Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу n А63-2245/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                           Дело № А63-2245/2011

29 ноября 2011 года                                                                                     

23 ноября 2011   года объявлена резолютивная часть постановления.

29 ноября 2011  года постановление изготовлено в полном объеме. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2011 по делу № А63-2245/2011 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845; Ставропольский край, г Ставрополь, ул. К.Хетагурова, 8)

к индивидуальному предпринимателю Минасяну Араму Ильичу (ОГРН 310263507100010) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 808 154,67 рублей и пени в размере 453 043,39 рублей,

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя –                  Югина В.В.  по доверенности от 28.01.2011,

от индивидуального предпринимателя Минасяна Арама Ильича – Бойко А.Н. по доверенности от 14.02.2011;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Минасяну Араму Ильичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 808 154,67 рублей и пени в размере 453 043,39 рублей. Исковые требования комитета мотивированы тем, что ответчик в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 343 210,96 рублей долга и 33 012,15 рублей пени, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением суда,  Комитет  подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, суд первой инстанции при рассмотрении дела неправомерно применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, применяемый  при расчете арендной платы за земельные участки с видом разрешенного использования под промышленные объекты,  поскольку разрешенный вид использования арендуемого земельного участка, указанного в договоре аренды от 05.06.2007 – «под незавершенным строительством объектом (литера «А» - спортивный комплекс – база)», соответствует виду функционального использования земель – земли учреждений и  организации народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами.  

Рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 11 часов 00 минут 01.11.2011.

Определением апелляционного суда от  01.11.2011 судебное разбирательство отложено на 16.11.2011 на 15 часов 45 минут.

В судебном заседании 16 .11.2011 представитель Комитета  поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Представитель предпринимателя  не явился. В судебном заседании  был объявлен перерыв до 23.11.2011.

После перерыва судебное заседание продолжено. Представитель предпринимателя возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения. Представитель комитета  не явился.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав  представителей лиц, участвующих в деле,   Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отмены принятого решения суда первой инстанции в части отказа во взыскании по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела,  на основании договора купли - продажи недвижимости от 22.08.2006, зарегистрированного в установленном порядке 21.09.2006, Минасян А.И. приобрел в собственность незавершенный строительством объект (литера «А» - спортивный комплекс - база), расположенный по адресу: г. Ставрополь,                             ул. Шпаковская, 121.

Приобретенный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 26:12:01 09 06:0001, площадью 5 100 кв. м, по адресу:                                   г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 121.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

На основании постановления главы города Ставрополя от 28.12.2006 № 4348, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 05.06.2007 № 5791, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:01 09 06:0001, площадью 5 100 кв. м, по адресу:                                 г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 121, в квартале 570, под незавершенным строительством объектом (литера «А» - спортивный комплекс - база). Договор аренды зарегистрирован 13.07.2007 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за номером 26-26-12/066/2007-128.

В пункте 2.1 договора указан срок аренды на 5 лет: с 28.12.2006 по 27.12.2011.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

В расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (п.3.1 договора), расчет выполнен за период с 2006 по 31.12.2007, с указанием об уплате до 15.11.2007.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем условий договора по внесению  арендных платежей за период с 2006 по 2010 гг., комитет обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу части 3 статьи 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный  на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Как видно из материалов дела,  договор  аренды от 05.06.2007 № 5791, заключен на срок 5 лет, с 28.12.2006 по 27.12.2011 и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 13.07.2007 за номером 26-26-12/066/2007-128.

В соответствии с частью 2 статьи  425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, в расчете размера арендной платы, началом ее начисления стороны указали срок ее исчисления с 22.08.2006, тем самым стороны распространили условия договора аренды на их отношения, возникшие до регистрации договора.

Между тем, при рассмотрении  дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении части заявленных требований.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Срок исковой давности по заявленному требованию устанавливается в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из материалов дела, комитет  обратился с заявленными требованиями о взыскании с предпринимателя задолженности за период с 22.08.2006 по 31.12.2010 в арбитражный суд 23.03.2011.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 22.08.2006 по 23.03.2008, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований в указанный период, в  том числе в части взыскания пени в заявленный период.  

Вместе с тем, суд  правильно установил, что по требованиям о взыскании задолженности за период с 23.03.2008 по 31.12.2010 срок исковой давности не истек и оснований для отказа в иске за его пропуском в этой части не имеется.

Взыскивая задолженность по арендной плате, суд исходил  из удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка равного 2 334,440 руб/ кВ.м и 14 963,45 руб/кВ.м с 06.07.2010 (согласно акту определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного Управлением Росреестра по Ставропольскому краю).

Между тем, суд первой инстанции при расчете задолженности и пени  не учел следующего.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено взимание арендной платы за земли, переданные в аренду. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы арендатор обязан вносить арендную плату по ставкам, установленным нормативными правовыми актами уполномоченных органов на очередной период.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (данное толкование содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен абзацем следующего содержания: «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации».

Согласно п. 3 указанного Порядка, арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к данному Порядку (п. 9 Порядка).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (далее – ГКОЗ) за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения ГКОЗ (пункт 5) установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки. Согласно пунктам 1 и 3 названных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель возлагается на управление.

Судом апелляционной инстанции установлено, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ставропольского края, в том числе города Ставрополя, проведена с установленной законодательством периодичностью (в 2001-2002 и 2007 годах). Результатом проведения работ по кадастровой оценке земель города Ставрополя в 2007 году явилось:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования;

- определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования в целях реализации пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".

Удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования определены для "существующих