Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу n А32-23599/2007. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-23599/2007-27/346

07 апреля 2009 г.                                                                                15АП-7852/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Авдониной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Жиленко А.В. по доверенности от 01.12.2007,

от ответчика: Ситник О.В. по доверенности от 29.12.2008 серии 23 АГ № 231248,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воскобоева Николая Андреевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 по делу № А32-23599/2007-27/346

по иску закрытого акционерного общества «Челбасс», ст.Ленинградская

к индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу

о взыскании 6304479,90 руб., расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении ответчика,

принятое в составе судьи Тушевой О.И.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Челбасс» (далее – ЗАО «Челбасс») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Воскобоеву Николаю Андреевичу (далее – ИП Воскобоев Н.А.) о взыскании 6185405 руб. 40 коп., в том числе 4735665 руб.70 коп. долга, 1449439 руб.70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.11.2004 по 28.11.2007, расторжении договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004 г. и выселении ответчика из занимаемого объекта: магазина «Овощи» общей площадью 178,5 кв.м. (литер З) кадастровый номер 23:19:01:01-06:1.2002-163, расположенного по адресу: ст.Ленинградская, пер.Базарный, д.№3-з (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст.49 АПК РФ (т.2 л.д. 50-51)).

Исковые требования мотивированы тем, что условиями пунктов 3.1, 3.2 заключенного сторонами договора аренды помещений с последующим выкупом от 30.08.2004г. предусмотрена обязанность ответчика по оплате арендной платы в размере 144000 руб. до 10 числа каждого месяца. Претензия истца от 22.10.2007г.  об оплате задолженности и требование от 29.10.2007 г. о досрочном расторжении договора оставлены ответчиком без ответа. В соответствии со ст.ст.450, 309,310, 614,619,395 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, освобождения помещений и взыскания долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 г. исковые требования удовлетворены полностью. Решение мотивировано тем, что исходя из буквального толкования пунктов 3.1, 3.2 договора аренды (с учетом положений ст. 431 ГК РФ), ответчик обязан был уплачивать в месяц 144000 руб. Возражения ответчика о том, что истец неверно истолковал п.3.1. договора, предусматривающий общую сумму договора и определение сторонами твердой ставки арендной платы в размере 1200 руб. в месяц, судом отклонены как противоречащие условиям договора аренды от 30.08.2004г.

ИП Воскобоев Н.А. обратился с апелляционной жалобой, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 г. отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указал, что спор возник в связи  с различным толкованием сторонами положений договора аренды от 30.08.2004г. в части ежемесячного размера арендной платы.  Ответчик считает, что согласно п. 3.1. договора  144000 руб. составляют общую сумму  арендной платы за весь период действия договора, следовательно, размер ежемесячной арендной платы равен 1200 руб. (1200 руб. х 12 мес. х 10 лет = 144000 руб.). Суд не применил положения ч.2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. не установил волеизъявление сторон при заключении договора относительно размера ежемесячной арендной платы. Суд не исследовал в совокупности представленные ответчиком документы. Исходя из правоотношений сторон по предшествующему договору аренды от 27.12.2001, платежи производились в размере 1200 руб. в месяц. Арендная плата за 10 лет в размере 17280000 руб. несоразмерна выкупной стоимости имущества в сумме 300000 руб., рыночная стоимость которого составляла 428000 руб. Согласно отчету Торгово-промышленной платы Краснодарского края средняя рыночная стоимость аналогичных помещений в станице Ленинградская в 2004 году составляла 11600 руб., а в 2008г. не превышает 21420 руб. в месяц. Не учтено, что имущество было получено ответчиком в состоянии, требующем ремонта, произведенного арендатором за счет собственных средств. Волеизъявление сторон на уплату арендных платежей в размере 1200 руб.  в месяц подтверждается объяснением бывшего генерального директора ЗАО «Челбасс» Калашникова А.А., подписавшего спорный договор аренды. Согласно налоговым декларациям за период с  2003г. по 2006г. ответчик не имел дохода, позволяющего ежемесячно уплачивать 144000 руб. Исходя из принципа разумности, стороны полагали, что 144000 руб. это общая сумма договора за 10 лет. Суд не учел взаимоотношения сторон, сложившиеся в ходе исполнения спорного договора аренды, поскольку истец, принимал течение трех лет арендную плату в размере 1200 руб. в месяц, не оспаривая ее.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что  решение суда является законным и обоснованным. На момент вынесения решения ответчик уплатил арендную плату в размере 451934 руб. 30 коп., что противоречит его доводам об общей сумме арендной платы в размере 144000 руб. Спорный магазин «Овощи» расположен в центре станицы Ленинградской на центральном рынке и является одним из самых дорогих объектов недвижимости для данного населенного пункта. Согласно представленным истцом отчетам ООО «Экспресс сервис» на 30.08.2004г. средняя стоимость аренды спорного объекта составляла 200-300 руб. за 1 кв.м. в месяц, а рыночная стоимость магазина «Овощи» составляла  1500000 руб.  На 20.05.2008 г. средняя стоимость аренды спорного объекта составляла  500-1000 руб. за 1 кв.м. в месяц, а его  рыночная стоимость – 5000000 руб., к 30.08.2014г. предположительно стоимость аренды будет составлять – 2190 руб. за 1 кв.м., его рыночная стоимость – 15000000 руб. Указанная арендная плата и реальная рыночная цена подтверждают позицию истца по делу.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Дополнительно пояснила, что в представленных истцом налоговых декларациях ЗАО «Челбасс» по форме ЕНД 1152017 с расшифровкой внереализационных доходов по строке 010 за период с 2003г. по 2008 г. отсутствует дебиторская задолженность ИП Воскобоева Н.А.

Представитель истца апелляционную жалобу не признала по изложенным в отзыве основаниям, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указала, что согласно уточненному расчету размер процентов составляет 782240,02 руб., однако отказа от части исковых требований истец не заявляет. Пояснила, что строка 110 отражает сумму полученных доходов, отражение какой-либо другой информации в данной строке не предусмотрено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2008 по делу № А32-23599/2007-27/346 подлежит изменению в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов по государственной пошлине.

Как следует из материалов дела, магазин «Овощи» площадью 178,5 кв.м. инвентарный номер 5076 литер З, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ленинградский район, ст-ца Ленинградская, пер.Базарный, дом №3-З принадлежит ЗАО «Челбасс» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2007 (т.1,л.д.79), выпиской из ЕГРП от 05.10.2007 № 38/038/2007-336 (т.1,л.д.10) и выпиской из ЕГРП от 15.12.2005 № 38/047/2008-031 (т.3, л.д.89).

Между ЗАО «Челбасс» (арендодатель) и ИП Воскобоевым Н.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 30.08.2004, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во владение и пользование с правом последующего выкупа нежилые помещения магазина, находящегося по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, территория рынка, общей площадью 178,8 кв.м. В силу пункта 1.4 срок аренды составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора. Договор аренды от 30.08.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 03.09.2004, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации 23-01.38-30/2004-7 (т.2,л.д.221-223).

Согласно п. 3.1. договора общая сумма арендной платы составляет 144000,00 руб., в том числе НДС. В силу п. 3.2. договора арендаторы до 10 числа каждого месяца перечисляют арендодателю 100 % месячной арендной платы, предусмотренной в п. 3.1. настоящего договора.

В пункте 3.3 договора установлено, что выкупная цена арендованного помещения составляет 300000 рублей, в том числе НДС. Арендатор перечисляет предусмотренную настоящим договором выкупную цену в течение 1 месяца до истечения срока аренды помещения, указанного в пункте 1,4. В силу пункта 1.4 договор аренды от 30.08.2004 действует в течение 10 лет с момента государственной регистрации. При этом в соответствии с п.5.1. договора аренды от 30.08.2004 в выкупную стоимость арендуемых помещений не входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды.

Из материалов дела следует, что между сторонами договора возник спор о размере ежемесячного размера арендной платы, в связи  с различным толкованием сторонами положений п.3.1, 3.2 договора аренды от 30.08.2004.  Ответчик считает, что согласно п. 3.1. договора  144000 руб. составляют общую сумму  арендной платы за весь период действия договора, следовательно, размер ежемесячной арендной платы равен 1200 руб. (1200 руб. х 12 мес. х 10 лет = 144000 руб.). По мнению истца, в пункте 3.1 договора аренды от 30.08.2004 установлен ежемесячный размер арендной платы, 100 % которого, в силу пункта 3.2 договора, должны быть оплачены не позднее 10 числа каждого месяца.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора при его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора аренды от 30.08.2004 о порядке и размерах арендных платежей следует, что арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю 100 % месячной арендной платы, предусмотренной в п. 3.1. договора (п.3.2. договора), при этом в п.3.1. сторонами согласовано, что общая сумма арендной платы составляет 144 000,00 руб., в том числе НДС. Иной суммы арендной платы, кроме 144000,00 руб., в п. 3.1 договора не предусмотрено. Учитывая, что в силу пункта 3.4 договора аренды от 30.08.2004 в расчет арендной платы включаются также и расходы за пользование земельным участком, функционально обеспечивающим использование указанных в настоящем договоре помещений, указание в пункте 3.1 спорного договора на общий размер арендной платы, во взаимосвязи с пунктами 3.2, 3.4. договора аренды следует рассматривать как ежемесячный общий размер арендной платы за пользование имуществом и земельным участком. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия договора позволяют определенно установить сумму месячной арендной платы, которую обязан оплачивать ответчик.

Согласно части 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности определить содержание договора из его буквального значения суды должны выяснить действительную волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, переписку и последующее поведение сторон.

Возражая против удовлетворения исковых требований ИП Воскобоев Н.А. пояснил, что при заключении договора аренды от 30.08.2004 его воля не была направлена на установление ежемесячной арендной платы в размере 144000 руб.

В подтверждение указанных доводов ответчик представил отчет Торгово-промышленной платы Краснодарского края, согласно которому средний рыночный размер арендной платы за аналогичные помещения в станице Ленинградская в 2004 году составлял 11600 руб., а в 2008г. не превышает 21420 руб. в месяц (л.д.79-80). Между тем, в указанном отчете не отражена зависимость арендной платы от существенных условий договора аренды от 30.08.2004, а именно: наличие условий о возможности выкупа спорного объекта, в связи с чем, платежи по такому договору имеют двойной статус - арендной платы и выкупной цены; длительный срок договора аренды – 10 лет во взаимосвязи с установленным в пункте 3.1 договора ограничением на изменение размера арендной платы в пределах ежегодного процента инфляции, а также включение в арендную плату права пользования земельным участком.

Между тем, из представленных истцом в материалы дела отчетов ООО «Экспресс сервис» (т.3,л.д.108-116) на 30.08.2004г. средняя стоимость аренды спорного объекта составляла 200-300 руб. за 1 кв.м. в месяц (35700 – 53550руб. за все помещение), а рыночная стоимость магазина «Овощи» составляла  1500000 руб.  На 20.05.2008 г. средняя стоимость аренды спорного объекта составляла  500-1000 руб. за 1 кв.м. в месяц (89250 – 178500 руб. за помещение), а его  рыночная стоимость – 5000000 руб., к 30.08.2014г. предположительно стоимость аренды будет составлять – 2190 руб. за 1 кв.м. в месяц (390915 руб.), его рыночная стоимость – 15000000 руб. Условия договора аренды от 30.08.2004, с учетом десятилетнего срока аренды соответствуют указанным данным.

Доводы ответчика о том, что судом первой инстанции не учтены его затраты на ремонт спорного помещения, полученного по спорному договору, в связи