Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 по делу n А63-1782/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                 Дело №А63-1782/2011

16 сентября  2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 г.,

полный текст постановления изготовлен 16 сентября  2011 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Егорченко И.Н.,   судей Марченко О.В., Казаковой Г.В.,  при   ведении   протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2011 по делу №А63-1782/2011 по исковому заявлению муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) к ООО «Сахара» (ИНН 2632040932, ОГРН 1022601629203), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ОАО «ВымпелКом», о выселении из занимаемых нежилых помещений (здания) муниципальной собственности: литер А, отдельно стоящее,  1-й этаж помещения № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения № 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью  915, 90 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар»), при участии в судебном заседании представителя муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» - Гончаровой А.Г. (доверенность от 11.01.2011 №004), представителя ООО «Сахара» - Сорокина Д.В. (доверенность от 12.09.2011), в отсутствие ОАО «ВымпелКом», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Сахара» (далее – общество, ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений: литер А – отдельно стоящее, 1-й этаж, помещения №1-27, 2 этаж помещения №28-37, общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар») и внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора аренды №172У03 от 11.04.2003.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ОАО «ВымпелКом».

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил выселить ответчика из занимаемых нежилых помещений (здания) муниципальной собственности: литер А, отдельно стоящее, 1-й этаж помещения №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения №28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар»), и указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора аренды №172У03 от 11.04.2003.

Решением суда от 21.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда  первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению учреждения, общество в нарушение условий договора аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска №172403 от 24.06.2003 по договору №260 от 20.04.2009 без письменного согласия арендодателя (учреждения) передало часть арендуемых помещений в субаренду ОАО «ВымпелКом» для размещения оборудования базовой станции сотовой радиотелефонной связи, что в соответствии с условиями договора аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска №172403 от 24.06.2003 является основанием для расторжения этого договора в одностороннем порядке (отказа от договора) по инициативе арендодателя, которая была выражена в письме №1388 от 24.02.2011 о расторжении договора в одностороннем порядке, полученным обществом нарочно 24.02.2011. Общество не исполнило обязанность, установленную дополнительным соглашением к договору аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска №172403 от 24.06.2003, не уведомило арендодателя о переизбрании единоличного исполнительного органа общества, что также предоставляет право учреждению на односторонний отказ от договора аренды (расторжение договора аренды в одностороннем порядке).

Представитель учреждения в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны учреждения (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 ОАО «ВымпелКом», надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2011 по делу №А63-1782/2011 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 24.06.2003 между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор №172403 аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель (учреждение) передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование помещения (здания) литер А, отдельно стоящее, 1-й этаж помещения №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2-й этаж помещения №28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37 общей площадью 915,90 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар»).

Срок договора аренды сторонами установлен с 11.04.2003 по 31.12.2028 (пункт 4 договора аренды). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду или иным способом распоряжаться этим помещением.

По акту приема-передачи от 11.04.2003 имущество, являющееся предметом договора аренды, передано арендатору (обществу).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №26-01/33-4/2003 -1234 от 10.11.2003.

01.03.2007 между сторонами заключено соглашение к договору аренды №5-2007, которым внесены изменения в договор аренды, в том числе в условия договора включен пункт 9. Данным пунктом установлено, что при изменении реквизитов, а также при переизбрании единоличного исполнительного органа арендатор обязан не позднее 30 дней уведомить об этом арендодателя в письменной форме с предоставлением заверенных копий соответствующих документов. В соответствии с пунктом 13 дополнительного соглашения к договору аренды №5-2007 от 01.03.2007 арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора, в том числе в случае: передачи арендатором помещений в субаренду без письменного согласия арендодателя; нарушения пунктов 2, 7 и 9 (извещение о переизбрании единоличного исполнительного органа арендатора) соглашения; неисполнения обязанности по страхованию арендованного имущества. Дополнительное соглашение №5-2007 от 01.03.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №26-33/007/2007-722 от 13.07.2007.

Комиссией, созданной распоряжением начальника управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 30.06.2009 №173 «О проведении проверки соблюдения условий договора аренды юридическими и физическими лицами, целевого использования и технического состояния нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар»)», по результатам обследования 03.07.2009, установлено, что на 2-ом этаже в помещении №29, общей площадью 8,30 кв.м, располагается оборудование базовой станции компании мобильной связи «Билайн» на основании договора от 20.04.2009 №260 на хранение оборудования, а с наружной стороны у северной стены здания смонтированы антенны в количестве 3 штук.

 В уведомлениях от 10.07.2009 №7311, от 21.07.2009 №7594 учреждение просило общество устранить выявленные нарушения и привести здание в первоначальное состояние, и указало, что оно не давало согласие на передачу в субаренду части здания.

Комиссией, созданной распоряжением начальника управления имущественных отношений администрации города Пятигорска от 02.02.2011 №25 «О проведении проверки соблюдения условий договора аренды юридическими и физическими лицами, целевого использования и технического состояния нежилых помещений муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе (кинотеатр «Другар») », по результатам обследования 02.02.2011, установлено, что на 2-ом этаже в помещении располагается оборудование базовой станции компании мобильной связи, а также на крыше здания находятся антенны в количестве 4 штук.

В письме от 24.02.2011 №1388 учреждение уведомило общество о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушениями пунктов 5.2., 7.1.4, 7.4.8. договора аренды и пункта 13 дополнительного соглашения к нему, и просило в течение 3-х дней возвратить арендованное имущество.

Указывая на расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью первой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд правильно указал, что поскольку ответчиком оспаривается законность расторжения управлением договора аренды, в предмет оценки по настоящему делу входят обстоятельства его расторжения истцом в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование одностороннего расторжения договора аренды от 27.06.2003 учреждение в уведомлении от 24.02.20011 указало на нарушение арендатором пунктов 5.2, 7.1.4, 7.4.8 договора аренды № 172У03, а также пункта 13 соглашения № 5-2007 от 01.03.2007.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, как правильно указал суд, в рассматриваемом случае право одностороннего отказа от исполнения договора возникает у арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств, указанных в пункте 7.4.8 договора, пункте 13 соглашения № 5-2007 от 01.03.2007, в разумный срок. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.09.2006 N Ф04-6269/2006(26786-А46-16) по делу N 20-380/05).

Доказательства направления обществу уведомления о необходимости устранить допущенные в указанных пунктах нарушения в разумный срок учреждением в материалы дела не представлено.

Суд обоснованно не принял во внимание довод истца о нарушении ответчиком пункта 5.2. договора аренда.

В материалы дела представлен договор № 260 от 20.04.2009, в соответствии с которым исполнитель (общество) обязался предоставить заказчику возможность разместить на хранение принадлежащее заказчику оборудование базовой станции сотовой радиотелефонной связи в нежилом помещении общей площадью 6 кв. м, расположенном по адресу г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе, развлекательный центр «Другар».

Истец, полагая, что указанный договор представляет собой договор субаренды, предложил в уведомлениях от 10.07.2009 № 7311, от 21.07.2009 № 7594 привести арендуемое здание в первоначальное состояние.

Из анализа условий данного договора, приобщенной к материалам дела переписки сторон, следует, что в помещении кинотеатра третьим лицом было размещено оборудование сотовой компании в целях улучшения качества связи, обеспечения доступа к сети Интернет - провайдеру – для обеспечения полной работы в соответствии с уставными целями молодежного развлекательного центра «Другар».

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 886 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить