Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу n А63-11803/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

и площадь земельного участка под административным зданием, расположенным по ул. Крайнего, 49/Октябрьская, 17, площадью 2410 кв. м. Пунктом 2 постановления принято решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу. На основании указанного постановления с обществом заключен договор аренды земельного участка от 28.07.2005 № 856/05, зарегистрированный в установленном порядке.

Постановлением руководителя администрации города Пятигорска Ставропольского края от 28.07.2008 № 3934 по заявлению общества земельный участок площадью 2 410 кв. м с кадастровым номером 26:33:150217:0058 разделен на два самостоятельных земельных участка площадью 1 448 кв. м и 1 131 кв. м; утверждены границы и площадь образуемых земельных участков: площадью 1 448 кв. м под административным зданием (литер «А) с присвоением почтового адреса: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49 и площадью 1 131 кв. м для целей, не связанных со строительством - под стоянкой для размещения автомобилей в районе пересечения улиц Крайнего и Октябрьской (т. 4, л. д. 26). Пунктом 3 постановления земельные участки предоставлены в аренду обществу. Пунктом 6 постановления признано утратившим силу постановление главы города Пятигорска от 24.06.2005 № 3123 в части указания границ и площади земельного участка.

22 сентября 2008 года постановлением руководителя администрации города Пятигорска Ставропольского края № 5007 внесены изменения в постановление от 28.07.2008 № 3934 в части указания площади земельного участка, вместо 2 410 кв. м - 2 579 кв. м (т. 4,л. д. 25).

На основании указанных постановлений общество (арендатор) и управление (арендодатель) заключили договоры аренды земельного участка от 11.06.2009 № 47/09ю и 48/09 ю, согласно которым арендодатель предоставляет в аренду за плату, а арендатор принимает земельные участки соответственно: с кадастровым номером 26:33:150217:89, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, под административным зданием и с кадастровым номером 26:33:150217:88, расположенный в районе пересечения улиц Крайнего и Октябрьской,  под стоянкой для размещения автомобилей.  Срок аренды установлен с 28.07.2008 по 28.07.2033 (01.10.2009 осуществлена государственная регистрация договоров аренды).

С 2002 года ЗАО «АКСОН-Н» привлекало для строительства объекта дольщиков-инвесторов - юридических лиц и предпринимателей, в том числе истцов по рассматриваемому делу.

По окончании строительства и ввода в эксплуатацию здания участниками долевого строительства были зарегистрированы права собственности на помещения, полученные по договорам участия в долевом строительстве.

При этом, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, общество продолжает оставаться собственником большей части помещений в возведенном здании.

Вместе с тем, считая раздел земельного участка и предоставление земель в аренду обществу нарушает права и законные интересы других собственников помещений в здании, истцы обратились в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что заявителями  пропущен трехмесячный срок исковой давности по требованиям об оспаривании постановления главы администрации города Пятигорска от 23.07.2008 № 3934 о разделе земельного участка  установленный в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также предоставление земельного участка одному из собственников помещений в здании находится за рамками правоотношений по договорам долевого участия в строительстве.

Однако суд первой инстанции не учел следующего.

Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, необходимо, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым закреплен в абзаце втором пункта 2 названной статьи, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Суд первой инстанции установил, что право собственности заявителей на помещения в здании, расположенном на земельном участке подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права. Исходя из смысла статей 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, расположенный под зданием земельный участок является неделимым, поскольку находящееся на нем здание представляет собой единое целое.

Как следует из материалов дела, на момент обращения в администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:33:150217:0058 общество являлось зарегистрированным арендатором указанного земельного участка по договору аренды земельного участка от 28.07.2005 № 856/05 и одним из собственников помещений в здании, расположенном на этом земельном участке.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, общество в нарушение статей 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию с заявлением о разделе земельного участка, поскольку  указанный земельный участок  на момент ввода объекта  недвижимости в эксплуатацию и получения собственниками  свидетельств о праве на  помещения в  указанном объекте недвижимости был не разделен.  

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной правовой нормы следует, что для признания судом незаконным обжалуемого постановления администрации необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как видно из материалов дела,  постановление  администрации о разделе земельного участка  противоречит статьям 128 и 133 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 36 ЗК РФ, при этом права истцов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности названным постановлением нарушены, поскольку   при разделе  неделимого земельного участка,  истцы  утрачивают право на отделенный земельный участок от объекта  общей долевой собственности в порядке статьи 36 ЗК РФ. Раздел земельного участка исключил право истцов на отделенный земельный участок, поскольку на отделенном земельном участке не располагаются объекты недвижимости истцов.

Ссылка общества  о пропуске  истцами  срока исковой давности  по оспариванию  постановления главы администрации города Пятигорска от 23.07.2008 № 3934 о разделе земельного участка установленного в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованная,  поскольку исковая давность по требованиям, возникшим с оспариванием права составляет 3 года.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что спорный земельный участок площадью 2 410 кв. м с кадастровым номером 26:33:150217:0058 не мог быть разделен, поскольку данный участок является неделимым и может выступать в гражданском обороте лишь объектом прав в целом.

Поскольку оспариваемое постановление администрации города Пятигорска от 23.07.2008 № 3934  не соответствует требованиям действующего земельного и гражданского законодательства и нарушило права истцов, суд апелляционной инстанции считает, что  заявление истцов о признании   оспариваемого постановления недействительным подлежит удовлетворению.

При таком положении следует признать, что договора аренды земельного участка от 11.06.2009 № 47/09ю и 48/09 ю, согласно которым обществу  предоставлены земельные участки соответственно: с кадастровым номером 26:33:150217:89, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего, 49, под административным зданием и с кадастровым номером 26:33:150217:88, расположенный в районе пересечения улиц Крайнего и Октябрьской,  под стоянкой для размещения автомобилей, не соответствует требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а следовательно, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками.

Вместе с тем, иск о признании договоров недействительными предъявлен к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, не являющемуся стороной спорного правоотношения, что является основанием для отказа в иске к указанному лицу.

Требования об аннулировании записей о государственной регистрации договоров аренды не подлежат удовлетворению, поскольку признание договора аренды недействительным (ничтожным) свидетельствует об отсутствии каких-либо правовых последствий его совершения, в том числе является основанием для исключения записи о регистрации договора аренды. Исходя из содержания статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сама по себе государственная регистрация права не является ненормативным правовым актом государственного органа в смысле статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, порождающим правовые последствия, поскольку не имеет властного характера.

Юридический акт регистрации, как действия регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество, носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. В действиях регистрирующего органа не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления.

В силу положений статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о его регистрации.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права.

В связи с принятием настоящего постановления и по правилам статьи 110 АПК РФ с администрации и общества в пользу Остапенко Т.А. надлежит взыскать 2000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе. Судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя истцов, не подлежат распределению, поскольку не представлены доказательства их понесения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2011 по делу № А63-11803/2010  отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать  недействительным  постановления главы администрации города Пятигорска от 23.07.2008 № 3934 о разделе земельного участка.

Признать