Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2009 по делу n А32-6742/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество. При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

ЗАО "Чекон" является правопреемником совхоза "Прикубанский", созданного 01.01.1967г. на основании приказа Министерства сельского хозяйства РСФСР № 5  от 05.01.1967г. и приказа по Анапскому производственному управлению сельского хозяйства № 7 от 17.01.1967г. на основе разукрупнения совхоза "Первомайский".

Постановлением № 160 от 09.06.1992 года зарегистрировано АОЗТ "Агрофирма "Чекон", созданное в результате реорганизации совхоза "Прикубанский" путем объединения имущественных  и земельных паев бывших членов совхоза (т. 4 л.д. 16-22, т. 5  л.д. 37-42, 50-68). В связи с приведением учредительных документов общества в соответствие с Федеральным законом "об акционерных общества" от 26.12.1995г. № 208-ФЗ в 1999 году была принята новая редакция устава и произведено переименование общества в ЗАО "Чекон" (т. 5 л.д. 1-20).

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства и заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, а также опросив по ходатайству истца свидетелей, полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований истца по ряду объектов.

Так, относительно комплекса недвижимого имущества с общим названием "Склад ГСМ", расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Чекон, ул. Железнодорожная, №21, (включая Операторскую, лит.А с пристройкой лит. а, Масло-раздаточную, лит.Г, Склад, лит. Г1, Раздаточную, лит. Г4, Уборную, лит. Г11, Раздаточную, лит.Г3) истцом представлены документы, свидетельствующие о проектировании  и строительстве правопредшественником истца совхозом "Прикубанский" объектов склада ГСМ и отвода 0,56 га земли под указанные цели (т. 3 л.д. 163-167, 169-170), получения технических условий на электроснабжение в 1991 и 1989 годах, доказательства учета объектов склада на 01 счете основных средств АОЗТ "Агрофирма "Чекон""(т. 5 л.д. 32-36), доказательства бухгалтерского учета  объектов склада ЗАО "Чекон", включая инвентарные карточки (т. 3 л.д. 154-162); технические паспорта объектов склада по состоянию на 1995 и 2007 годы (т. 2, л.д. 89-100), в которых отражена дата возведения объектов – 1965 год, отсутствуют сведения о статусе самовольной постройки, износ объектов составляет 40-41%, сведения о нахождении объектов в стадии разрушения отсутствуют; представленные фотографии подтверждают внешний вид объектов как неразрушенных.

Суд первой инстанции мотивировал принятое решение в том числе отсутствием доказательств принадлежности земельного участка под спорными объектами истцу. Вместе с тем для целей применения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения наличие прав на землю. Указанный довод относим лишь к тем объектам, в отношении которых суду представлены и не опровергнуты сведения о самовольности их возведения.

При этом апелляционный суд учитывает, что в обоснование возведения совхозом спорных объектов в установленном законом порядке истцом представлен в том числе государственный акт 1980 года о праве бессрочного пользования земельным участком площадью 5819,83 га, границы которого  полностью включали в себя территории х.х. Чекон,  Верхний Чекон, Б. Разнокол, М. Разнокол.

Апелляционный суд исходит из того, что законность возведения строения не может быть поставлена под сомнение ввиду несохранности за давностью лет полного пакета соответствующих документов, если представлены доказательства разрешения строительства, наличия землеотвода, согласования электроснабжения и последующего использования объектов.

В связи с эти, апелляционный суд также не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику. Объекты недвижимости, указанные в иске, действительно расположены в границах города-курорта Анапа, однако надлежащим ответчиком по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности должно выступать лицо, имеющее правовую возможность претендовать на спорное имущество. В частности,  такая возможность имеется у органов местного самоуправления в силу положений статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в отсутствие иных претендентов, иск заявлен к надлежащему ответчику.

Относительно склада (ранее именовавшегося склад минеральных удобрений), расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х.Чекон, ул.Мира, №18, лит.А истец представил документы, свидетельствующие о проектировании  и строительстве правопредшественником истца совхозом "Прикубанский" склада в период с 1971 по 1975 годы (т. 4 л.д. 155, 169), получение технических условий на электроснабжение в период строительства в 1971 г. (т. 4 л.д. 128); доказательства учета объектов склада на 01 счете основных средств АОЗТ "Агрофирма "Чекон""(т. 5 л.д. 32-36), доказательства бухгалтерского учета  объектов склада ЗАО "Чекон", включая инвентарные карточки (т. 3 л.д. 154-162); технический паспорт склада по состоянию на 2008 год (т. 2, л.д. 109-116), в котором отражена дата возведения, износ составляет 35%, сведения о нахождении склада в стадии разрушения отсутствуют; представленные фотографии подтверждают внешний вид склада  как неразрушенного.

Относительно Торгового центра, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Чекон, ул.Красная, №5, лит.А, истец представил документы, свидетельствующие о возведении здания  правопредшественником истца – совхозом "Прикубанский" на основании разрешения на строительство Исполнительного комитета Анапского районного Совета депутатов трудящихся 1975 года (т. 4 л.д. 174), получение технических условий на электроснабжение в 1978, 1979, 1987 годах; доказательства учета объектов склада на 01 счете основных средств АОЗТ "Агрофирма "Чекон""(т. 5 л.д. 32-36), доказательства бухгалтерского учета  торгового центра ЗАО "Чекон", включая инвентарные карточки (т. 3 л.д. 154-162); технический паспорт по состоянию на 2007 год (т. 2, л.д. 64-74), согласно которому износ составляет 35%, сведения о нахождении центра в стадии разрушения отсутствуют; представленные фотографии подтверждают внешний вид центра  как неразрушенного.

Относительно Фельдшерско-акушерского пункта лит. А, с пристройками а,а1,а2,а3 расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Верхний Чекон, ул.Красная, №6, истец представил доказательства его функционирования еще в 1969 году (Протокол №1 исполнительного комитета Анапского районного совета народных депутатов от 15.01.1970г. § 4). технический паспорт по состоянию на 2007 год (т. 1, л.д. 90-100), согласно которому износ составляет 30% (по пристройкам – 20%), сведения о нахождении здания в стадии разрушения отсутствуют; представленные фотографии подтверждают внешний вид здания  как неразрушенного, представлены доказательства бухгалтерского учета  пункта ЗАО "Чекон", включая инвентарные карточки (т. 3 л.д. 154-162). Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Прохорова О.А. указала, что против признания права собственности на здание фельдшерско-акушерского пункта за истцом не возражает, пояснила, что занимает указанное здание с разрешения арбитражного управляющего, возникших в установленных законом порядке прав на здание не имеет. Конкурсный управляющий подтвердил, что не возражал против временного проживания Прохоровой О.А. в здании пункта, поскольку это дополнительно гарантирует сохранность имущества.

Кроме того, истец полагает доказательством давности владения документы бухгалтерской отчетности ЗАО "Чекон", поскольку из них следует, что общество осуществляло сельскохозяйственную деятельность, а в иске указаны все объекты недвижимости общества, в отсутствие которых такая деятельности не могла бы осуществляться (т. 3 л.д. 132 -153). Апелляционный суд принимает указанный довод в отношении вышеперечисленных объектов как дополнительный, подлежащий оценке в совокупности с иными представленными доказательствами.

Оценив представленные по указанным четырем объектам доказательства, исходя из отсутствия зарегистрированных прав на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отсутствия информации о правообладателях в предприятии технической инвентаризации, апелляционная коллегия полагает обоснованным требования истца о признании права собственности  ЗАО "Чекон" на эти объекты в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем отказ в иске в отношении иных заявленных в иске объектов правомерен, выводы суда первой инстанции являются верными. Апелляционный суд не усматривает оснований для их переоценки.

Относительно комплекса недвижимого имущества с общим названием "Отделение № 3" в х. Чекон, включающего в себя: Контору, лит. А, общей площадью 124,6 кв.м. с пристройками, лит. а, общей площадью 8,9 кв.м. и лит.а1, общей площадью 9,0 кв.м.; Библиотеку, лит.Б, общей площадью 153,1 кв.м.; 3аготовительную контору, лит.В, общей площадью 311,3 кв.м. с пристройкой, лит.в, общей площадью 9,8 кв.м.; Мастерскую, лит.Д, общей площадью 280,1 кв.м.; Склад, лит.Е, общей площадью 251,2 кв.м.; Склад, лит.Ж, общей площадь по наружному обмеру 57,0 кв.м.; Склад, лит. З, общей площадью 180,1 кв.м. с пристройкой, лит.з, общей площадью 27,8 кв.м.; Склад, лит. И, общей площадью 261,8 кв.м., апелляционный суд не усматривает оснований для признания за ЗАО "Чекон" права собственности  в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

                Так, из представленных в дело технических паспортов не усматривается год постройки, износ строений составляет 60-70%, указано, что объекты находятся в стадии существенного разрушения. В актах разрушения, являющихся составной частью технического паспорта, отражено отсутствие полов, окон, дверей, влекущее невозможность использования строений по назначению. Такое владение не может быть признано добросовестным в целях применения статьи 234 ГК РФ. С учетом того, что срок давностного владения по настоящему иску истек лишь в июле 2008 года (п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996г.), а степень разрушения объектов не позволяет предположить их фактическое  использование по назначению за несколько месяцев до подачи иска (в октябре 2008 года) и конкурсный управляющий не представил доказательств обратного, судебная коллегия полагает отсутствующими основания для признания права собственности на строения, входящие в комплекс "Отделение № 3" в силу приобретательной давности.

Кроме того, в технических паспортах указанных объектов имеются отметки о самовольном строительстве, что исключает возможность признания права собственности на соответствующие объекты в порядке ст. 234 ГК РФ.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс), а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Кодекса). Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает (статья 222 Кодекса). Применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.

В связи с этим право собственности на самовольную постройку не может быть признано в силу приобретательной давности. Указанная правовая позиция неоднократно высказывалась в судебной практике и поддержана в том числе Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (см. например, Определение от 20 июня 2008г. № 7265/08).

Следовательно, при рассмотрении такого иска необходимо дополнительно устанавливать наличие условий и оснований для признания права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленные истцом акты обследования, произведенные сотрудниками истца, апелляционный суд не принимает в качестве доказательства соответствия объектов недвижимости строительным и санитарным нормам и правилам, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью третьих лиц в связи с техническим состоянием объектов.

В отношении объектов Стройучастка в х. Чекон истец указал, что он является частью объекта, ранее обозначенного как конюшня и подлежал учету  обществом в качестве лесопильной мастерской и столярно-плотницкой мастерской (согласно представленным инвентарным карточкам). При этом в техническом паспорте отражено частичное разрушение строения склада литер Д, представленные фотоматериалы также подтверждают разрушение строений и соответственно факт их неиспользования по назначению. Документов, позволяющих установить владение спорным объектом на протяжении срока, установленного статьей 234 ГК РФ (в том числе путем указания на интервал владения) не имеется. Технический паспорт стройучастка на 2007 год и  технический паспорт конюшен 1993 года имеют существенные расхождения в параметрах строений. Так, на основании указанных технических паспортов невозможно отождествить указанное в иске Административное здание, лит.А, общей площадью 105,7 кв.м. с пристройкой, лит. а, общей площадью 4,5 кв.м. (всего 6 помещений) и строение обозначенное в техническом паспорте 1993 года как литер А из 23 помещений общей площадью 469 кв.м

Также объект, обозначенный как конюшня без указания на какие-либо части и строения, является предметом спора в рамках дела № А32-27192/2006-39/682 по иску ООО "Прикубанское" к ЗАО "Чекон" о признании права собственности. Истец не представил доказательств того, что речь идет о разных объектах.

В отношении здания по ул. Красной, 2а в хуторе Чекон (лит. А,а, Б, б1, б2),  доказательства давностного владения отсутствуют. В техническом паспорте имеется отметка о самовольном строительстве объекта.

В отношении магазина-медпункта в х. Чекон доказательства давностного владения отсутствуют. Истец представил в материалы дела разрешения на возведение магазина в х.  Малый Разнокол (т. 4 л.д. 155) и в х. большой Разнокол (т. 4 л.д. 159),  в силу чего указанные доказательства