Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2011 по делу n А63-3531/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

акту приема-передачи от 14.02.2011 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2011 должник передал, а Габриелян А.Р. принял недвижимое имущество: контору, изолятор, склад материалов, гараж (т. 1, л.д. 139).

Переход права собственности на недвижимое имущество к Габриеляну А.Г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.04.2011 № 01/028/2011-063, № 01/028/2011-064, № 01/028/2011-065, № 01/028/2011-066.

ООО «Юг - Продукт» и налоговый орган, полагая, что торги по продаже имущества должника проведены с нарушением, в связи с чем заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным (ничтожным), обратились в арбитражный суд.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Учитывая, что процедура конкурсного производства в отношении                                  ОАО «Буденновское» по племенной работе» введена 24.01.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в  соответствии с пунктом 2 статьи 233 Закона о банкротстве от 08.01.1998 №6-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 №296-ФЗ) по делам, производство по которым возбуждено до вступления в силу указанного Закона, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве (внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения) и введенной до вступления Закона в силу, применяются нормы Закона от 08.01.1998 №6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 Закона о банкротстве, с особенностями, предусмотренными главой VII Закона.

В пункте 6 статьи 110 Закона о банкротстве определено, что в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его характеристики и порядок ознакомления с ними; сведения о форме проведения торгов и форме подачи предложения о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае его проведения; срок, время и место подачи заявок и предложений о цене предприятия; порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены («шаг аукциона») в случае открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; время и место подведения итогов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи; условия и сроки платежа, реквизиты счетов; сведения об организаторе торгов.

Объем информации о проводимых торгах, доводимый до участников гражданского оборота в соответствующем извещении, должен соответствовать требованиям закона, при этом сама публикация извещения направлена, прежде всего, на привлечение широкого круга потенциальных покупателей.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правильно установил суд первой инстанции, в сообщении о проведении торгов предложенное к продаже недвижимое имущество определено как бригадный дом литера И, гараж литера Г, здание конторы литера Д, склад для материалов литера С, расположенные по адресу: г. Буденновск, ул. Загородная, 1. Характеристики, позволяющие индивидуализировать каждый объект недвижимости, а также данные, позволяющие определить расположение указанных объектов недвижимости на земельном участке, в сообщении о проведении торгов указаны не были.

Согласно пункту 1.2 заключенного по результатам торгов договора купли - продажи предмет договора включал в себя контору литера Д, изолятор литера И, склад материалов литера С, гараж литера И, что не соответствует описанию имущества, содержащемуся в опубликованном сообщении

Вместе с тем, в сообщении о проведении торгов также не указана  информация о земельном участке, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости, сведений о праве должника на указанный земельный участок и его площади.

При этом из договора купли-продажи от 14.02.2011 следует, что общая площадь реализованных по результатам торгов четырех объектов недвижимости составляет 891,9 кв.м, площадь земельного участка, на котором они располагаются, составляет 23 241 кв.м. Данный земельный участок находится в пользовании продавца на основании постановления главы администрации г. Буденновска от 09.10.1995 № 1355 и свидетельства о праве собственности № 18958 от 10.10.1995.

Отсутствие в сообщении о продаже имущества путем публичного предложения сведений о характеристиках недвижимого имущества, выставленного на торги, и о земельном участке, на котором расположены указанные объекты недвижимости, уменьшает ценность данного имущества для потенциальных покупателей, лишает их возможности принять участие в торгах и препятствует реализации цели выставления имущества на публичную продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом).

Из материалов дела  и представленного в материалы дела технического паспорта на здание племобъединения по адресу: г. Буденновск, ул. Загородная, 1, инвентаризационный номер 21101, следует, что по указанному адресу расположены пять объектов недвижимости - гараж литера Г общей площадью 871,0 кв.м.; склад общей площадью 879,3 кв.м., в том числе склад литера С площадью 396,30 кв.м., склад литера С1 площадью 347,6 кв.м., склад литера С2 площадью 135,4 кв.м. ; производственное здание (лаборатория) литера А площадью 2 840,7 кв.м.; контора литера Д площадью 159,5 кв.м.; изолятор литера И площадью 83,8 кв.м (т. 2, л.д.19-43).

Однако как установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи от 14.02.2011 реализованы четыре объекта недвижимости, площади двух из которых не соответствуют данным технической инвентаризации. Так, по договору продано здание гаража площадью 250,2 кв.м, по данным техинвентаризации общая площадь гаража, расположенного по указанному адресу, составляет 871,0 кв.м; по договору реализован склад материалов площадью 398,4 кв.м., по данным техинвентаризации общая площадь склада составляет 879,3 кв.м. Производственное здание (лаборатория) литера А площадью 2 840,7 кв.м не вошло в состав реализованного имущества. Доказательства того, что данное здание, расположенное по одному адресу с реализованным имуществом, и земельный участок, необходимый для его использования, принадлежат иным лицам в материалы дела не представлены.

Таким образом,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по договору от 14.02.2011 проданы части имущества должника - гаража и склада, которые  при опубликовании сообщения о его продаже не определены. Кроме того, расположенное на земельном участке по ул. Загородной, 1, в городе Буденновске производственное здание литера А по договору реализовано не было.

Ссылка на реализацию имущества при учете стоимости  земельного участка, расположенного под спорными объектами недвижимости обоснованно отклонена судом первой инстанции и не принимается судом апелляционной инстанции,  поскольку в утвержденном собранием кредиторов от 15.07.2010 порядке реализации имущества должника и в сообщениях о проведении публичных торгов и торгов по продаже имущества путем публичного предложения не содержатся каких - либо сведений о земельном участке, на котором расположены выставленные на торги объекты недвижимости.

В материалы дела представлены свидетельство о праве собственности на землю от 10.10.1995 № 18958, выданное объединению по племенной работе «Буденновское», распоряжение Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 28.12.2005 об условиях приватизации государственного сельскохозяйственного предприятия по племенной работе и заготовкам племенного скота «Буденновское» с приложением №1 «Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса», передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса государственного сельскохозяйственного предприятия по племенной работе и заготовкам племенного скота «Буденновское» от 28.12.2005, из которых следует, что государственное сельскохозяйственное предприятие по племенной работе и заготовкам племенного скота «Буденновское», г. Буденновск, ул. Загородная, 1, приватизировано путем преобразования в открытое акционерное общество «Буденновское» по племенной работе» и в процессе приватизации им было приобретено недвижимое имущество, расположенное в г. Буденновске по ул. Загородной, 1, в частности, земельный участок площадью 3,3064 га, кадастровый номер 2621:02 04 13:0008, стоимостью по расчету на 01.05.05 - 465 900 рублей; производственное здание (лаборатория), контора, гараж, сарай-кошара, склад материалов (т. 1, л.д. 59-85).

Согласно отчету об оценке № 097/2009 рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Буденновск, ул. Загородная, 1, представленному конкурсным управляющим ОАО «Буденовское» по племенной работе», рыночная стоимость бригадного дома составляет 194 536 рублей, гаража - 2 021 964 рубля, здания конторы -370 268 рублей, склада для материалов - 2 041 232 рубля, всего 4 628 000 рублей, в том числе земельного участка площадью 33 064 кв.м. - 2 645 120 рублей (т. 3, л.д. 97-171).

В представленном Теруправлением ФАУФИ по СК экземпляре отчета № 097/2009 сумма в 4 628 000 рублей указана как рыночная стоимость бригадного дома, гаража, здания конторы, склада для материалов, без указания земельного участка. Из заключения Теруправления ФАУФИ по СК № 034-О/2009 от 15.09.2009 на отчет № 097/2009 следует, что представленный отчет об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ОАО «Буденовское» по племенной работе» - здания конторы, бригадного дома, гаража, склада для материалов в сумме 4 628 000 рублей соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и может быть рекомендован для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что примененный способ опубликования объявления о продаже имущества должника привел к сужению круга потенциальных покупателей, а указание в сообщении на минимальную цену продажи имущества в 500 000 рублей,  существенно повлияло на формирование цены продажи имущества.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцы не являются заинтересованными в оспаривании торгов и сделки лицами, поскольку они не являются ни участниками торгов, ни стороной в сделке, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный, поскольку истцы являются конкурсными кредиторами должника и определением суда от 31.05.2007 по делу № А63-4028/2007-С5 их требования включены в реестр требований кредиторов должника, в связи с чем продажа имущества должника по заниженной цене повлияет на их права при удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.08.2011 по делу                           № А63-3531/2011 оставить без изменения, а апелляционную  жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Габриеляну Араму Размиковичу 2000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченных по чеку-ордеру от 08.09.2011.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный  суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                               А.Л. Фриев

Судьи:                                                                                                                С.И. Джамбулатов

                                                                                                                                  О.В. Марченко