Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 по делу n А53-16021/2008. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-16021/2008

08 мая 2009 г.                                                                                      15АП-858/2009

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аникиной Татьяны Андреевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25 декабря 2008 года по делу № А53-16021/2008,

принятое судьей Соколовой Т.Б.,

по иску индивидуального предпринимателя Аникиной Татьяны Андреевны

к ответчику администрации Волгодонского района

об обязании заключить договор аренды земельного участка и произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аникина Татьяна Андреевна (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Волгодонского района (далее – Администрация) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, а также об обязании произвести перерасчет арендной платы с 01.01.2006 по 31.11.2008 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 88-89, 111)).

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением главы администрации Волгодонского района от 01.06.2006 года № 354 предоставлен земельный участок в аренду для эксплуатации здания магазина, однако в направленном проекте договора размер арендной платы определен не в соответствии с действующими нормативными актами, а на основании отчета независимого оценщика. Считая, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии с п. 3 Постановления главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283, истец обратился с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25 декабря 2008 г. в иске отказано. Решение мотивировано тем, что поскольку направленный проект договора аренды был подписан истцом и исполняется, то требование заключить договор на иных условиях является злоупотреблением правом.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, обязать Администрацию заключить договор аренды земельного участка. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию – не заключен и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой – то право Предпринимателя на заключение договора аренды не реализовано.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, поскольку Предприниматель злоупотребляет правом.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части, а исковое заявление оставлению без рассмотрения в той же части.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником здания магазина, общей площадью 53,5 кв.м., литер А, А1, расположенного по адресу: Ростовская область, Волгодонской район, ст. Романовская, пер. Кожанова, 36а (свидетельство о государственной регистрации права 61АА № 384358 – т. 1 л.д. 30).

Постановлением главы администрации Волгодонского района Ростовской области от 02.08.2006 № 583 предписано предоставить Предпринимателю в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений площадью 0,0067 га с кадастровым номером 61:08:07 01 05:0018, расположенный по адресу: Ростовская область, Волгодонской район, ст. Романовская, пер. Кожанова, 36-а, под размещение магазина (далее – Договор аренды от 02.08.2006 № 583)(т. 1 л.д. 74).

В связи с чем, Администрация направила договор аренды земельного участка от 17.08.2006 № 91 сроком с 02.08.2006 по 02.08.2011 (т. 1 л.д. 18-21), акт приема-передачи в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 14), кадастровый план земельного участка (т. 1 л.д. 15-18).

Указанный проект договора подписан, однако государственная регистрация договора не произведена, что признано обеими сторонами и подтверждается письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 31.10.2008 № 18.01-15/2317 (т. 1 л.д. 84). В силу изложенного и в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор аренды от 02.08.2006 № 583 считается незаключенным и не порождает правовых последствий. Ссылки истца на недействительность договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации только тогда влечет недействительность сделки, когда на это прямо указано в законе; применительно к спорным отношениям соответствующее указание в законе отсутствует.

Поскольку договор между сторонами не заключен, а заключение договора аренды земельного участка для Администрации обязательно - то возникший спор об условиях договора рассматривается судом в соответствии с положениями ст. 446 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок (данная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2009 по делу А53-10758/2008).

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка заключения договора – направления ответчику проекта договора или протокола разногласий, содержащего иные формулировки оспариваемых условий.

В письме от 19.02.2008 г. истец указал, что Администрация неправильно определила размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика, поскольку условие о размере арендной платы подлежит определению согласно п. 3 постановления главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283. В связи с чем, истцом заявлено требование о предоставлении нового договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 22).

Письмом от 19.03.2008 № 502 Администрация пояснила, что заключение договора аренды на условиях, предусмотренных постановлением главы администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283 невозможно, поскольку оно утратило силу в связи с принятием постановления главы администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475, а также поскольку размер арендной платы определен в соответствии с отчетом независимого оценщика (т. 1 л.д. 23).

Письмом от 19.04.2008 г. истец повторно потребовал предоставления ему проекта договора аренды земельного участка с условием об арендной плате, определенным в соответствии с постановлением главы администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 (т. 1 л.д. 24). Указанное письмо было получено Администрацией 21.04.2008 г. (т. 1 л.д. 25), однако Администрацией никакие встречные действия совершены не были.

Таким образом, Предприниматель требовал заключения договора аренды, однако проект договора, как и протокол разногласий, т.е. предложение о заключении договора на иных условиях, предусматривающее формулировку спорного условия, ответчику не направлял. Проект договора от 01 декабря 2008 года (т. 1 л.д. 92-96) до подачи искового заявления (11 сентября 2008 года) и в последующем ответчику не направлялся. Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В силу п. 2 ст. 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При указанных обстоятельствах суду следовало оставить иск Предпринимателя без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Кодекса.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отменяет решение арбитражного суда в части отказа в иске о понуждении заключить договор аренды земельного участка и оставляет исковое заявление в данной части без рассмотрения (п. 3 ст. 269, ч. 3 ст. 270 АПК РФ).

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ), т.е. после направления Предпринимателем Администрации проекта договора аренды, содержащего все существенные условия, включая размера арендной платы.

Истцом также заявлено требование о перерасчете размера арендной платы за предыдущий период. Данное требование является ненадлежащим способом защиты. В функции суда не входит осуществление расчета арендной платы, подлежащей уплате арендатором по договору аренды, с целью формирования преюдициального акта на случай возникновения спора и взыскания арендной платы арендодателем. Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в иске в данной части.

В случае возникновения между сторонами спора о размере задолженности по арендной плате, требование Администрации к Предпринимателю подлежит реализации в судебном порядке. Предприниматель в этой ситуации сможет представить все свои возражения по вопросу о размере арендной платы. В случае, если предпринимателем арендная плата уплачена в большем размере, чем то определено нормативными актами – Предприниматель должен доказывать указанные обстоятельства, заявив иск о взыскании неосновательного обогащения (пп. 3 ст. 1103 ГК РФ).

При этом в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно данным из кадастрового плана, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в актуальной редакции, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора действует постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области».

Согласно положениям п. 2 «Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного указанным постановлением, в случае приобретения юридическими лицами, а также гражданами права аренды земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации - размер арендной платы на год определяется в соответствии с п. 1 данного Порядка.

В силу п. 1 «Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного указанным постановлением, размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов по видам использования земель не ниже размера земельного налога, устанавливаемого нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований за такие земельные участки.

Нормативным актом, подлежащим применению к спорным правоотношениям, является постановление главы администрации Волгодонского района от 01.12.2006 № 912 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков» с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями главы администрации Волгодонского района от 19.04.2007 № 228 и от 24.07.2007 № 486 (далее – Постановление от 01.12.2006 № 912).

Постановление главы администрации Волгодонского района от 29.12.2007 № 934 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» не может быть применено при регулировании спорного правоотношения, поскольку данный нормативный акт не был опубликован (ч. 3 ст. 15 Конституции Российской Федерации).

Согласно п. 2 Постановления от 01.12.2006 № 912, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности