он не приобретает право собственности на недвижимое имущество. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАСКО от 29 апреля 2005 года № Ф08-1665/2005.

Согласно бухгалтерским балансам по состоянию на 31.12.2005 и на 31.12.2006 (т.3, л.д.62-63, 70-71), оборотно-сальдовым ведомостям по счету 08.4 (объекты внеоборотных активов) за 2005-2006 годы (т.3,л.д.64-66, 72-74) приобретенные по договору купли-продажи от 15.02.2005 пруды и ангар были поставлены на бухгалтерский учет общества.

В подтверждение фактического владения ОАО «Черноморская кефаль» нагульными прудами литера 1 и литера 3 в материалы дела представлены договор о совместной деятельности от 29.02.2009 (т.3,л.д.29-30) и акт приема-передачи к указанному договору, акт о зарыбливании прудов мальком №1 от 30.05.2008, акт о зарыбливании прудов мальком №2 от 28.07.2008, договор на выполнение проектно-изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель от 15.02.2006 (т.3,л.д.59-61), заявление от 06.10.2008 о предоставлении в аренду земельных участков для выращивания рыбы, справка о стоимости выполненных работ и затрат за апрель 2007 году, акт приемки выполненных работ за апрель 2007 года, справка о стоимости выполненных работ и затрат за февраль 2006 году, акт приемки выполненных работ за февраль 2006 года (т.3,л.д.66-69).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Из этого разъяснения следует,