Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011 по делу n А63-9722/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              Дело №А63-9722/2010

02 сентября 2011 года                        Апелляционное производство   № 16АП-2057/2011 (1)

                                                        Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2011,

                                                дата изготовления постановления в полном объеме 02.09.2011.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М., судей: Жукова Е.В., Параскевовой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назаровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Корин Девелопмент» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.2011 по делу №А63-9722/2010 (судья Говорун А.А.)

по иску комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска

к  обществу с ограниченной ответственностью «Корин Девелопмент» (ИНН 7728582029, ОГРН 1067746573476), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью (управляющая компания) «Афи Рус» (ИНН 7703521521, ОГРН 1047796448325), общество с ограниченной ответственностью (управляющая компания) «Элит Бизнес» (ОГРН 1047796448325),  администрация города-курорта Кисловодска,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков внесения арендной платы; о расторжении договора аренды земельного участка; об исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве аренды на земельный участок,

при участи в судебном заседании:

от истца: Загуменная Т.А. по доверенности от 17.01.2011,

от ответчиков: не явились, извещены,

от администрации города-курорта Кисловодска: Загуменная Т.А. по доверенности от 17.01.2011 № 1,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – истец,  Комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Корин Девелопмент» (далее – ответчик, общество, ООО «Корин Девелопмент»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Россреестра по СК) о взыскании в бюджет города-курорта Кисловодска задолженности в виде арендной платы в размере 9 721 493 руб. 88 коп., пени в размере        2 921 817 руб. 30 коп., всего 12 643 311 руб. 18 коп.; о расторжении договора аренды        земельного участка  № 1488 от 16.05.2007, передаче земельного участка по акту приема-передачи; об исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве аренды на земельный участок, общей площадью 75 549 кв. м (кадастровый номер 26:34:0:0052), находящийся по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск, ул. Озерная, 89.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края  от 30.05.2011 исковые требования удовлетворены частично, взыскано с ООО «Корин Девелопмент» в пользу комитета  7 808 835 руб. 36 коп., в том числе: 6 079 832 руб. 65 коп. долга по арендной плате и 1 729 002 руб. 71 коп. пени за просрочку арендной платы;  в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 62 044 руб. 17 коп.

В остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что наличие  задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка  подтвержден материалами дела, доказательств оплаты обществом арендных платежей не представлено. За просрочку внесения арендных платежей к обществу применена ответственность в виде уплаты пени. Отказывая в части исковых требований о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о том, что договор прекратил свое действие по истечении срока, установленного п. 2.1 договора.

  Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ответчик  ссылается на то, что условия договора аренды земельного участка  № 1488 от 16.05.2007 не предоставляют арендатору права в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы, поскольку размер арендной платы на 2007 год определен в виде твердой денежной суммы и согласован сторонами в виде Приложения № 2 к договору в сумме 2 176 545 руб. 12 коп. в год и 1 592 157 руб. 67 коп. – подлежащей оплате за 2007 год. Пункт 3.4 договора о ежегодном изменении арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете  на соответствующий год и не чаще одного раза  в год при изменении базовой ставки арендной платы,  не может быть принят во внимание, поскольку стороны в данном случае не согласовали  конкретный механизм корректировки размера арендной платы.

Вывод суда о прекращении договора аренды земельного участка  № 1488 от 16.05.2007, в связи с истечением его срока действия, противоречит  фактическим обстоятельствам дела.

Ответчики и третьи лица:   ООО (управляющая компания) «Афи Рус»,                            ООО (управляющая компания) «Элит Бизнес» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От Управления Росреестра по СК поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель истца и администрации города-курорта Кисловодска  возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2011 в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Выслушав пояснения представителя истца и администрации города-курорта Кисловодска, проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции от 30.05.2011 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  на основании постановления главы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 09.04.2007 № 189 между администрацией города-курорта Кисловодска (арендодатель) и ООО «Корин Девелопмент» (арендатор) 16.05.2007 заключен договор аренды земельного участка № 1488, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, представляющий собой единое землепользование общей площадью 75 549 кв. м с кадастровым номером 26:34:0:0052, состоящее из 4-х земельных участков со следующими кадастровыми номерами: № 26:34:050229:0002, площадью 1622 кв. м; №26:34:050301:0022, площадью 16823 кв. м; №26:34:050301:0023, площадью 822 кв. м; №26:34:070101:0021, площадью 56282 кв. м, находящихся по адресу: Ставропольский край, город-курорт Кисловодск,                 ул. Озерная, 89, для использования в целях для проведения проектно-изыскательских работ с целью создания спортивно-оздоровительного центра.

Согласно п. 2.1 срок аренды участка установлен с 16.05.2007 по 08.04.2010.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 10.07.2007 № 26-26-34/012/2007-154.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 2 176 545 руб. 12 коп. в год. Арендная плата вносится арендатором равными долями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября в Управление Федерального казначейства по Ставропольскому краю (Комитет имущественных отношений города -курорта Кисловодска) путем перечисления на счет. Арендная плата начисляется с 09.04.2007 (п.3.3).

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы на основании решения Совета города, принятым в соответствии с действующим законодательством и опубликованным в средствах массовой информации.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06 % от размера невнесенной арендной платы  за каждый календарный день просрочки (п. 5.1).

Во исполнение обязательств по договору аренды арендодатель по акту приема-передачи от 16.05.2007 передал арендатору указанный выше земельный участок.

Общество, в свою очередь, обязательство по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнило, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 АПК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Расчет и начисление арендной платы за спорный период времени осуществлялись на основании: решения Совета города-курорта Кисловодска от 28.03.2007 №29-37, постановления Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 №144-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 декабря 2006 года», постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановления Правительства Ставропольского края от 13.05.2008 №75-п «О внесении изменений в постановление Правительства Ставропольского края от 16.04. 2008  № 64-п».

Судом первой инстанции установлена обязанность общества по внесению арендных платежей в спорный период.

Согласно представленному расчету истца, произведенному с учетом вышеназванных нормативных актов,  задолженность ответчика по арендной плате за период с 09.04.2007 по 15.09.2010 с учетом частичной оплаты составила 19 636 107 руб. 92 коп.  На указанную сумму задолженности начислена пеня, размер которой составил             2 921 817 руб.  30 коп.

Суд первой инстанции, проверив правильность представленного расчета, посчитал его необоснованным ввиду следующего.

Так, арендная плата начислена истцом с учетом пункта 3.3. с 09.04.2007, в то время как земельные участки, составляющие единое землепользование общей площадью 75549 кв. м с кадастровым номером 26:34:0:0052, были переданы обществу по акту приема-передачи 16.05.2007.

В соответствии с разъяснениями п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в случае если арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, если стороны согласовали, что условия договора аренды распространяются на период, который предшествовал дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи и фактического использования земельного участка до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды, поскольку обязательство по внесению арендной платы, возникшее в силу договора, ранее даты передачи имущества арендодателем, противоречит природе арендных отношений. При этом право требования оплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, учитывая ее договорной характер, в силу статьи 330 ГК РФ обусловлено моментом заключения договора.

Также суд указал, что истец при расчете арендной платы за период 01.01.2008 по 23.05.2008, руководствуясь постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, не учел, что его распространение на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года, противоречит положениям статьи 4 Гражданского кодекса РФ, поскольку постановление, не являясь федеральным законом, не может иметь обратную силу.

Начисление пени за 2008 год произведено