Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 по делу n А63-3857/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

и среднего предпринимательства на приобретение данного имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося                      в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,                        и о внесении измене­ний в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,                  в том числе и спорного помещения обществу (п .4 приложения).

В соответствии с частью  2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли - продажи.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

14.02.2011 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности                    и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении                изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решением Ставропольской городской Думы от 28.12.2009 № 148, Постановлением администрации города Ставрополя от 31.01.2011 № 214, между комитетом (продавец)                                         и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли - продажи № 15 недвижимого имущества с условием о залоге, согласно которому продавец обязуется передать                      в собственность покупателю помещения №№ 12,13,24, общей площадью 52,8 кв. м,  расположенные на 0 этаже в многоквартирном жилом доме литер «А» в соответствии               с кадастровым паспортом на помещение от 29.03.2009 по адресу: г. Ставрополь,                      ул. Объездная, 3, а покупатель принять и оплатить их стоимость в порядке и сроки, установленные договором (т. 1, л.д. 41-45).

21.02.2011 в соответствии с условиями договора купли-продажи № 15 от 14.02.2011  помещения №№ 12,13,24, общей площадью 52,8 кв. м., расположенные на 0 этаже                      в многоквартирном жилом доме литер «А» по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 3, по акту приема-передачи продавцом были переданы предпринимателю, которым                  приняты без замечаний к качеству и состоянию нежилых помещений (т.1,                               л.д. 46-47).

В приложении № 2 к договору купли-продажи № 15 от 14.02.2011 стороны установили календарный план оплаты стоимости приобретаемых нежилых помещений             (т. 1, л. д. 48-50).

24.02.2011 предприниматель обратился в Управление с заявлением                                    о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения                 № 12, 13, 24 по договору купли-продажи № 15.

03.03.2011 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации перехода права (т. 1, л.д. 29-30).

01.04.2011 Управление сообщением № 01/022/2011-636 уведомило предпринимателя об отказе  в государственной регистрации перехода права собственности на помещения по договору купли-продажи № 15 от 14.02.2011, что послужило основанием для обращения предпринимателя с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд              с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия иных органов, должностных лиц, если полагаю, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы                      в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие - либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав                           и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании незаконными действий государственного органа является одновременное несоответствие этих действий закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

В силу пункта 5 статьи 2 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ                           «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ                 в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом                   в арбитражный суд.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 17 Федерального закона №122 - ФЗ от 21.07.1997                        «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок                   с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого                            имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим                             в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения               сделки.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли - продажи.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)                      в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар                     и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента та­кой регистрации, если иное не установлено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости               к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                                   «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»                           в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленной статьей 13 Закона о регистрации прав, при проведении государственной регистрации Управлением осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации, при проведении которой регистрирующий орган применяет положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним              в совокупности и взаимосвязи с гражданским законодательством, иными нормативными актами.

Отказывая в государственной регистрации права, Управление указало, что договоры аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью города Ставрополя, от 19.06.2006 № 4201, 13.03.2007 № 4480, от 04.03.2008 № 4978 не содержат сведений, позволяющих определенно установить помещения, подлежащие передаче арендатору, имеются основания считать такие договоры незаключенными. Поэтому Управление считает, что не имеется доказательств, подтверждающих нахождение в аренде предпринимателя до 05.08.2008 именно тех помещений, которые переданы по договору купли-продажи.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что стороны по договору купли-продажи № 15 от 14.02.2011 с условием о залоге исполнили обязательств по договору, при наличии у регистрирующего органа и в материалах дела документов, подтверждающих совокупность признаков, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества в рамках статьи 3 Федерального закона № 159, а именно: арендуемое имущество находится во  временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу  Федерального закона № 159 от 22.07.2008; отсутствие задолженности по арендной плате за арендованное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или)                в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства); отсутствие притязаний на спорное имущество других лиц, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сделка соответствует закону, отказ регистрирующего органа в регистрации заявленного права является необоснованным.

С учетом установленных обстоятельств судом первой инстанции правомерно отклонены доводы Управления о том, что предпринимателем не представлены документы, подтверждающие нахождение арендуемого имущества во временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу  ФЗ №159-ФЗ и документы по проведению конкурса (аукциона) по продаже права аренды, поскольку материалами дела подтверждается, что арендуемые заявителем помещения (магазин) находятся у него в непрерывном пользовании с 01.07.2006 по настоящее время           и не выбывали из его пользования за тот период времени, который подтверждается договорами аренды, актами приема-передачи, оплатой платежей по аренде.

Доводы Управления о том, что в договорах аренды не определено арендуемое имущество опровергаются техническим паспортом нежилых помещений по состоянию на 21.02.2001, кадастровым паспортом от 20.03.2009, справкой ГУП СК «Крайтехинвентаризация» № 5-1744а от 30.11.2009 из которой видно, что площадь помещений была изменена с 55,6 кв. м на 52,8 кв. м в связи с новыми измерениями более точными приборами, нумерация помещений № 12, № 13, № 24 присвоена после проведения измерений  (т. 2, л.д. 5-10, т. 1, л.д. 51, 52-53).

Кроме того, у сторон при исполнении договоров аренды не возникало вопросов                   в части площади и количества занимаемого предпринимателем арендуемого имущества, которое Управление посчитало неопределенным.

Более того, суд апелляционной инстанции считает, что не указание в договорах аренды нумерации помещений не может являться основанием для отказа в регистрации права  по  договору купли-продажи № 15 при установлении факта, что предпринимателю проданы именно те изолированные помещения, которые находились у него в пользовании на праве аренды.  

Отказ управления по тем основаниям, что в числе документов, необходимых для государственной регистрации права собственности предпринимателя, не представлены документы по проведению конкурса по продаже права аренды, а поэтому ранее был нарушен порядок передачи в аренду объектов муниципальной собственности при их заключении, является несостоятельным, поскольку Управление не учло положения        пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ                                               «О защите конкуренции», предусматривающего возможность заключения договоров аренды на новый срок без проведения торгов до 01.07.2010 при условии,                                   что передаваемые в пользование помещения находились на праве аренды, на                      основании договора, заключенного до 28.12.2009, что подтверждается                  предоставленными Управлению договорами аренды, заключенными за период                           с 19.06.2006 - 03.02.2011.

Следовательно, отказ управления не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», препятствует реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи                                 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные                      в материалы дела доказательства правомерно пришел к выводу об отсутствии                               у Управления оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности (сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исх. номер 01/022/2011-636 от 01.04.2011) по договору № 15 купли - продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 14.02.2011 недвижимого имущества: нежилые помещения № № 12, 13, 24, общей площадью 52,8 кв.м, расположенные на 0 этаже в многоквартирном доме (литера «А») в соответствии                       с кадастровым паспортом на помещения от 20.03.2009 по адресу: г. Ставрополь, улица Объездная, 3, заключенного между