Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу n А32-23599/2007. Изменить решение

с его неудовлетворительным состоянием, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку пунктом 5.2 договора от 30.08.2004 стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений включена в выкупную стоимость, а обязанность проведения как капитального, так и текущего ремонта отнесена на арендатора (пп. «д» п.2.2. договора аренды). Следовательно, затраты ответчика на ремонт спорного помещения не подлежат включению в арендную плату по договору аренды от 30.08.2004.

Доводы ответчика в части подтверждения волеизъявления сторон на уплату арендных платежей в размере 1200 руб. в месяц объяснением бывшего генерального директора ЗАО «Челбасс» Калашникова А.А., подписавшего спорный договор аренды отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. При наличии разногласий между истцом и ответчиком относительно их волеизъявления о размере арендных платежей, воля юридического лица на заключение договора аренды с установлением определенного размера арендной платы не может быть установлена на основании устных пояснений бывшего директора данного юридического лица, облеченных в письменную форму акта опроса (т.3,л.д.81) и должна определяться на основании иных доказательств, бесспорно свидетельствующих о волеизъявлении сторон.

Судом установлено, что по состоянию на 04.09.2008 ИП Воскобоев Н.А. перечислил ЗАО «Челбасс» 452934,3 руб., что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам (т.3,л.д.2-19). Основанием платежа в квитанциях указана арендная плата, в связи с чем, суд первой инстанции обосновано отклонил доводы ответчика о том, что ИП Воскобоев Н.А. одновременно с арендной платой частями вносил выкупную цену спорного имущества. В силу пункта 5.1 спорного договора аренды, в стоимость произведенных арендатором арендных платежей (основание платежа указанное в квитанциях к приходным кассовым ордерам) не входит выкупная стоимость спорного имущества. Кроме того, из буквального толкования пункта 3.3 договора следует, что предусмотренную указанным договором выкупную цену в размере 300000 рублей арендатор перечисляет арендодателю в течение одного месяца до истечения срока действия договора, установленного в пункте 1.4. договора аренды от 30.08.2004. Поскольку согласно пункту 1.4. договор аренды вступил в силу 03.09.2004 со дня его государственной регистрации, выкупная цена должна была быть перечислена с 04.08.2014 по 04.09.20014, а не раннее как утверждает истец.

Так как произведенные истцом платежи, подтвержденные квитанциями к приходным кассовым ордерам, не являются платежами в счет выкупной цены, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что истец, принимал в течение трех лет арендную плату в размере 1200 руб. в месяц, не оспаривая ее. При этом, увеличение вносимых ответчиком ежемесячных платежей с 1200 до 14000 рублей опровергает доводы ИП Воскобоева Н.А. о том, что при заключении договора аренды от 30.08.2004 его волеизъявление было направлено на установление ежемесячной арендной платы в размере 1200 руб. и общей арендной платы по договору в сумме 144000 руб.

Квитанциями к приходным кассовым ордерам №271 от 06.03.2009, №137 от 06.02.2009, №1035 от 03.10.2008, №1234 от 02.12.2008, №1134 от 01.11.2008 подтверждается внесение ответчиком еще 6000 руб. по договору аренды от 30.09.2004, в связи с чем, всего по договору аренды ИП Воскобоевым Н.А. было внесено 458934,3 руб. Между тем, утверждая, что условиями договора аренды от 30.09.2004 предусмотрен общий размер арендной платы 144000 рублей за десять лет аренды, ИП Воскобоев Н.А. вместе с выкупной ценой должен был оплатить только 444000 рублей. Таким образом, последующие действия ответчика по внесению арендных платежей также опровергают его доводы о согласовании сторонами общей арендной платы по договору аренды от 30.08.2004 за 10 лет в сумме 144000 руб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о том, что в пункте 3.1 договора аренды от 30.09.2004  сторонами был согласован ежемесячный общий размер арендной платы по договору в сумме 144000 руб.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункту «в» пункта 2.2. договора аренды  от 30.08.2004 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя возможно досрочное расторжение судом договора аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ИП Воскобоев Н.А. в спорный период пользовался арендованным имуществом, что подтверждается материалами дела и не отрицается сторонами.

В подтверждение внесения арендной платы по договору аренды от 30.08.2004 в спорный период с 28.11.2004 по 28.11.2007, в материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам  № 1208 от 01.12.2004 на сумму 1200 руб., № 50 от 06.01.2005 на сумму 1200 руб., № 138 от 03.02.2005 на сумму 1200 руб., № 260 от 02.03.2005 на сумму 1200 руб.,  №420 от 30.03.2005 на сумму 1200 руб., № 568 от 03.05.2005 на сумму 1200 руб., № 684 от 30.05.2005 на сумму 1200 руб., № 934 от 18.07.2005 на сумму 10000 руб., №1084 от 02.09.2005 на сумму  4134, 30 руб., 1316 от 10.10.2005 на сумму 10000 руб.,  №1369 от 02.11.2005 на сумму 10000 руб., № 1511 от 01.12.2005 на сумму 10000 руб., №1642 от 26.12.2005 на сумму 10000 руб., №75 от 16.01.2006 на сумму 2000руб., 127 от 01.02.2006 на сумму 12000 руб.,  №289 от 03.03.2006 на сумму 12000 руб., № 425 от 03.04.2006 на сумму 12000 руб., №591 от 05.05.2006 на сумму 12000 руб., №704 от 02.06.2006 на сумму 12000 руб., №840 от 03.07.2006 на сумму 12000руб., № 979 от 02.08.2006 на сумму 12000 руб., №1100 от 01.09.2006 на сумму 12000 руб., №1239 от 02.10.2006 на сумму 12000 руб., №1377 от 01.11.2006 на сумму 12000 руб., №1509 от 04.12.2006 на сумму 12000 руб. № 12 от 05.01.2007 на сумму 16000руб., №118 от 01.02.2007 на сумму 14000 руб., № 240 от 01.03.2007 , на сумму 14 000руб., №389 от 02.04.2007 на сумму 14000 руб., № 96 от 02.05.2007 на сумму 14000 руб., № 617 от 04.06.2007 на сумму 14000 руб., № 719 от 03.07.2007 на сумму 14000, №865 от 06.08.2007 на сумму 14000 руб., № 972 от 04.09.2007 на сумму 14000 руб. № 1087 от 04.10.2007 на сумму 14000 руб., № 1206 от 01.11.2007 на сумму 9 800 руб., №1216 06.11.2007 на сумму 4200 руб., всего на сумму 352534,30 руб.

Доказательства перечисления арендной платы по договору аренды от 30.08.2004 в размере, согласованном в пункте 3.1 договора от 30.08.2004 (144000 рублей в месяц) ответчик не представил, факт наличия задолженности и ее размер документально не опроверг.

В предупреждении от 22.10.2007 ЗАО «Челбасс» уведомил ИП Воскобоева Н.А. о наличии у него задолженности по договору аренды от 30.09.2004 в размере 4849600 руб. и необходимости до 29.10.2007 оплатить указанную задолженность. Факт направления данного предупреждения и его получения ответчиком подтверждается почтовой квитанцией №05016 и уведомлением о вручении от 23.10.2007 № 5016 (т.1,л.д.15-16).

В связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы ЗАО «Челбасс» направило в адрес ответчика требование от 29.10.2007 о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 30.08.2004. Факт направления данного предупреждения и его получения ответчиком подтверждается почтовой квитанцией №05500 и уведомлением о вручении от 30.10.2007 № 5500 (т.1,л.д.17,20).

Поскольку требование ЗАО «Челбасс» от 29.10.2007 свидетельствует о соблюдении истцом части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела подтверждается наличие задолженности более чем за 2 месяца подряд, суд первой инстанции обосновано взыскал с ответчика 4735665 руб. 70 коп. – задолженности по арендным платежам за аренду нежилого помещения по договору аренды от 30.08.2004 и удовлетворил требования о расторжении договора аренды от 30.08.2004.

Прекращение договора аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора возвратить полученное по договору имущество, в связи с чем, требования истца об освобождении спорного помещения также подлежат удовлетворению.

В указанной части судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией в указанной части обжалованного судебного акта не установлено.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13/14 от 8 октября 1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Между тем, из расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, изложенного в исковом заявлении следует, что начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации ЗАО «Челбасс» было произведено на общую суму задолженности с 28.11.2004 по 28.11.2007, при этом период задолженности (1080 дней) был применен ко всем арендным платежам, по которым имеется задолженность, безотносительно установленной пунктом 3.2 договора аренды от 30.08.2004 обязанности внесения платежей не позднее 10 числа каждого месяца. Данный расчет арифметически неверен, противоречит требованиям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13/14 от 8 октября 1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Поскольку ЗАО «Челбасс» переведен на упрощенную систему налогообложения (уведомление от 11.12.2002 №9), НДС не подлежит исключению из суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами ИП Воскобоевым Н.А. за период с 28.11.2004 по 28.11.2007 пересчитан судом апелляционной инстанции по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13/14 от 8 октября 1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», исходя из учетной ставки банковского процента, действовавшей на момент предъявления иска (телеграмма Центробанка России от 18 06.2007 № 1839-У) и составляет:

период

дата платежа

сумма платежа

период задолженности

задолженность

Коли-чество дней

сумма %

ноя.04

дек.04

11.12.2004-10.01.2005

144000

30

1200

янв.05

06.01.2005

1200

11.01.2005-10.02.2005

144000+142800=286800

30

2390

фев.05

03.02.2005

1200

11.02.2005-10.03.2005

286800+142800=429600

30

3580

мар.05

02.03.2005

1200

11.03.2005-10.04.2005

429600+142800=572400

30

4770

апр.05

30.03.2005

1200

11.04.2005-10.05.2005

572400+142800=715200

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 по делу n А32-6199/2004. Изменить решение  »